【導(dǎo)讀】大量管理資料下載?！?020年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，1-6月份增長幅度已經(jīng)低于。2020年和2020年同期的增長水平，表明自去年以來國家采取的一系列控制。投資高速增長的政策措施已初見成效。百分點，特別是流動資金貸款逐月負(fù)增長。在資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工。程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增。★二季度，全國35個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲%，土地交易價格上漲%，房屋租賃價格上漲%。★宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；建筑原材料價格上漲使企業(yè)開。發(fā)成本上升；開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻。★預(yù)計2020年房地產(chǎn)業(yè)投資增幅在20%左右，2020年會回落到15%左。右的水平；未來房價將保持升勢，但升幅不大；與此相對應(yīng)，行業(yè)平均盈利。水平將下降；房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇。中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告目錄。自年初累計去年同期

　　

【正文】 成本增加很大，影響了企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，這樣將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會影響到工期和工程質(zhì)量。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價格為每平方米 2660 元，是 5 年前政府定的價格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無利可圖，甚至虧損。同時，由于建筑材料價格上漲，廉租房的建設(shè)成本也將超出投資預(yù)算，增加的投資缺乏資金來源渠道，這將使廉租住房建設(shè)陷入困境。 （三）建材漲價使房價面臨上升壓力，但對當(dāng)前房價的影響程度不大 成本上漲，并不意味著房價一定會隨之上揚，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因： 第一，通常而言，房價主要是由土地價格、建安成本、配套費用和利稅等決定，建安成本又包括建材費、人工費和管理費，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。如果按 2020 年統(tǒng)計的平均造價換算， 每平方米建材的成本大約在 1200元左右。如果在整個建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價格上漲 20%，建安成本將隨之上漲 240元。在 4000 元、 8000 元、 12020 元房價段中分別占到6%、 4%和 2%。顯然，這對高價房房價不會有大的影響，相反，對中低價房的房價穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。但是隨著下半年氣候變冷，建筑項目施工將逐漸降溫，建材價格也將逐步回調(diào)，本輪建材上漲對在建樓盤的影響也將隨之弱化。 中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 33 第二，除房地產(chǎn)價格構(gòu)成因素外，影響房價的因素還有很多。在影響房價的多個變量中，土地價格所占比例最大，對房價的影響也至關(guān)重 要。 2020年，國家開始部署治理整頓土地市場秩序，并制定多項相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格控制高檔商品住房用地、停止申請報批別墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場的規(guī)范化和公平交易。國家下決心整頓土地市場，經(jīng)營性土地使用權(quán)必須實行“招拍掛”。從長遠(yuǎn)的角度看，地價將呈現(xiàn)上漲趨勢，從而房價也將受到影響，這其中工程造價費的增長只是輔助作用。 第三，建材價格上漲不會立即影響房價。因為在施工單位，建材的供應(yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開發(fā)商提供，即“甲供”。對于在開工前甲乙雙方已經(jīng)將材 料價格以合同形式確定下來，并將價格波動的影響考慮在內(nèi)了，開工后建材價格上漲對于這些項目的工程總造價不會造成太大的影響。如圖 32所示，建筑原材料價格 2020和 2020年開始有了大幅提升，漲幅最高時達(dá)到 %，而 2020年和 2020 年間的房價卻在小幅下調(diào)，這說明鋼材水泥等建筑成本上漲對房地產(chǎn)價格變動的影響力并不是很強(qiáng)， 兩者的關(guān)聯(lián)影響程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期性較長，短則一二年長至十年八年，因此目前建材價格的上漲不會對當(dāng)前房價造成影響，因為建材漲價新增的成本不會增加目前已建好樓盤的預(yù)算， 而受建材成本影響的樓盤短期內(nèi)還不會推出。 8590951001051102020年 2020年 2020年建筑原材料購進(jìn)價格 商品房銷售價格 圖 32： 2020年以來原材料購進(jìn)價格與商品房售價指數(shù)（單位： %） 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 34 因此 ，盡管房價在 2020年以來仍然保持上升態(tài)勢，但受建材價格上漲的影響 在當(dāng)前的房價中并沒有體現(xiàn)出來（其主要原因已在上面的分析中進(jìn)行了闡述）， 而且隨著時間的推移，建材的價格可能會 出現(xiàn)回調(diào)，開 發(fā)商為 了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤，用 降低 價格 來 提升 其 產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢 。所以，盡管 從 長期 來看建材價格上漲 使企業(yè)的開發(fā) 成本上 升 ，房價 也 會受到不同程度的影響。 但它 不是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的主要 因素， 主要還是受市場需求、土地價格和其他因素的影響。 三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻 2020年 10月，開征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進(jìn)中共十六屆三中全會公報，其措詞表述為“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。此后，財政部部長金人慶和稅務(wù)總局局長謝旭人，也都分別在公開場合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開征物業(yè)稅的內(nèi)容。雖然物業(yè)稅的開征細(xì)則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為 在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。換句話說也就是，把現(xiàn)在買房之前已經(jīng)交的稅，放到買房之后，按年繳交。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動的根本 —— 土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ) —— 一級市場，所以，物業(yè)稅改革將對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。 （一）背景分析 分析認(rèn)為，此次 國家擬開征物業(yè)稅主要是出于以下幾方面考慮： 其一， 居高不下的土地出讓金加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險，而最終這一風(fēng)險又加劇 了 金融部門尤其是銀行的風(fēng)險。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險， 并 最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫 的沖擊，提高 其 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力。 其二，土地資源的使用未留有發(fā)展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財政開支和城市建設(shè)，為獲取資金，超量開發(fā)和出讓土地，個別城市甚至無地可賣，這種短期行為不利于城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 35 其三， 近些年來，有些地區(qū)房價上升過快， 甚至 出現(xiàn)了泡沫苗頭， 開發(fā)商手中的空置商品房過多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費了社會資源 ， 這些問題都需要運用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。 其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問題。 目前我國的房地產(chǎn)稅制存 在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問題 產(chǎn)生了三大消極作用。一是土地閑置、浪費嚴(yán)重。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機(jī)。二是進(jìn)入流通時，土地承受過高的稅負(fù)，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。 以上列出的目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一系列問題，與現(xiàn) 行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過開征物業(yè)稅，將有助于這些問題得到不同程度的解決。 （二） 按照低于房產(chǎn)估值的 1%征收物業(yè)稅較為合理 物業(yè)稅的開征對消費者來說未必能真正獲得低價商品房，這一切除了與消費者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開征的范圍，稅基及稅率的大小如何。應(yīng)該說不管物業(yè)稅開征與否，市場的需求才是最終決定房屋價格的因素。 假設(shè)以 12%的一次性財政收益全部轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅，讓購房者分 70年拆繳，以 100萬元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為 12萬元，考慮到貨幣的時間價值，每年需繳納 物業(yè)稅最高約為 7324元（按商業(yè)貸款年利率 6%計算），約為房價的 %。 當(dāng)然，這只是一種估算，實際征收時可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對物業(yè)進(jìn)行重新評估并按新的價值為基數(shù)征收物業(yè)稅。另外物業(yè)價值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會影響物業(yè)稅稅率的確定。 香港從 1845年開征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價值成比例的稅收。其征收方式是按照樓宇全年的市場租值估定的，每年重估一次。業(yè)主必須按估定的租值納稅， 20202020財政年度中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 36 的征收率為 5%。假定香港投資回報率為 5%，那么每年繳納“差餉”的比率約為房價的 %。 另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達(dá)國家的稅項相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的 1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。 表 32：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較 國家 物業(yè)稅征收的方法及稅率 加拿大 3 年內(nèi)不動產(chǎn)平均值的 % 美國 各州按照該年度不動產(chǎn)市場價值的 1%2%征收 縣或市按照 %%征收 法國 按每年 1 月 1 日凈財富值實行 %%的超額 累進(jìn)稅率 日本 稅率為 %%（被評估土地價值低于 15萬日元，建筑物價值低于8 萬日元免征 ） 芬蘭 普通稅率 %%，長期居住用不動產(chǎn)稅率為 %% 印尼 不動產(chǎn)價值的 % （三）開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響 一旦開征物業(yè)稅， 從 政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來源，對于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵合理的消費性購房，抑制投機(jī)性購房 的作用。 開征物業(yè)稅有利于 緩解企業(yè)的資金壓力 現(xiàn)階段，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)，一般為 40年到 70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付。因此在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到 60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費太多導(dǎo)致了目前房價過高。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費改成逐年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會大幅度降低，假設(shè) 現(xiàn)在 的建設(shè)成本為 100元／平方米計算，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到 58元／平方米 ，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。 中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 37 開征物業(yè)稅后房價將大幅下調(diào) 30%左右 由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實施會有一個相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。分析認(rèn)為， 現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預(yù)期前提下會有近升遠(yuǎn)降的可能 。 前購進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會導(dǎo)致房價上升。這與購房 者對物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。 按照現(xiàn)行稅法，目前的房價中已經(jīng)包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對舊房業(yè)主來說也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會影響太大，因此，即便是要對該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會遠(yuǎn)低于新稅制下開發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房價的降低則是對房價虛高的釋放過程，由于對房價上升的預(yù)期和物業(yè)稅開征后使用費用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購買實力的買家追捧豪宅，當(dāng)其價格偏離價值太遠(yuǎn)時，價格終究會有一個向價值回歸的過程。 毋庸置疑的是， 開征物業(yè)稅 有利于 房價 大幅 下調(diào) ， 準(zhǔn)入門檻 也 將大 大降低。 因為一旦 開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關(guān)稅費分 70年交， 那么也就意味著占住宅成本 40%強(qiáng)的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先交納 1/70，其余在剩余的 69年中分別交納，下降了（ 701） /70=%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了 40% %=%?？紤]到發(fā)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的 10%份額占據(jù)為己有，也有 29%以上的降價幅度。也就是說，目前售價 6000元 /平方米的房子，屆時 4200元 /平方米即可盈利銷售。 但就實際情況來看，房價的下降幅度可能不會如此明顯， 其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關(guān)系。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費者可能并不會因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房。 開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大 分析認(rèn)為， 征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大。 主要體現(xiàn) 在以下 三方面 ： 中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告 熱點問題分析 38 首先， 物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新 商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。 所以， 開征不動產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產(chǎn)二級市場并不適用，在短期內(nèi) 難以對其造成影響。 其次， 征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當(dāng)年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下 跌趨勢 ， 稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。 第三， 如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。因為土地增值必定帶動物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對越來越重的稅負(fù)難免顧慮重