項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)法律風(fēng)險(xiǎn)-資料下載頁
2025-01-15 16:14本頁面
【正文】 照招標(biāo)文件或合同中的簽證辦法簽證。 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ? 注意簽證的技巧 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?互動(dòng)問題： ? ?期房銷售，需要具備哪些條件？ 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?互動(dòng)問題答案： ?《 預(yù)售辦法 》 第五、六條規(guī)定商品房預(yù)售需具備以下條件： ?（一）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ?（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ?（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá) 到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn) 度和竣工交付日期。 ?（四）取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之一 ?樓書、廣告、宣傳資料存在的風(fēng)險(xiǎn) ?根據(jù) 《 商品房買賣合同司法解釋 》 的相關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，但就在開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體明確，并對商品房合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該說明和允諾未栽進(jìn)合同，仍為合同內(nèi)容。 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?案例 7:2022年 3月王某看中了荷花小區(qū)的一套住房，交納了首付款，因小區(qū)未獲得預(yù)售許可證，只簽訂了預(yù)售合同，未備案。三個(gè)月后，王某反悔，要求退房，開發(fā)商拒絕。于是，王某起訴至法院，要求判令預(yù)售合同無效，返還房款 . ?問題：預(yù)售合同是否有效？ 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?答案： ?預(yù)售許可證是期房預(yù)售的前提條件，原則上若開發(fā)商沒有預(yù)售許可證，則不得銷售期房，簽訂的預(yù)售合同當(dāng)為無效。但 《 商品房買賣司法解釋 》規(guī)定在購房者起訴前取得預(yù)售許可證的，預(yù)售合同 可以認(rèn)定 有效。 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之二 ?商品房預(yù)售中 “ 欺詐 ” 法律風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之二 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略： ?1）取得預(yù)售許可證后再行銷售 ?2）未領(lǐng)取預(yù)售許可證時(shí)，如果必須銷售，可以與買受人訂立 “ 商品房認(rèn)購書 ” 、 “ 商品房定購書 ” 等具有預(yù)約性質(zhì)的合同。 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之三 ?商品房買賣中認(rèn)購書的 “ 定金 ” 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之三 ?注意 訂金非定金 ?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略 ? 認(rèn)購書條款比照 《 商品房買賣合同 》 簽署 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之四 ?銀行按揭中的保證責(zé)任 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之四 ?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略 ? 1）在購房合同中增加約定：因?yàn)橘I受人原因造成按揭銀行拒絕發(fā)放貸款，則買受人須在接到出賣人通知后在（ ）日內(nèi)一次性向出賣人付清余款，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ? 2）買受人在取得銀行貸款后，如發(fā)生有關(guān)按揭合同的違約事項(xiàng)，使出賣人承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買受人無條件按銀行同期貸款利率向出賣人賠償本息。若連續(xù)（ ）期不向銀行償還月供，出賣人有權(quán)解除 《 商品房買賣合同 》并尋求法律保障，買受人需賠償出賣人的經(jīng)濟(jì)損失。 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?知識鏈接： ? 什么是按揭？ 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?知識鏈接： ?“ 按揭 ” 一詞來源于香港，是英語 mortgage的廣東話 諧音。按揭的核心是通過強(qiáng)調(diào)對特定財(cái)產(chǎn)（按揭物）權(quán)利的轉(zhuǎn)移來保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人雙方的權(quán)利，成為一種在英美法系國家普遍適用的擔(dān)保形式。 ?從我國的司法實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已經(jīng)不是英美法系原本意義上的按揭了。 ?應(yīng)為 “ 以按揭之名，行抵押之實(shí) ” 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之五 ? 房屋交付的法律風(fēng)險(xiǎn) ?交付的法律意義： ?1）開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任 ?2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?房地產(chǎn)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控之五 ?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略： ?1）購房合同約定交付條件，增加購房者默示義 ? 務(wù) ?2） 《 入住通知書 》 最好以掛號信或特快專遞的 形式，而不要僅僅電話通知 ?3）交付之前，房地產(chǎn)企業(yè)的自檢 ?4）購房者簽字后的維修記錄的保存， 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?物業(yè)管理階段法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ?案例 8 ?某小區(qū)住戶與物業(yè)管理公司簽訂有物業(yè)管理合同，由物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行管理。李某系小區(qū)外某廠職工， 2022年6月的一天，李某獨(dú)自一人走進(jìn)小區(qū)，小區(qū)的管理人員因疏忽大意未看見李某進(jìn)入小區(qū)。李某走進(jìn)小區(qū)的一個(gè)單元樓頂，從樓頂跳下自殺。在李某墜樓之時(shí)，恰好小區(qū)內(nèi)的住戶陳某從樓下經(jīng)過，李某剛好墜落在陳某身上。陳某因搶救無效死亡，李某自殺未遂，造成嚴(yán)重殘疾。事后，陳某的家人向人民法院提起訴訟，要求李某及物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?物業(yè)管理階段法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?問題： ?對于陳某的死亡，應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任？ 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 ?“ 君子以作事謀始 ” ， “ 是故君子安而不忘危，存而不忘亡，治而不忘亂，是以安身而國家可保也 ” ? 《 易經(jīng) 》 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 謝謝
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