【正文】 商管理； 7．運營期：維修、運營管理。協(xié)助業(yè)主進行租售、推廣等事宜，協(xié)助建立物業(yè)管理體系； 。如協(xié)助業(yè)主取得項目建設所需的政府批文、證、照等。 為業(yè)主服務的思想 在進行上述服務的過程中，充分體現(xiàn)為業(yè)主服務的思想，減少業(yè)主的工作量，并保證工程質量與進度能讓業(yè)主滿意。與設計單位做好協(xié)調工作，確保工程項目的設計質量；按照設計圖紙進行施工，確保工程項目的施工質量；在采購中在保證材料、設備質量的前提下，注意比價等手段的運用，節(jié)約工程費用；在運營管理中幫業(yè)主承擔部分責任。 四、工程承發(fā)包和項目組織模式 一般可以考慮四種模式： 業(yè) 主中 建 八 局奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設計院專 家 小 組D R B中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團 總 經(jīng) 濟 師馬 小 良 高 工模 式 一供應商模式一： ? DRB是指爭議調解委員會，是國際上通行的做法，作為業(yè)主和總承包商之間的第三方，其成員由業(yè)主和總承包商共同推薦組成。采用 DRB，可以較好地體現(xiàn)業(yè)主思想，解決工程實施過程中的爭議和變更。但是這種模式在國內工程領域不經(jīng)常使用，在具體實施中要注意溝通，而且 DRB的存在會在一定程度上提高人工費的投入。 業(yè) 主中 建 八 局奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設計院專 家 小 組咨 詢 公 司 或監(jiān) 理 公 司中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團 總 經(jīng) 濟 師馬 小 良 高 工模 式 二供應商模式二： ? 由咨詢公司或監(jiān)理公司作第三方是目前國內比較常用的一種常規(guī)模式，在國內有比較成熟的咨詢公司或監(jiān)理公司。采用這種模式，能找到適合此項工程的咨詢公司或監(jiān)理公司，確保工程實現(xiàn)目標。 ? 上述兩種模式都是由中建八局進行總承包，能夠保證項目管理的連續(xù)性，業(yè)主的工作量相對較少，責任明確。 業(yè) 主專 家 小 組咨 詢 公 司 或監(jiān) 理 公 司中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團 總 經(jīng) 濟 師馬 小 良 高 工模 式 三中 建八 局其 它奧 雅 納總 承 包 聯(lián) 合 體奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設計院供應商 業(yè) 主專 家 小 組D R B中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團 總 經(jīng) 濟 師馬 小 良 高 工模 式 四中 建八 局其 它奧 雅 納總 承 包 聯(lián) 合 體奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設計院供應商? 采用聯(lián)合體模式能充分調動聯(lián)合體各組成成員的積極性，實現(xiàn)風險的分擔，提高抵抗風險的能力。 ? 但是聯(lián)合體之間的關系必須理清，要訂立完備的聯(lián)合體合同，否則容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。 五、合同計價方式 ? 南京國際廣場二期項目按承包合同的計價方式有四種方式可以考慮： ? 固定總價合同； ? 可調總價合同； ? 目標合同； ? 兩階段的總價合同方式。 方案一：固定總價合同 ? 固定總價合同的價格計算是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎，合同總價固定。承包商應當在報價時對一切費用的變化因素都已作了估計，并將其包含在合同總價之中?？們r合同是以一次包死的總價委托，使用這種合同時，在圖紙和規(guī)定、規(guī)范中應對工程作出詳盡的描述，除了設計和工程范圍有重大變更，一般不允許調整合同價格。 ? 根據(jù)這種合同，承包商將承擔一切工作量和價格風險責任。承包商報價必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化帶來的影響，報價一般偏高。 方案二：可調總價合同 ? 可調總價合同一般是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎，按時價進行計算。它是一種相對固定的價格，在合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹而使其所使用的成本增加時，其合同總價也應當作相應的調整。 ? 在可調總價合同中，發(fā)包方承擔了通貨膨脹這一不可預見的風險，承包商只承擔施工中的有關時間和成本等因素的風險。 方案三：兩階段的總價合同 ? 根據(jù)本工程的特點，可以將工程分為兩個階段： 第一階段，按方案設計的工程量估算總價，設計部分按工作量計價，并草簽工程總價合同； 第二階段，等到全部設計圖紙出來后，按照施工圖設計計算總價，并以第二階段的總價為準。 方案三：兩階段的總價合同 ? 這種計價方式是針對與目前國內尚無成熟的總承包方式現(xiàn)狀，所采用的一種過渡形式。其目的是保護承發(fā)包雙方的利益。對于第一階段，是總承包模式的標準計價方式。其總價作為參考總價，作為承發(fā)包雙方簽訂的合同價格；第二階段，等到設計圖紙完全細化、工程量完全確定之后，重新計算工程總價，這次得到的總價，作為最終的合同總價。 ? 這種計價方式不僅可以降低承發(fā)包雙方的風險，而且也等于降低了總承包實踐中的風險。但是也存在不利的一面 —— 降低了設計單位的優(yōu)化設計方案的積極性。 方案四：目標合同 ? 目標合同即甲乙雙方確定一個目標價格，最終如果成本節(jié)約，則雙方分成；如果成本超支，則雙方分擔。能最大限度地促進雙方共同努力以節(jié)約成本，并降低風險。 ? 采用目標合同時，承包商在項目可行性研究階段就可以介入工程，甚至在目標設計階段就介入工程，并以全包的形式承包工程。 ? 目標合同通常規(guī)定承包商對工程建成后的使用功能、工程目標總成本（或總價格）、目標工期承擔責任。對于南京國際商城項目來說，如果出現(xiàn)使用功能問題、工期拖延，則承包商承擔工期拖延違約金。如果實際總成本低于預定總成本，則節(jié)約的部分按預定的比例給承包商獎勵；反之，超支的部分由承包商按比例承擔。如果承包商合理化建議被業(yè)主認可，建議方案使實際成本減少，則合同價款總額不予減少，成本節(jié)約的部分業(yè)主和承包商分成。 ? 目標合同能夠最大程度地發(fā)揮承包商工程管理的積極性，適用于工程范圍沒有完全界定或預測風險較大的情況。 方案五：總協(xié)議下的分階段合同 考慮到我國的國情，業(yè)主和承包商雙方的情況，工程的特殊性，建議采用如下模式 (如圖所示 )： 1．業(yè)主和總承包商在項目初期簽訂工程的總合作協(xié)議。確定雙方在工程中的合作總原則，項目實施的總體過程等。 2．在此基礎上簽訂工程的設計合同。設計合同可以采用總價合同形式。 3．設計完成后并經(jīng)過業(yè)主的批準，按照設計圖紙、規(guī)范，確定工程的工程量清單，業(yè)主與承包商商簽施工合同。施工合同可以采用單價合同形式。 4．對工程的裝飾部分，可以采用設計－施工總承包的形式，簽訂合同。 5．對工程的運營管理，業(yè)主可以與承包商簽訂管理合同。 。 總協(xié)議書 設計 設計合同 施工合同（工程量清單） 總價合同 采購、施工 精裝修設計、施工 物業(yè)管理、試開業(yè) 家具配套 設計、施工合同 咨詢合同或物業(yè)管理合同 方案六：成本加酬金合同 “成本加酬金”合同計價方式根據(jù)酬金的計算方式可分為“成本加固定酬金”、“成本加固定費率酬金”、“成本加浮動費率酬金”和“目標成本加獎罰”四種形式。其中： （ 1）“成本加固定酬金”：最終合同總價為實際成本加一筆固定的酬金； （ 2）“成本加固定費率酬金”：最終合同總價 =實際成本＋實際成本 ⅹ 費率 （ 3）“目標成本加獎罰” 付款方式 工程的付款方式與采用的合同形式相關： 1．對固定總價合同、浮動總價合同、目標合同、成本加酬金合同（方案一、二、三、六），可以采用分階段付款的方式，按照工程的形象進度付款： 工程合同簽訂： ％； 基礎完成： ％ 裙樓完成： ％ 主體結構封頂： ％ 整個工程竣工： ％ 保修期結束： 5％。 2．對方案四和五，可以采用靈活的付款方式： （ 1）對設計合同，按照 付款 （ 2）對施工合同，按照 付款。 （ 3）對裝飾工程，按照 付款； （ 4）對家具合同，按照 付款 （ 5）對運營管理，按照 付款 3．其他方式。 六、風險分析 ? 1．可能的風險分析（從業(yè)主和總承包角度）： ? 地質條件； ? 物價上漲； ? 工程范圍和合同價格問題； ? 施工中的技術、質量、安全、環(huán)境風險； ? 智能化等技術系統(tǒng)和設備的設計、實施、價格風險； ? 建成后的市場風險等。 這些風險發(fā)生的概率，項目階段，影響分析。 六、風險 ? 2．風險對策： ? 通過合同形式和組織模式分配； ? 購買工程保險、人生傷亡保險等。 ? 承包商通過積極的風險管理，聯(lián)營、分包共擔風險。 ? 可以參考 FIDIC的 EPC合同條款 如何實現(xiàn)：承包商承擔更大的風險，但達到雙贏的結果。 六、風險 ? 3．工程保險的建議 ? 為了降低總承包工程風險，總承包方應對本工程進行保險。 七、工程總體實施方案建議 ? 設計方面（建筑和結構形式，以及優(yōu)化等）； ? 施工方面（基礎、主體、安裝和系統(tǒng)工程等）； ? 采購方面（包括設備采購、分包） ? 運營管理（物業(yè)管理） 八、項目管理組織 總 承 包 項 目 經(jīng) 理（ 由 局 一 級 的 領 導 擔 任 ）設 計 經(jīng) 理 施 工 項 目 經(jīng) 理奧雅納八局設計院設 計 總 工 施 工 總 工電氣結構幕墻裝飾智能暖通…計劃部采購部質安部財務部施工部造價部工區(qū)工程師工種工程師后勤部方案 2: 總 承 包 項 目 經(jīng) 理（ 由 局 一 級 的 領 導 擔 任 ）設 計 經(jīng) 理 施 工 項 目 經(jīng) 理奧雅納八局設計院設 計 總 工 施 工 總 工電氣結構幕墻裝飾智能暖通…計劃部質安部后勤部財務部施工部造價部工區(qū)工程師工種工程師采 購 經(jīng) 理? 總承包項目部主要成員介紹 ? 管理流程： 根據(jù)各方的會商結果，確定項目組織模式。在此基礎上，確定相應的管理流程，并規(guī)定項目組織成員的責任和工作范圍。 九、工作計劃 ? 1．項目的前期工作計劃 ? 收集設計和施工所需的氣象、交通以及公用設施等基礎資料； ? 收集地質及地形資料，提出測量和勘探工作計劃； ? 政府部門方面的工作計劃； ? 2．項目管理工作計劃 ? 工程的功能分析和項目分解（ WBS）工作 ? 計劃體系的建立 ? 質量計劃 ? 項目的安全－健康和環(huán)境（ HSE）管理計劃 ? 編寫項目技術規(guī)定； ? 編寫項目手冊； ? 3．總進度計劃及其相關計劃 ? 工期計劃：一期完工（約 2023年 6月）前，二期裙樓結構封頂。 ? 設備和材料采購計劃； ? 財務計劃（工程付款計劃）； ? 結構設計和施工圖設計計劃； ? 施工機械、設備、勞動力計劃； ? 業(yè)主配套計劃（包括運營準備計劃）。 ? 工程費用估算； ? 分包計劃及分包商情況； ? 現(xiàn)場環(huán)境、臨時設施安排； 十、資質業(yè)績介紹 ? 八局類似項目業(yè)績介紹 ? 奧雅納類似項目業(yè)績介紹 ? 八局設計院業(yè)績介紹 ? 八局三公司業(yè)績介紹 ? 八局安