【文章內(nèi)容簡介】 成熟的生活配套及嶄新的城市規(guī)劃，受到越來越多的置業(yè)者青睞，加上旺盛的一手房需求帶動，使得該區(qū)域二手住宅的均價升幅也位居第二，達％。羅湖、福田、南山三區(qū)的二手住宅價格分別比一手住宅低46％、 39％和 45％，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的價格優(yōu)勢。 深圳市房地產(chǎn)市場后市展望 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸 （ 1）土地的重要性日益凸顯 ? 土地稀缺，關內(nèi)房地產(chǎn)市場受土地制約嚴重 據(jù)資料顯示，從 2022 年開始，深圳房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量得到了有效的控制，比 2022 年下降了三分之一。實際供應為 平方公里，通過拍賣、招標、成交土地面積為 62 萬平方米。 2022年深圳全年新出讓土地 平方公里，比 2022 年計劃土地供應量減少了30％，也低于近 10年來深圳土地供應量的平均值。 2022年與 2022年基本持平， 2022年、 2022 年兩年之內(nèi)特區(qū)內(nèi)沒有新的供 應量，所以從客觀上來說，深圳的土地供應量逐年減少是一個不爭的事實。 2022年的政府出讓 商品房用 地只有 平方公里，據(jù)悉 2022 年關內(nèi)新增面積依然不會增加。特區(qū)內(nèi)土地供應的短缺是市場供求關系的根本。 即便 2022 年關內(nèi)增加 20萬平方米的土地供應量，但按容積率34 的標準計算，也只可提供 6080萬平方米的住房，這對于深圳每年 800900 萬平方米的住房需求量只是杯水車薪，關內(nèi)新房供應依然緊張。 而隨著房地產(chǎn)市場的繼續(xù)發(fā)展，深圳的土地儲備和土地供應將會逐年減少，深圳房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。 ? 占 有土地，占有市場 土地成了地產(chǎn)商必爭的資源，成了地產(chǎn)商生死存亡的保障。可以說，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。 （ 2）關內(nèi)項目將主要以工業(yè)區(qū)和舊改為主 ? 城市發(fā)展及功能變化促使工業(yè)區(qū)和城中村改造 深圳的經(jīng)濟社會發(fā)展日新月異，城市功能不斷升級，迫切需要改造不能適應城市發(fā)展的關內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。 ? 土地供應量的減少 ，迫切需要盤活土地 土地供應量的減少，促使關內(nèi)各區(qū)加速盤活閑置土地，除多數(shù)問題樓盤得以盤活外，城中村改造也開始加快了進程。 2022 年羅湖、福田就加大了舊城改造的力度，幾個停工停建多年的項目重新啟動入 市， 新開盤的項目如特發(fā)泊林花園、京基御景華城等均由舊城改造而成。 南山是城中村改造的另一個熱點區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，南山區(qū)舊城改造的總建筑面積約有 1, 萬平方米，占地 ，預計 2022年將啟動全市最大的舊改項目 —— 大沖改造項目，項目總建筑面積 萬平方米，整個改造過程將歷時 8 年，將對南山樓市造成一定沖擊。 這些資料表明：盤活關內(nèi)的土地已經(jīng)成為深圳開發(fā)商市場開發(fā)的主要途徑之一。 ? 政府強行推進工業(yè)區(qū)和城中村改造 隨著去年 8 月《 2022 年深圳市城中村（舊村）改造年度計劃（草案）》的通過， 2022 年舊城 改造將進一步加速，催生新的樓市熱點。據(jù)官方研究機構預測，福田區(qū)城中村改造后建筑增量為 270 萬平方米至 350 萬平方米，每年投放市場面積為 160 萬平方米。 2022 年就有金地漁農(nóng)村項目、新洲舊城改造項目推出市場。 政府的一系列強制性規(guī)定和運作，促使工業(yè)區(qū)和城中村改造成為深圳樓市的重要組成部分。 （ 3）特區(qū)內(nèi)住宅容積率將大幅度提高 ? 人口增長、土地稀缺逼迫容積率提高 2022 年， 全市年末常住人口 萬人，按可比口徑比上年末增加 萬人，增長 ％。其中戶籍人口 ，增加 萬人，增長 ％，占常住人口比重 ％；暫住人口 ， 增加 萬人，增長 ％，占比重 ％。 并且根據(jù)深圳經(jīng)濟社會發(fā)展的趨勢推算，深圳人口將會在今后的幾年持續(xù)增加。 人口增長催化了住宅需求的增長，而在土地資源有限的情況下，要解決如此多的人口住房問題，必須提高城市的住宅容積率。 ? 最大化土地價值要求容積率提高 深圳土地資源的稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價值最大化。提高容積率，可以加大每一平方米的產(chǎn)值，最大化它的社會效益和經(jīng)濟效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢。 住房需求仍將快速增長 （ 1）經(jīng)濟發(fā)展促生住房需求 從下圖可以看出， 2022 年到 2022 年，深圳的國內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持較快的穩(wěn)定增長趨勢， 初步核算， 2022 年， 深圳經(jīng)濟總量再上新臺階， GDP 為 4, 億元，比上年增長 ％。根據(jù) 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示， 2022 年 全年居民人均可支配收入 將近 3 萬 元，比上年增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 15,，增長 ％，實際增長 ％。經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高， 居民有更多余款用于改 善生活空間， 購房需求及 改善性購房 需求 不斷上升 。 01000202230004000500060001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022GDP 圖 10：深圳市 1997－ 2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 216262354427596050001000015000202202500030000元2022 2022 2022 2022 2022 2022 圖 11：深圳市 2022－ 2022年人均 可支配收入 （ 2）人口增長增加住房需求 深圳 市房地產(chǎn)市場在全市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的階段，繼續(xù)處于快速發(fā)展期。 1998 年以后近 6～ 8年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業(yè)需求在近年集中釋放 。 隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展，城市地位進一步鞏固，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入深圳，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。 住宅房價將繼續(xù) 上漲 （ 1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲 經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。 （ 2）市場供不應求推動住宅房價上漲 在每年外來人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2022年房地產(chǎn)市場需求仍將呈現(xiàn)剛性增長，住宅市場有望超過 1,000萬平方米的需求規(guī)模 。在未來幾年內(nèi)住宅需求將進一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。 （ 3）資源稀缺推動房價上漲 近年來，深圳市政府嚴格控制了商品房用地，全市 出讓的商品房用地保持在 1 平方公里左右，關內(nèi) 已 近四年無商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個臺階。由于全市特別是關內(nèi)存量土地的進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產(chǎn)市場也將開始新一輪的洗牌。 在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。 項目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場評價 由于本項目雖屬羅湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場對本項目沒 有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場 。 坭崗片區(qū)房地產(chǎn)市場評價 （ 1）片區(qū)形象較差，對房地產(chǎn)市場有一定影響 本項目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。 （ 2）目前的房地產(chǎn)開發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高 2022 年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個樓盤推出。樓盤均價分別為： 5,700 元 /平方米和 6,500 元 /平方米。兩項目在特區(qū)內(nèi)屬于低價位樓盤。 （ 3）片區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展 本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括 政府 /團體 /社區(qū)用地、商業(yè)服務設施用地、居住用地、配套設施用地、道路廣場用地、對外交通用地、市政公用設施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。 根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預見，未來本項目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場所。由于本項目屬于整體改造項目，因此在市場評價上應該著眼于改造后的前景方面，淡化項目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。 八卦嶺片區(qū)房地產(chǎn)市場評價 （ 1）片區(qū)地理優(yōu)勢凸顯 該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。泥崗西路以 南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。 （ 2）該片區(qū)處于升級轉(zhuǎn)型再開發(fā)階段 八卦嶺原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、居住、商貿(mào)、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。 2022年到 2022年僅有盛世鵬程、招商城市主場、鵬基商務時空（寫字樓，商業(yè)）三個新樓盤面市。 （ 3）片區(qū)規(guī)劃檔次較高，房地產(chǎn)市場前景看好 該片區(qū)的定位是通過綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè)、辦公、服務性工業(yè)和高新技術工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結(jié)構，在配合經(jīng)濟發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時，為城市未來發(fā)展留有余地。居住建設規(guī)?？偭繛?萬平方米。 可見，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。 銀湖房地產(chǎn)市場評價 （ 1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場形象較高 該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫，南臨筆架山公園，東靠 白芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內(nèi)主要為銀谷別墅、專家別墅、棕櫚泉別墅等別墅項目。 （ 2）片區(qū)的規(guī)劃檔次很高 該片區(qū)規(guī)劃為以政務、高級會議接待，休閑度假為主的高級旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護區(qū)；以高級別墅為主的、適度完善生活配套設施的住宅區(qū)。 該片區(qū)內(nèi)各地塊 土地利用性質(zhì)主要包括居住用地、配套設施用地、商業(yè)性公共設施用地、政府 /團體 /社區(qū)用地、道路廣場用地、市政公用設施用地和綠地等。確定本片區(qū)建設規(guī)模總量為 69萬平方米。 （ 3）片區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和 受土地等因素限制， 2022 年到 2022 年沒有新樓盤面市，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。 清水河房地產(chǎn)市場評價 （ 1）片區(qū)區(qū)域位置 該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。總規(guī)劃用地面積為 平方公里。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)。 （ 2）片區(qū)規(guī)劃限制了房地產(chǎn)的發(fā)展 該片區(qū)的功能定 位為：以福田、羅湖區(qū)為主要服務范圍的城市商業(yè)倉庫，城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地，特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。規(guī)劃的功能不支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （ 3）片區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)冷淡 該片區(qū)從 2022 年到 2022年僅有龍鳳雅居在售，均價為 6300 元 /平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間十分有限。 項目附近區(qū)域在售樓盤銷售情況分析 表 3：附近樓盤信息表 項目名稱 類型 占面 建面 均價 銷 售 進度 主力戶型 銀暉名居 商住 3, 18,000 5,700 97% 單房、1*1 龍鳳雅居 住宅 18, 94, 6,300 30% 2*2 豐湖大廈 商住 14, 79, 5,800 70% 2*2 星湖花園 住宅 9, 48,000 6,500 80% 2*2 旭飛華達園 住宅 3, 180,000 6,500 93% 1 房 盛世鵬程花園 商住 31,196 155,729 7,000 100% 2*2， 3*2 城市主場 商住 8, 65,400 7,800 100% 1 房 從上表看出，坭崗附近區(qū)域的樓盤均價都在 8,000 元 /平方米以下，低于特區(qū)內(nèi)的熱點區(qū)域。并且項目大都屬于中小型社區(qū)，以中小戶型為主，市場影響力較小。 可能的目標客戶分析 （ 1）房屋被拆遷的坭崗村村民： 本項目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購買本項目的物業(yè)。一類為因為本片區(qū)居住條件太差而到外購房的村民，他們因為地緣、血緣等因素選擇回到坭崗村置業(yè)。另一類為得到還遷房后，選擇另外 再在本項目購買住房的坭崗村村民。 （ 2）目前居住在坭崗村的租客： 這部分人有可能成為本項目的潛在購房者。 （ 3）福田 、羅湖上班的白領： 這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。這部分人將成為本項目的主力客戶。 （ 5）投資者： 本項目市場前景看好，升值潛力巨大，預計將會有相當數(shù)量的投資者成為本項目的客戶。 4 開發(fā)建議 開發(fā)方向建議 檔次建議 （ 1）方案比較 中低檔 中高檔 檔次低，無法消除坭崗片區(qū)的臟亂差的形象。不利于銷售和經(jīng)營。 本項目改造成本高 ,如果項目價值不能充分實現(xiàn) ,可能會導致項目虧損。 未能有效地發(fā)掘地塊價值。 拔高了片區(qū)形象，有利于銷售和經(jīng)營。 有 利于高價出售，補貼開發(fā)成本的同時實現(xiàn)一定利潤收益。 順應市場趨勢，最大化實現(xiàn)地塊價值。 （ 2）結(jié)論： 地域優(yōu)勢 +舊改成本高 +市場形勢好 +利潤最大化要求