【導(dǎo)讀】大量管理資料下載。★2020年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，1-6月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于。2020年和2020年同期的增長(zhǎng)水平，表明自去年以來(lái)國(guó)家采取的一系列控制。投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見成效。百分點(diǎn)，特別是流動(dòng)資金貸款逐月負(fù)增長(zhǎng)。在資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款和拖欠工。程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來(lái)的售房定金及預(yù)付款的大幅增?！锒径龋珖?guó)35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲%，土地交易價(jià)格上漲%，房屋租賃價(jià)格上漲%?！锖暧^緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開。發(fā)成本上升；開征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門檻?！镱A(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)業(yè)投資增幅在20%左右，2020年會(huì)回落到15%左。右的水平；未來(lái)房?jī)r(jià)將保持升勢(shì)，但升幅不大；與此相對(duì)應(yīng)，行業(yè)平均盈利。水平將下降；房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告目錄。自年初累計(jì)去年同期

　　

【正文】 成本增加很大，影響了企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，這樣將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會(huì)影響到工期和工程質(zhì)量。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為每平方米 2660 元，是 5 年前政府定的價(jià)格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無(wú)利可圖，甚至虧損。同時(shí)，由于建筑材料價(jià)格上漲，廉租房的建設(shè)成本也將超出投資預(yù)算，增加的投資缺乏資金來(lái)源渠道，這將使廉租住房建設(shè)陷入困境。 （三）建材漲價(jià)使房?jī)r(jià)面臨上升壓力，但對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的影響程度不大 成本上漲，并不意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)隨之上揚(yáng)，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因： 第一，通常而言，房?jī)r(jià)主要是由土地價(jià)格、建安成本、配套費(fèi)用和利稅等決定，建安成本又包括建材費(fèi)、人工費(fèi)和管理費(fèi)，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。如果按 2020 年統(tǒng)計(jì)的平均造價(jià)換算， 每平方米建材的成本大約在 1200元左右。如果在整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價(jià)格上漲 20%，建安成本將隨之上漲 240元。在 4000 元、 8000 元、 12020 元房?jī)r(jià)段中分別占到6%、 4%和 2%。顯然，這對(duì)高價(jià)房房?jī)r(jià)不會(huì)有大的影響，相反，對(duì)中低價(jià)房的房?jī)r(jià)穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。但是隨著下半年氣候變冷，建筑項(xiàng)目施工將逐漸降溫，建材價(jià)格也將逐步回調(diào)，本輪建材上漲對(duì)在建樓盤的影響也將隨之弱化。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 33 第二，除房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素外，影響房?jī)r(jià)的因素還有很多。在影響房?jī)r(jià)的多個(gè)變量中，土地價(jià)格所占比例最大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也至關(guān)重 要。 2020年，國(guó)家開始部署治理整頓土地市場(chǎng)秩序，并制定多項(xiàng)相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格控制高檔商品住房用地、停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場(chǎng)的規(guī)范化和公平交易。國(guó)家下決心整頓土地市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須實(shí)行“招拍掛”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，地價(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從而房?jī)r(jià)也將受到影響，這其中工程造價(jià)費(fèi)的增長(zhǎng)只是輔助作用。 第三，建材價(jià)格上漲不會(huì)立即影響房?jī)r(jià)。因?yàn)樵谑┕挝唬ú牡墓?yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開發(fā)商提供，即“甲供”。對(duì)于在開工前甲乙雙方已經(jīng)將材 料價(jià)格以合同形式確定下來(lái)，并將價(jià)格波動(dòng)的影響考慮在內(nèi)了，開工后建材價(jià)格上漲對(duì)于這些項(xiàng)目的工程總造價(jià)不會(huì)造成太大的影響。如圖 32所示，建筑原材料價(jià)格 2020和 2020年開始有了大幅提升，漲幅最高時(shí)達(dá)到 %，而 2020年和 2020 年間的房?jī)r(jià)卻在小幅下調(diào)，這說(shuō)明鋼材水泥等建筑成本上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響力并不是很強(qiáng)， 兩者的關(guān)聯(lián)影響程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期性較長(zhǎng)，短則一二年長(zhǎng)至十年八年，因此目前建材價(jià)格的上漲不會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)造成影響，因?yàn)榻ú臐q價(jià)新增的成本不會(huì)增加目前已建好樓盤的預(yù)算， 而受建材成本影響的樓盤短期內(nèi)還不會(huì)推出。 8590951001051102020年 2020年 2020年建筑原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格 商品房銷售價(jià)格 圖 32： 2020年以來(lái)原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格與商品房售價(jià)指數(shù)（單位： %） 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 34 因此 ，盡管房?jī)r(jià)在 2020年以來(lái)仍然保持上升態(tài)勢(shì)，但受建材價(jià)格上漲的影響 在當(dāng)前的房?jī)r(jià)中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)（其主要原因已在上面的分析中進(jìn)行了闡述）， 而且隨著時(shí)間的推移，建材的價(jià)格可能會(huì) 出現(xiàn)回調(diào)，開 發(fā)商為 了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤(rùn)，用 降低 價(jià)格 來(lái) 提升 其 產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。所以，盡管 從 長(zhǎng)期 來(lái)看建材價(jià)格上漲 使企業(yè)的開發(fā) 成本上 升 ，房?jī)r(jià) 也 會(huì)受到不同程度的影響。 但它 不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要 因素， 主要還是受市場(chǎng)需求、土地價(jià)格和其他因素的影響。 三、開征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門檻 2020年 10月，開征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進(jìn)中共十六屆三中全會(huì)公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶和稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人，也都分別在公開場(chǎng)合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開征物業(yè)稅的內(nèi)容。雖然物業(yè)稅的開征細(xì)則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為 在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。換句話說(shuō)也就是，把現(xiàn)在買房之前已經(jīng)交的稅，放到買房之后，按年繳交。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動(dòng)的根本 —— 土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ) —— 一級(jí)市場(chǎng)，所以，物業(yè)稅改革將對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。 （一）背景分析 分析認(rèn)為，此次 國(guó)家擬開征物業(yè)稅主要是出于以下幾方面考慮： 其一， 居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，而最終這一風(fēng)險(xiǎn)又加劇 了 金融部門尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 并 最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫 的沖擊，提高 其 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。 其二，土地資源的使用未留有發(fā)展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財(cái)政開支和城市建設(shè)，為獲取資金，超量開發(fā)和出讓土地，個(gè)別城市甚至無(wú)地可賣，這種短期行為不利于城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 35 其三， 近些年來(lái)，有些地區(qū)房?jī)r(jià)上升過(guò)快， 甚至 出現(xiàn)了泡沫苗頭， 開發(fā)商手中的空置商品房過(guò)多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源 ， 這些問(wèn)題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。 其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題。 目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存 在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問(wèn)題 產(chǎn)生了三大消極作用。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無(wú)息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。二是進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過(guò)高的稅負(fù)，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。 以上列出的目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一系列問(wèn)題，與現(xiàn) 行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過(guò)開征物業(yè)稅，將有助于這些問(wèn)題得到不同程度的解決。 （二） 按照低于房產(chǎn)估值的 1%征收物業(yè)稅較為合理 物業(yè)稅的開征對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)未必能真正獲得低價(jià)商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開征的范圍，稅基及稅率的大小如何。應(yīng)該說(shuō)不管物業(yè)稅開征與否，市場(chǎng)的需求才是最終決定房屋價(jià)格的因素。 假設(shè)以 12%的一次性財(cái)政收益全部轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅，讓購(gòu)房者分 70年拆繳，以 100萬(wàn)元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為 12萬(wàn)元，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，每年需繳納 物業(yè)稅最高約為 7324元（按商業(yè)貸款年利率 6%計(jì)算），約為房?jī)r(jià)的 %。 當(dāng)然，這只是一種估算，實(shí)際征收時(shí)可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對(duì)物業(yè)進(jìn)行重新評(píng)估并按新的價(jià)值為基數(shù)征收物業(yè)稅。另外物業(yè)價(jià)值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會(huì)影響物業(yè)稅稅率的確定。 香港從 1845年開征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對(duì)物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價(jià)值成比例的稅收。其征收方式是按照樓宇全年的市場(chǎng)租值估定的，每年重估一次。業(yè)主必須按估定的租值納稅， 20202020財(cái)政年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 36 的征收率為 5%。假定香港投資回報(bào)率為 5%，那么每年繳納“差餉”的比率約為房?jī)r(jià)的 %。 另外，國(guó)外普遍都對(duì)物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項(xiàng)，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的稅項(xiàng)相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的 1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。 表 32：不同國(guó)家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較 國(guó)家 物業(yè)稅征收的方法及稅率 加拿大 3 年內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)平均值的 % 美國(guó) 各州按照該年度不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的 1%2%征收 縣或市按照 %%征收 法國(guó) 按每年 1 月 1 日凈財(cái)富值實(shí)行 %%的超額 累進(jìn)稅率 日本 稅率為 %%（被評(píng)估土地價(jià)值低于 15萬(wàn)日元，建筑物價(jià)值低于8 萬(wàn)日元免征 ） 芬蘭 普通稅率 %%，長(zhǎng)期居住用不動(dòng)產(chǎn)稅率為 %% 印尼 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的 % （三）開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的影響 一旦開征物業(yè)稅， 從 政府的角度來(lái)看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來(lái)源，對(duì)于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢(shì)。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵(lì)合理的消費(fèi)性購(gòu)房，抑制投機(jī)性購(gòu)房 的作用。 開征物業(yè)稅有利于 緩解企業(yè)的資金壓力 現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)，一般為 40年到 70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時(shí)幾乎是一次性支付。因此在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到 60%，建安成本和營(yíng)銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房?jī)r(jià)過(guò)高。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變?cè)械捏w制，把以往在房?jī)r(jià)中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會(huì)大幅度降低，假設(shè) 現(xiàn)在 的建設(shè)成本為 100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開發(fā)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到 58元／平方米 ，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 37 開征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)將大幅下調(diào) 30%左右 由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實(shí)施會(huì)有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程，在這一政策過(guò)渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。分析認(rèn)為， 現(xiàn)行房?jī)r(jià)在物業(yè)稅預(yù)期前提下會(huì)有近升遠(yuǎn)降的可能 。 前購(gòu)進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。這與購(gòu)房 者對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。 按照現(xiàn)行稅法，目前的房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對(duì)舊房業(yè)主來(lái)說(shuō)也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會(huì)影響太大，因此，即便是要對(duì)該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會(huì)遠(yuǎn)低于新稅制下開發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)的降低則是對(duì)房?jī)r(jià)虛高的釋放過(guò)程，由于對(duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期和物業(yè)稅開征后使用費(fèi)用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購(gòu)買實(shí)力的買家追捧豪宅，當(dāng)其價(jià)格偏離價(jià)值太遠(yuǎn)時(shí)，價(jià)格終究會(huì)有一個(gè)向價(jià)值回歸的過(guò)程。 毋庸置疑的是， 開征物業(yè)稅 有利于 房?jī)r(jià) 大幅 下調(diào) ， 準(zhǔn)入門檻 也 將大 大降低。 因?yàn)橐坏?開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分 70年交， 那么也就意味著占住宅成本 40%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納 1/70，其余在剩余的 69年中分別交納，下降了（ 701） /70=%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了 40% %=%?？紤]到發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)中的其它因素，將其中的 10%份額占據(jù)為己有，也有 29%以上的降價(jià)幅度。也就是說(shuō)，目前售價(jià) 6000元 /平方米的房子，屆時(shí) 4200元 /平方米即可盈利銷售。 但就實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的下降幅度可能不會(huì)如此明顯， 其主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。就目前情況來(lái)看，我國(guó)住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會(huì)太大，而變相通過(guò)增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商成本的降低而買到低價(jià)的商品房。 開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響不大 分析認(rèn)為， 征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)影響不大。 主要體現(xiàn) 在以下 三方面 ： 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 熱點(diǎn)問(wèn)題分析 38 首先， 物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新 商品房，對(duì)于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過(guò)一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對(duì)此類舊有物業(yè)將實(shí)施過(guò)渡措施，但目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場(chǎng)現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無(wú)需再繳。 所以， 開征不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對(duì)于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)并不適用，在短期內(nèi) 難以對(duì)其造成影響。 其次， 征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈現(xiàn)出明顯的下 跌趨勢(shì) ， 稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問(wèn)。 第三， 如果物業(yè)稅征收涉及到二級(jí)市場(chǎng)，將對(duì)炒樓行為起到一定的抑制作用。因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對(duì)越來(lái)越重的稅負(fù)難免顧慮重