【正文】 （ 4）由于本項目的還遷面積較大，將采取分期拆遷、分期還建的方法操作。對重樹片區(qū)形象較為有利，同時也有利于分期開發(fā)和靈活選擇開發(fā)方案。 （ 4）交通便利，到關(guān)內(nèi)各區(qū)及關(guān)外的龍華和布吉都很便捷。 （ 2）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)，致使地塊不規(guī)整，給規(guī)劃設(shè)計及地塊價值提升帶來障礙。 （ 5）本項目雖與銀湖豪宅區(qū)相鄰，但兩片區(qū)處于相對隔絕狀態(tài)，受銀湖蔭庇的可能性基本沒有。 （ 3）由于項目靠近福田、羅湖主城區(qū)，大型的商業(yè)設(shè)施可以由主城 區(qū)解決。 （ 2）坭崗村的規(guī)劃文件還沒有正式獲批，立項批準前沒有紅線和規(guī)劃圖。最終的規(guī)劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規(guī)劃部門協(xié)商決定。 合作方式及風(fēng)險評估 合作方式 （ 1）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司負責(zé)項目的全部投資（土地費用、投資開發(fā)費用、拆遷安置費等）。 風(fēng)險評估 （ 1）目前還 沒有具有法律效力的規(guī)劃文件，使本項目具有不確定性，但這也是舊改項目的共性。 3．房地產(chǎn)市場評價 深圳市房地產(chǎn)市場總體評價 供給評價 （ 1）房地產(chǎn)投資規(guī)模略有下降，商品房在建規(guī)模有所增長 2022年， 全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比 下降％?？梢?，無論是全市還是關(guān)內(nèi)，住宅的供給量、在售項目都明顯減少。 在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為 ,關(guān)外略低，全市城中村的平均容積率約為 。 需求評價 （ 1）新盤銷售普遍火爆 2022年， 萬科東海岸三期、水榭花都三期、觀瀾湖高爾夫大宅、天琴灣、振業(yè)城、中旅國際公館等 新盤 紛紛入市，且銷售連連火爆 。 （ 2）關(guān)外項目成為市場主流 ? 關(guān)外樓市占據(jù)深圳半壁江山 從 2022 年各月各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位 ,占全市銷售面積的份額從 2022年的 21％上升到 30％；龍崗區(qū)居其次，所占份額從 2022 年 18％上升 至 20%；福田區(qū)銷售量占全市的 19％（ 2022年占 16％）；南山區(qū)銷售量占全市的 18%（ 2022 年占 33％）；羅湖區(qū)銷售量占全市的 11％（ 2022年占 10％）。 （ 3）市場需求旺盛，空置率持續(xù)下降 ? 銷售量保持高速增長、供需矛盾凸顯 2022年深圳批準的商品住宅預(yù)售面積共 萬平方米，但全市商品住宅銷售面積已達到 萬平方米，全市的新增供求比僅為 :1，需求持續(xù)旺盛 。 ? 空置房逐步消化、空置率持續(xù)下降 2022年， 商品房空置面積為 ，同比下降 ％，其中住宅空置面積 ，同比下降 ％ 。 圖 5： 2022年全市 144平方米以上住宅銷售分布（單位：萬平方米） 圖 6： 2022年商品住宅各價位區(qū)間成交比例 ? 推出量歷年最高 2022年共批準預(yù)售獨棟別墅、聯(lián)排、雙拼別墅 1,346套，總建筑面積約 34萬平方米，占 2022深圳住宅批準預(yù)售面積的 4％，占 2022年各類型物業(yè)批準預(yù)售面積的 ％。 ? 產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價高 2022年出現(xiàn)了諸如紅樹西岸、中信紅樹灣等高品質(zhì)的豪宅，這些豪宅的價格更是頻出新高。 供需矛盾進一步激化。南山區(qū)以其成熟的生活配套及嶄新的城市規(guī)劃，受到越來越多的置業(yè)者青睞，加上旺盛的一手房需求帶動，使得該區(qū)域二手住宅的均價升幅也位居第二，達％。 2022年深圳全年新出讓土地 平方公里，比 2022 年計劃土地供應(yīng)量減少了30％，也低于近 10年來深圳土地供應(yīng)量的平均值。 即便 2022 年關(guān)內(nèi)增加 20萬平方米的土地供應(yīng)量，但按容積率34 的標準計算，也只可提供 6080萬平方米的住房，這對于深圳每年 800900 萬平方米的住房需求量只是杯水車薪，關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)依然緊張。 （ 2）關(guān)內(nèi)項目將主要以工業(yè)區(qū)和舊改為主 ? 城市發(fā)展及功能變化促使工業(yè)區(qū)和城中村改造 深圳的經(jīng)濟社會發(fā)展日新月異，城市功能不斷升級，迫切需要改造不能適應(yīng)城市發(fā)展的關(guān)內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。據(jù)統(tǒng)計，南山區(qū)舊城改造的總建筑面積約有 1, 萬平方米，占地 ，預(yù)計 2022年將啟動全市最大的舊改項目 —— 大沖改造項目，項目總建筑面積 萬平方米，整個改造過程將歷時 8 年，將對南山樓市造成一定沖擊。 2022 年就有金地漁農(nóng)村項目、新洲舊城改造項目推出市場。 并且根據(jù)深圳經(jīng)濟社會發(fā)展的趨勢推算，深圳人口將會在今后的幾年持續(xù)增加。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢。經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高， 居民有更多余款用于改 善生活空間， 購房需求及 改善性購房 需求 不斷上升 。 住宅房價將繼續(xù) 上漲 （ 1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲 經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。由于全市特別是關(guān)內(nèi)存量土地的進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產(chǎn)市場也將開始新一輪的洗牌。 （ 2）目前的房地產(chǎn)開發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高 2022 年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個樓盤推出。片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括 政府 /團體 /社區(qū)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、居住用地、配套設(shè)施用地、道路廣場用地、對外交通用地、市政公用設(shè)施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。泥崗西路以 南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。城市主場、鵬基 可見，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。 該片區(qū)內(nèi)各地塊 土地利用性質(zhì)主要包括居住用地、配套設(shè)施用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地、政府 /團體 /社區(qū)用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地和綠地等?？傄?guī)劃用地面積為 平方公里。 （ 3）片區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)冷淡 該片區(qū)從 2022 年到 2022年僅有龍鳳雅居在售，均價為 6300 元 /平方米。 可能的目標客戶分析 （ 1）房屋被拆遷的坭崗村村民： 本項目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購買本項目的物業(yè)。 （ 3）福田 、羅湖上班的白領(lǐng)： 這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。不利于銷售和經(jīng)營。 有 利于高價出售，補貼開發(fā)成本的同時實現(xiàn)一定利潤收益。 所處地域及地塊規(guī)模不支撐別墅項目。 能夠在收回成本的同時實現(xiàn)利潤收益。 （ 3） 2022 年 1月開始拆遷，分三期拆遷，每期為時六個月。 表 6 坭崗村城中村改造項目開發(fā)成本表 序號 項目 面 積 取費標準 總 價 備 注 （ M178。 2, 施工監(jiān)理費 1, 建安費 % 三通一平費用 134,400 10 元 /M178。 1, 給排水工程 739,200 50 元 /M178。 7, 4 公共配套設(shè)施費 10,000 500 元 /M178。 1, 小區(qū)給水工程費 739,200 15 元 /M178。 安置費取費標準參考深圳市類似地段農(nóng)民房價格 15 元 /平方米 .月。（不含土地費用及期間費用） 項目平均樓面地價為 589 元 /平方米。 680070007200740076007800800082008400價格（單位：元）銷售均價年份羅湖區(qū)住宅均價2022202220222022 圖 12：羅湖區(qū) 2022—— 2022住宅均價圖 表 9：羅湖區(qū)住宅均價（單位：元 /平方米） 年份 2022年 2022年 2022年 2022年 售價 7,408 7,494 7,996 8,310 按照 趨勢預(yù)測法公式： 基期價格 *（ 1+平均增長率） 計算期 ==預(yù)期價格 本項目預(yù)計建設(shè)期（含籌備期）為 7 年，所以本項目的趨勢預(yù)測法中采用 。 （ 2）商業(yè)銷售價格預(yù)測 050001000015000202205 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均價 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 圖 13： 2022—— 2022年商業(yè)銷售價格 根據(jù)趨勢法預(yù)測，到 2022 年，商業(yè)均價將達到 19,666 元 /平方米，綜合商業(yè)風(fēng)險及本項目所處片區(qū)處于相對隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本項目的商業(yè)預(yù)期價格能達到：18,000元 /平方米。 租賃收入預(yù)測 ? 商業(yè)租賃收入 綜合項目開發(fā)方案及市場分析，項目商業(yè)可租賃面積為 51,730 平方米，按 150 元 /平方米 序號 項目名稱 表 10 投資計劃 (萬元 ) 合計 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 土地成本 43, 38,008 1, 1, 1, 2 前期工程費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 3 建筑安裝工程費 164, 38, 34, 30, 30, 23, 8, 4 公共配套設(shè)施費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 11, 2, 2, 2, 2, 1, 6 工程管理費 2, 7 其它費用及不可預(yù)見費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 8 期間費用 18, 4, 3, 3, 3, 2, 9 項目總投資 261, 40, 50, 46, 41, 39, 31, 10, 項目財務(wù)評價 坭崗村城中村改造項目損益評價 （見附表一） 靜態(tài)盈利分析與評價 ? 預(yù)期凈利潤為 171, 萬元，詳見坭崗村城中村改造項目損益表 ? 稅前項目投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 =（ 224, / ） *100% =% 稅后項目投資利潤率 =稅后利潤 /總投資額 =（ 171, / ） *100% =% ? 稅后靜態(tài)投資回收期 =（累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計凈現(xiàn)值的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值） = 年 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度， 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算 全部投資 的經(jīng)濟效益。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。因此，本項目只要能夠合理控制風(fēng)險，就能操作成為一個優(yōu)良的項目。青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》 155 頁 2022 年 09 月更新 《仲量聯(lián)行 2022年 2 月天津泰安道項目定位報告》 299 頁 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年聯(lián)東集團無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項目整體定位與一期產(chǎn)品建議》 163 頁 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年 8 月 20 日安徽新華綜合體項目定位報告》 24 頁 2022 年 09 月更新 《 2022 年青銅騎士內(nèi)參（公關(guān)媒介部 7月份綜合報告）》 103 頁 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年 3 月北京昌平小湯山常興莊 B 地塊可研報告》 71 頁 2022 年 09 月更新 《易居 2022 年 7 月南京建鄴萬達廣場營銷推廣大綱》 105 頁 2022 年 09 月更新 《德思勤 2022 年 4 月 28 日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報告》 69 頁 2022 年 09 月更新 《 2022 年 4 月 23 日無錫保利花園營銷執(zhí)行 方案及開盤前工作計劃》 122 頁 2022 年 09 月更新 《綠城集團 2022年 5 月別墅景觀設(shè)計管理淺析》 107 頁 2022 年 09 月更新 《策源 2022 年無錫蘇寧環(huán)球北塘項目定位建議》 78 頁 2022 年 09 月更新 《 2022 年武漢萬科城二期營銷推廣計劃》 39 頁 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年北京中建大興棗園路項目簡報》 146 頁 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年 6 月無錫融僑整合推廣策略提案》 214 頁 2022 年 09 月更新 《 2022 年 7 月 23 日萬達商業(yè)管理招商前期的市場調(diào)查與 規(guī)劃定位》 29 頁 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月 1 日青島萬科城市花園世博嘉年