【正文】 商管理； 7．運(yùn)營期：維修、運(yùn)營管理。協(xié)助業(yè)主進(jìn)行租售、推廣等事宜，協(xié)助建立物業(yè)管理體系； 。如協(xié)助業(yè)主取得項目建設(shè)所需的政府批文、證、照等。 為業(yè)主服務(wù)的思想 在進(jìn)行上述服務(wù)的過程中，充分體現(xiàn)為業(yè)主服務(wù)的思想，減少業(yè)主的工作量，并保證工程質(zhì)量與進(jìn)度能讓業(yè)主滿意。與設(shè)計單位做好協(xié)調(diào)工作，確保工程項目的設(shè)計質(zhì)量；按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，確保工程項目的施工質(zhì)量；在采購中在保證材料、設(shè)備質(zhì)量的前提下，注意比價等手段的運(yùn)用，節(jié)約工程費(fèi)用；在運(yùn)營管理中幫業(yè)主承擔(dān)部分責(zé)任。 四、工程承發(fā)包和項目組織模式 一般可以考慮四種模式： 業(yè) 主中 建 八 局奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設(shè)計院專 家 小 組D R B中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學(xué) 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團(tuán) 總 經(jīng) 濟(jì) 師馬 小 良 高 工模 式 一供應(yīng)商模式一： ? DRB是指爭議調(diào)解委員會，是國際上通行的做法，作為業(yè)主和總承包商之間的第三方，其成員由業(yè)主和總承包商共同推薦組成。采用 DRB，可以較好地體現(xiàn)業(yè)主思想，解決工程實施過程中的爭議和變更。但是這種模式在國內(nèi)工程領(lǐng)域不經(jīng)常使用，在具體實施中要注意溝通，而且 DRB的存在會在一定程度上提高人工費(fèi)的投入。 業(yè) 主中 建 八 局奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設(shè)計院專 家 小 組咨 詢 公 司 或監(jiān) 理 公 司中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學(xué) 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團(tuán) 總 經(jīng) 濟(jì) 師馬 小 良 高 工模 式 二供應(yīng)商模式二： ? 由咨詢公司或監(jiān)理公司作第三方是目前國內(nèi)比較常用的一種常規(guī)模式，在國內(nèi)有比較成熟的咨詢公司或監(jiān)理公司。采用這種模式，能找到適合此項工程的咨詢公司或監(jiān)理公司，確保工程實現(xiàn)目標(biāo)。 ? 上述兩種模式都是由中建八局進(jìn)行總承包，能夠保證項目管理的連續(xù)性，業(yè)主的工作量相對較少，責(zé)任明確。 業(yè) 主專 家 小 組咨 詢 公 司 或監(jiān) 理 公 司中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學(xué) 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團(tuán) 總 經(jīng) 濟(jì) 師馬 小 良 高 工模 式 三中 建八 局其 它奧 雅 納總 承 包 聯(lián) 合 體奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設(shè)計院供應(yīng)商 業(yè) 主專 家 小 組D R B中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會張 青 林 會 長東 南 大 學(xué) 成 虎 教 授中 建 協(xié) 項 目 管 理 委 員 會吳 濤 秘 書 長原 天 津 建 工 集 團(tuán) 總 經(jīng) 濟(jì) 師馬 小 良 高 工模 式 四中 建八 局其 它奧 雅 納總 承 包 聯(lián) 合 體奧雅納公司八局裝飾公司其它分包商八局安裝公司八局南京公司八局設(shè)計院供應(yīng)商? 采用聯(lián)合體模式能充分調(diào)動聯(lián)合體各組成成員的積極性，實現(xiàn)風(fēng)險的分擔(dān)，提高抵抗風(fēng)險的能力。 ? 但是聯(lián)合體之間的關(guān)系必須理清，要訂立完備的聯(lián)合體合同，否則容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。 五、合同計價方式 ? 南京國際廣場二期項目按承包合同的計價方式有四種方式可以考慮： ? 固定總價合同； ? 可調(diào)總價合同； ? 目標(biāo)合同； ? 兩階段的總價合同方式。 方案一：固定總價合同 ? 固定總價合同的價格計算是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，合同總價固定。承包商應(yīng)當(dāng)在報價時對一切費(fèi)用的變化因素都已作了估計，并將其包含在合同總價之中。總價合同是以一次包死的總價委托，使用這種合同時，在圖紙和規(guī)定、規(guī)范中應(yīng)對工程作出詳盡的描述，除了設(shè)計和工程范圍有重大變更，一般不允許調(diào)整合同價格。 ? 根據(jù)這種合同，承包商將承擔(dān)一切工作量和價格風(fēng)險責(zé)任。承包商報價必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化帶來的影響，報價一般偏高。 方案二：可調(diào)總價合同 ? 可調(diào)總價合同一般是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，按時價進(jìn)行計算。它是一種相對固定的價格，在合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹而使其所使用的成本增加時，其合同總價也應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)的調(diào)整。 ? 在可調(diào)總價合同中，發(fā)包方承擔(dān)了通貨膨脹這一不可預(yù)見的風(fēng)險，承包商只承擔(dān)施工中的有關(guān)時間和成本等因素的風(fēng)險。 方案三：兩階段的總價合同 ? 根據(jù)本工程的特點，可以將工程分為兩個階段： 第一階段，按方案設(shè)計的工程量估算總價，設(shè)計部分按工作量計價，并草簽工程總價合同； 第二階段，等到全部設(shè)計圖紙出來后，按照施工圖設(shè)計計算總價，并以第二階段的總價為準(zhǔn)。 方案三：兩階段的總價合同 ? 這種計價方式是針對與目前國內(nèi)尚無成熟的總承包方式現(xiàn)狀，所采用的一種過渡形式。其目的是保護(hù)承發(fā)包雙方的利益。對于第一階段，是總承包模式的標(biāo)準(zhǔn)計價方式。其總價作為參考總價，作為承發(fā)包雙方簽訂的合同價格；第二階段，等到設(shè)計圖紙完全細(xì)化、工程量完全確定之后，重新計算工程總價，這次得到的總價，作為最終的合同總價。 ? 這種計價方式不僅可以降低承發(fā)包雙方的風(fēng)險，而且也等于降低了總承包實踐中的風(fēng)險。但是也存在不利的一面 —— 降低了設(shè)計單位的優(yōu)化設(shè)計方案的積極性。 方案四：目標(biāo)合同 ? 目標(biāo)合同即甲乙雙方確定一個目標(biāo)價格，最終如果成本節(jié)約，則雙方分成；如果成本超支，則雙方分擔(dān)。能最大限度地促進(jìn)雙方共同努力以節(jié)約成本，并降低風(fēng)險。 ? 采用目標(biāo)合同時，承包商在項目可行性研究階段就可以介入工程，甚至在目標(biāo)設(shè)計階段就介入工程，并以全包的形式承包工程。 ? 目標(biāo)合同通常規(guī)定承包商對工程建成后的使用功能、工程目標(biāo)總成本（或總價格）、目標(biāo)工期承擔(dān)責(zé)任。對于南京國際商城項目來說，如果出現(xiàn)使用功能問題、工期拖延，則承包商承擔(dān)工期拖延違約金。如果實際總成本低于預(yù)定總成本，則節(jié)約的部分按預(yù)定的比例給承包商獎勵；反之，超支的部分由承包商按比例承擔(dān)。如果承包商合理化建議被業(yè)主認(rèn)可，建議方案使實際成本減少，則合同價款總額不予減少，成本節(jié)約的部分業(yè)主和承包商分成。 ? 目標(biāo)合同能夠最大程度地發(fā)揮承包商工程管理的積極性，適用于工程范圍沒有完全界定或預(yù)測風(fēng)險較大的情況。 方案五：總協(xié)議下的分階段合同 考慮到我國的國情，業(yè)主和承包商雙方的情況，工程的特殊性，建議采用如下模式 (如圖所示 )： 1．業(yè)主和總承包商在項目初期簽訂工程的總合作協(xié)議。確定雙方在工程中的合作總原則，項目實施的總體過程等。 2．在此基礎(chǔ)上簽訂工程的設(shè)計合同。設(shè)計合同可以采用總價合同形式。 3．設(shè)計完成后并經(jīng)過業(yè)主的批準(zhǔn)，按照設(shè)計圖紙、規(guī)范，確定工程的工程量清單，業(yè)主與承包商商簽施工合同。施工合同可以采用單價合同形式。 4．對工程的裝飾部分，可以采用設(shè)計－施工總承包的形式，簽訂合同。 5．對工程的運(yùn)營管理，業(yè)主可以與承包商簽訂管理合同。 。 總協(xié)議書 設(shè)計 設(shè)計合同 施工合同（工程量清單） 總價合同 采購、施工 精裝修設(shè)計、施工 物業(yè)管理、試開業(yè) 家具配套 設(shè)計、施工合同 咨詢合同或物業(yè)管理合同 方案六：成本加酬金合同 “成本加酬金”合同計價方式根據(jù)酬金的計算方式可分為“成本加固定酬金”、“成本加固定費(fèi)率酬金”、“成本加浮動費(fèi)率酬金”和“目標(biāo)成本加獎罰”四種形式。其中： （ 1）“成本加固定酬金”：最終合同總價為實際成本加一筆固定的酬金； （ 2）“成本加固定費(fèi)率酬金”：最終合同總價 =實際成本＋實際成本 ⅹ 費(fèi)率 （ 3）“目標(biāo)成本加獎罰” 付款方式 工程的付款方式與采用的合同形式相關(guān)： 1．對固定總價合同、浮動總價合同、目標(biāo)合同、成本加酬金合同（方案一、二、三、六），可以采用分階段付款的方式，按照工程的形象進(jìn)度付款： 工程合同簽訂： ％； 基礎(chǔ)完成： ％ 裙樓完成： ％ 主體結(jié)構(gòu)封頂： ％ 整個工程竣工： ％ 保修期結(jié)束： 5％。 2．對方案四和五，可以采用靈活的付款方式： （ 1）對設(shè)計合同，按照 付款 （ 2）對施工合同，按照 付款。 （ 3）對裝飾工程，按照 付款； （ 4）對家具合同，按照 付款 （ 5）對運(yùn)營管理，按照 付款 3．其他方式。 六、風(fēng)險分析 ? 1．可能的風(fēng)險分析（從業(yè)主和總承包角度）： ? 地質(zhì)條件； ? 物價上漲； ? 工程范圍和合同價格問題； ? 施工中的技術(shù)、質(zhì)量、安全、環(huán)境風(fēng)險； ? 智能化等技術(shù)系統(tǒng)和設(shè)備的設(shè)計、實施、價格風(fēng)險； ? 建成后的市場風(fēng)險等。 這些風(fēng)險發(fā)生的概率，項目階段，影響分析。 六、風(fēng)險 ? 2．風(fēng)險對策： ? 通過合同形式和組織模式分配； ? 購買工程保險、人生傷亡保險等。 ? 承包商通過積極的風(fēng)險管理，聯(lián)營、分包共擔(dān)風(fēng)險。 ? 可以參考 FIDIC的 EPC合同條款 如何實現(xiàn)：承包商承擔(dān)更大的風(fēng)險，但達(dá)到雙贏的結(jié)果。 六、風(fēng)險 ? 3．工程保險的建議 ? 為了降低總承包工程風(fēng)險，總承包方應(yīng)對本工程進(jìn)行保險。 七、工程總體實施方案建議 ? 設(shè)計方面（建筑和結(jié)構(gòu)形式，以及優(yōu)化等）； ? 施工方面（基礎(chǔ)、主體、安裝和系統(tǒng)工程等）； ? 采購方面（包括設(shè)備采購、分包） ? 運(yùn)營管理（物業(yè)管理） 八、項目管理組織 總 承 包 項 目 經(jīng) 理（ 由 局 一 級 的 領(lǐng) 導(dǎo) 擔(dān) 任 ）設(shè) 計 經(jīng) 理 施 工 項 目 經(jīng) 理奧雅納八局設(shè)計院設(shè) 計 總 工 施 工 總 工電氣結(jié)構(gòu)幕墻裝飾智能暖通…計劃部采購部質(zhì)安部財務(wù)部施工部造價部工區(qū)工程師工種工程師后勤部方案 2: 總 承 包 項 目 經(jīng) 理（ 由 局 一 級 的 領(lǐng) 導(dǎo) 擔(dān) 任 ）設(shè) 計 經(jīng) 理 施 工 項 目 經(jīng) 理奧雅納八局設(shè)計院設(shè) 計 總 工 施 工 總 工電氣結(jié)構(gòu)幕墻裝飾智能暖通…計劃部質(zhì)安部后勤部財務(wù)部施工部造價部工區(qū)工程師工種工程師采 購 經(jīng) 理? 總承包項目部主要成員介紹 ? 管理流程： 根據(jù)各方的會商結(jié)果，確定項目組織模式。在此基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的管理流程，并規(guī)定項目組織成員的責(zé)任和工作范圍。 九、工作計劃 ? 1．項目的前期工作計劃 ? 收集設(shè)計和施工所需的氣象、交通以及公用設(shè)施等基礎(chǔ)資料； ? 收集地質(zhì)及地形資料，提出測量和勘探工作計劃； ? 政府部門方面的工作計劃； ? 2．項目管理工作計劃 ? 工程的功能分析和項目分解（ WBS）工作 ? 計劃體系的建立 ? 質(zhì)量計劃 ? 項目的安全－健康和環(huán)境（ HSE）管理計劃 ? 編寫項目技術(shù)規(guī)定； ? 編寫項目手冊； ? 3．總進(jìn)度計劃及其相關(guān)計劃 ? 工期計劃：一期完工（約 2023年 6月）前，二期裙樓結(jié)構(gòu)封頂。 ? 設(shè)備和材料采購計劃； ? 財務(wù)計劃（工程付款計劃）； ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工圖設(shè)計計劃； ? 施工機(jī)械、設(shè)備、勞動力計劃； ? 業(yè)主配套計劃（包括運(yùn)營準(zhǔn)備計劃）。 ? 工程費(fèi)用估算； ? 分包計劃及分包商情況； ? 現(xiàn)場環(huán)境、臨時設(shè)施安排； 十、資質(zhì)業(yè)績介紹 ? 八局類似項目業(yè)績介紹 ? 奧雅納類似項目業(yè)績介紹 ? 八局設(shè)計院業(yè)績介紹 ? 八局三公司業(yè)績介紹 ? 八局安