【正文】 庫(kù)這一國(guó)有資產(chǎn)為民服務(wù)，對(duì)其實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；第三，鑒于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)占用業(yè)主的公共資源，不能簡(jiǎn)單地實(shí)行開(kāi)發(fā)商單方面自主定價(jià)，也要實(shí)行政府調(diào)控；第三，將地下人防車庫(kù)、開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)和公用配套車庫(kù)的不同價(jià)格，加權(quán)平均，制定出統(tǒng)一的租用價(jià)格，但是要以每月 300－ 350元為上限區(qū)間（杭州 360元，蘇州 400元），不準(zhǔn)上浮，只能下浮，并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán)，對(duì)收益分配進(jìn)行合理規(guī)定，其中人防車庫(kù)收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價(jià)的辦法，不僅增強(qiáng)可操作性，促進(jìn)小車進(jìn)車庫(kù)，也均衡了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。 與此同時(shí)，要對(duì)占用業(yè)主公共空間的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)，強(qiáng)化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價(jià)格不斷攀升的勢(shì)頭，并發(fā)揮政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的 “窗口指導(dǎo)作用 ”，規(guī)定開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù) 2年內(nèi)未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強(qiáng)制出售的行為，引導(dǎo)小車停放進(jìn)場(chǎng)庫(kù)。 穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)路面停放收費(fèi)價(jià)格水平； 對(duì)于城市道路道板和公共空地停車，實(shí)行包月制； 對(duì)生活時(shí)段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)停車，也實(shí)行包月制。對(duì)于后兩者停放方式，管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價(jià)格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠 化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護(hù)等具體服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格，按服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費(fèi)，改變信息不對(duì)稱狀況，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)公平交易。市物價(jià)、房管部門正在積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。 （四）科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動(dòng)，將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū)；二是建設(shè)停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，提高停車設(shè)施周轉(zhuǎn)率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動(dòng)態(tài)交通的壓力；三是推進(jìn) “城運(yùn)一卡通 ”建設(shè)，在加油、洗車、停車收費(fèi)、年檢、繳納罰款、行車引導(dǎo)及停車信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面，為車主提供便捷的服務(wù)；四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng)， 促進(jìn)小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。 （五）制度創(chuàng)新。制度建設(shè)是解決停車難和物業(yè)管理矛盾的根本舉措。建議，從 8個(gè)方面加以推進(jìn)： 推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)建設(shè)，將業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的信用行為納入其中，特別是要發(fā)揮輿論監(jiān)督和消費(fèi)者維權(quán)機(jī)構(gòu)的作用，加大對(duì)惡意欠繳、 “霸王物業(yè) ”、開(kāi)發(fā)商違規(guī)違約行為的曝光力度。 推進(jìn)規(guī)劃指標(biāo)的適應(yīng)性調(diào)整，出臺(tái)新的車位配建指標(biāo)體系，并加強(qiáng)規(guī)劃執(zhí)行的管理，確保規(guī)劃車位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。 借鑒北京經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范商品房買賣合同文本，將房屋質(zhì)量、公用設(shè)施以及停車位細(xì)化。 建立城市道路、綠化與停 車設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)的制度，在新建改造城市道路時(shí)，利用邊角地塊增設(shè)泊位；將綠化建設(shè)與地下空間開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)整綠化形態(tài)，實(shí)施立體開(kāi)發(fā)建設(shè)，增建停車設(shè)施。 建立部門責(zé)任明確、嚴(yán)格規(guī)范的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度，嚴(yán)肅追究開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃的責(zé)任。 是建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度，便于帳務(wù)公開(kāi)，有效監(jiān)督。 公安交警、房管、物價(jià)等部門加強(qiáng)協(xié)同配合，切實(shí)執(zhí)行住宅小區(qū)停車泊位的備案制度和收費(fèi)核算制度，確保汽車停放有序、收費(fèi)合理。 建立交警、公交提前介入審查小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的制度，以公交站點(diǎn)的優(yōu)化配置，促使車主 改變出行方式；以停車場(chǎng)庫(kù)出入口的合理布局，促使靜態(tài)交通與動(dòng)態(tài)交通的協(xié)調(diào)運(yùn)行。建議，圍繞上述制度，加大規(guī)范性文件的制定力度，緊緊依靠法制建設(shè)，解決現(xiàn)實(shí)工作中的管理不到位、建設(shè)不統(tǒng)籌等問(wèn)題。 “一項(xiàng)工程 ”指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點(diǎn)的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項(xiàng)內(nèi)容：一是停車設(shè)施；二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施；三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果，并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實(shí)可行性，提出停車設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴(yán)重不足的小區(qū)名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問(wèn)題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個(gè)項(xiàng)目 提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外，市規(guī)劃部門已經(jīng)編制了《常州市停車場(chǎng)規(guī)劃》，但主要是針對(duì)工作地的公共停車設(shè)施，對(duì)于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此，對(duì)住宅小區(qū)停車設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局，市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進(jìn)，切實(shí)增強(qiáng)可行性。 對(duì)于如何最大程度增加停車泊位，我們按照 “先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外 ”、“先地下、后地面 ”、 “先盤活、后增建 ”的思路，從盤活存量、整合資源、增設(shè)補(bǔ)建三個(gè)方面，提出了 10條措施 : 盤活存量： ① 開(kāi)展專項(xiàng)整治，恢復(fù)停車設(shè)施功能； ② 明確政策導(dǎo)向，將開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù) 的 “只售不租 ”轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r(jià)位租售； ③ 利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車； ④ 區(qū)內(nèi)區(qū)外實(shí)施 “保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài) ”，探索綠色停車。 整合資源： ⑤ 與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯(cuò)時(shí)停放； ⑥ 周邊經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)和公共泊位為車主提供生活時(shí)段的包月停放。 增建補(bǔ)建： ⑦ 停車設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè)； ⑧ 小區(qū)內(nèi)建設(shè)機(jī)械立體停車庫(kù)； ⑨ 針對(duì)小區(qū)周邊單位工作時(shí)段停車泊位也十分緊張的實(shí)際情況，建設(shè)公共停車場(chǎng)、庫(kù)、樓，以夜間包月和白天計(jì)時(shí)兩種價(jià)格，滿足工作和生活雙重停車需求，并積 極探索利用綠地、廣場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)建設(shè)地下停車庫(kù)。 ⑩ 對(duì)停車設(shè)施和公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)， “以增量開(kāi)發(fā)帶動(dòng)存量不足 ”。就是在對(duì)停車?yán)щy小區(qū)的周邊地塊進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)時(shí)，劃出一塊用地以零價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商，允許開(kāi)發(fā)商在其地面以上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)并在地面以下建設(shè)停車場(chǎng)庫(kù)，或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥＼噲?chǎng)庫(kù)，但是必須將一定數(shù)量的停車泊位產(chǎn)權(quán)交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，這樣可以節(jié)省政府的投入，加快停車設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進(jìn)程。 綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾 作為為民辦實(shí)事項(xiàng)目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補(bǔ)建增建，既為市民群眾營(yíng)造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。 /P p