【正文】 ? 預(yù)期凈利潤為 171, 萬元，詳見坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表 ? 稅前項(xiàng)目投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 =（ 224, / ） *100% =% 稅后項(xiàng)目投資利潤率 =稅后利潤 /總投資額 =（ 171, / ） *100% =% ? 稅后靜態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值） = 年 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度， 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算 全部投資 的經(jīng)濟(jì)效益。 由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，為確保財(cái) 務(wù)分析的客觀、合理，本報(bào)告運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行分析評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（見附表二）。 注： ① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率 (本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 10%)時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 結(jié)論： 整理上表得如下評價(jià)指標(biāo)： 表 11：評價(jià)指標(biāo)表 評價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 年 年 本項(xiàng)目稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 10%，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求，故本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 6 結(jié)論 風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢、劣勢分析 風(fēng) 險(xiǎn) 機(jī) 會(huì) （ 1）法律及政策風(fēng)險(xiǎn) （ 2）與坭崗村的合作風(fēng)險(xiǎn) （ 3）拆遷安置風(fēng)險(xiǎn) （ 4）市場風(fēng)險(xiǎn) （ 5）金融風(fēng)險(xiǎn) （ 6）經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) （ 1）關(guān)內(nèi)土地資源稀缺，未來關(guān)內(nèi)可供土地日益減少 （ 2）深圳商品房長期供不應(yīng)求，房價(jià)持續(xù)看漲 （ 3）片區(qū)規(guī)劃升 級(jí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展 優(yōu) 勢 劣 勢 （ 1）規(guī)模較大 （ 2）地處關(guān)內(nèi)黃金地段，受關(guān)內(nèi)各商圈輻射 （ 3）有鳳凰嶺、銀湖、筆架山景觀資源 （ 1）目前的片區(qū)形象較差 （ 2）屬于舊改項(xiàng)目，手續(xù)煩瑣，拆遷安置難度大 （ 3）坭崗實(shí)業(yè)將無償從可售面積中分出 30% 根據(jù)上表分析可見，本項(xiàng)目具有較大的市場空間，但也具有一定的操作難度。因此，本項(xiàng)目只要能夠合理控制風(fēng)險(xiǎn)，就能操作成為一個(gè)優(yōu)良的項(xiàng)目。 結(jié)論 綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢、劣勢、市場及財(cái)務(wù)分析判斷：此項(xiàng)目可行。 附表 附表 1 坭崗村城中 村改造項(xiàng)目損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2020 年 2021 年 2022 年 1 收入 420, 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 223, 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 93, 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租賃收入 93, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 車位租賃收入 10, 2 總成本費(fèi)用 259, 38, 50, 46, 41, 39, 32, 10, 土地費(fèi)用 43, 38,008 1, 1, 1, 開發(fā)建設(shè)投資 215, 50, 44, 39, 39, 30, 10, 3 稅金及附加 24, 3, 3, 5, 2, 2, 土地增值稅 1, 營業(yè)稅 21, 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 1, 教育費(fèi)附加 4 利潤總額 224, 14, 20, 48, 11, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 5 所得稅 33, 2, 3, 7, 1, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 6 稅后利潤 190, 12, 17, 40, 9, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 7 盈余公積金 19, 1, 1, 4, 2, 8 可分配利潤 171, 11, 15, 36, 8, 25, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 稅前項(xiàng)目投資利潤率： % 稅后項(xiàng)目投資利潤率： % 單位：萬元 附表 2 坭崗村城中村改造項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 。 2022 年 1 現(xiàn)金流入 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租賃收入 9, 9, 9, 9, 9, 車位租賃收入 2 現(xiàn)金流出 38, 50, 50, 45, 45, 33, 13, 土地費(fèi)用 38, 1, 1, 1, 開發(fā)建設(shè)投資 50, 44, 39, 39, 30, 10, 土地增值稅 營業(yè)稅 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 教育費(fèi)附加 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 38, 50, 14, 20, 48, 13, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 38, 88, 73, 53, 5, 8, 41, 51, 60, 70, 79, 118, 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前 ) 34, 41, 11, 13, 29, 7, 17, 4, 4, 3, 3, 2, 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前 ) 34, 76, 65, 51, 21, 13, 3, 7, 11, 15, 18, 29, 7 所得稅 2, 3, 7, 2, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 38, 50, 12, 17, 40, 11, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 38, 88, 75, 58, 17, 6, 21, 30, 38, 46, 54, 87, 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后 ) 34, 41, 9, 11, 25, 6, 14, 3, 3, 3, 2, 1, 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后 ) 34, 76, 66, 55, 29, 23, 8, 4, 1, 1, 4, 13, 稅前 : 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) % 靜態(tài)回收期(年 ) 稅后 : 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%) % 靜態(tài)回收期 (年 ) 動(dòng)態(tài)回收期(年 ) 動(dòng)態(tài)回收期 (年 ) 貨到付款 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。?貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二 、 41 個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式：、 、 、 、 PSD、 CDR、 AI、全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2022 年以及 2022 年網(wǎng)站更新的資料 （目錄更新日期： 2022 年 10 月 1 日 — 更多詳情介紹請登陸 ： 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 2022 年 09 月更新 《自在廣告 2022年 01 月南昌萬科青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》 155 頁 2022 年 09 月更新 《仲量聯(lián)行 2022年 2 月天津泰安道項(xiàng)目定位報(bào)告》 299 頁 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議》 163 頁 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年 8 月 20 日安徽新華綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告》 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規(guī)劃定位》 29 頁 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月 1 日青島萬科城市花園世博嘉