【正文】 了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)服務(wù)公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 ? 問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ ? 并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 ? 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系 . ? 應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。 ? 案例三： ? 2021年 5月 30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)服務(wù)中心提出了賠償要求 (醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約 3400元）。問(wèn)題：物業(yè)服務(wù)中心該不該賠償？ ? 【 評(píng)析 】 ? 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)服務(wù)中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。 ? 同時(shí)物業(yè)服務(wù)中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。 ? 案例四： ? 某小區(qū)共有１０００套住房，還有２００套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？ ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過(guò)買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。 因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。 ? 作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。 ? 案例五： ? 某先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)服務(wù)員上門收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！闭?qǐng)問(wèn)：物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何處理。 ? 第一，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行、使用之中，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)服務(wù)費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 ? 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 ? 第四，減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 ? 因此物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 案例六： 某日清晨 ， 某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí) ， 發(fā)現(xiàn) 1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈 ， 但大門內(nèi)側(cè)的房門開(kāi)著 ， 外面的 “ 通透式 ” 防盜門也虛掩著 ， 她便上前按業(yè)主家的門鈴 ， 但是按了好幾次 ， 室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng) ， 阿霞便懷著好奇的心理 ， 側(cè)身進(jìn)入室內(nèi) ， 到客廳 、 陽(yáng)臺(tái) 、 廚房等一一查看有沒(méi)有人 。 正在這時(shí) ， 業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家 （ 他原來(lái) “ 早鍛煉 ”去了 ， 因粗心而忘了關(guān)好家門 。 ） 一見(jiàn)大門未關(guān) ，張先生先是吃了一驚 ， 進(jìn)到家中 ， 又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里 ， 更是又急又氣 ， 大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的 ， 不由分說(shuō)要把她送到派出所 。 試分析 —— ?1） 阿霞錯(cuò)在哪里 ？ ?2） 如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開(kāi)著的情況 ， 應(yīng)該怎樣處理 ？ ?3） 你認(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋 ？ 怎樣才能平息事態(tài) ？ 觀點(diǎn)一 ? 阿霞錯(cuò)在沒(méi)有向上級(jí)反映情況 。 自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi) 。 ? 作為物業(yè)服務(wù)公司的員工 。 以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映 ， 不能自己?jiǎn)胃?。 在同事沒(méi)來(lái)的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來(lái) 。 ? 對(duì)于如何才能平息事態(tài) 。 首先要針對(duì)此事向業(yè)主道歉 。 觀點(diǎn)二 ? 阿霞不懂法律 ， 公司大概培訓(xùn)沒(méi)有跟上 。 私闖民宅 ， 違法 。 ? 通知服務(wù)處 ， 讓服務(wù)處人員來(lái)解決 ， 先打電話聯(lián)系業(yè)主 ， 如果聯(lián)系上了 ， 就說(shuō)明情況 ， 讓其盡快回家 ， 并派人在門口守著；如果不在家 ，服務(wù)人員或保安兩人以上 ， 進(jìn)入室內(nèi)檢查有無(wú)危險(xiǎn)情況 ， 作適當(dāng)處理 ，這種處理方式 ， 在法律上是允許的 。 ? 賠禮道歉是理所當(dāng)然的 。 首先向業(yè)主說(shuō)明阿霞錯(cuò)在哪里 ？ 導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么 ？ 在這種情況下 ， 業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜 ， 緩和氣氛 ， 再賠禮道歉 ， 并說(shuō)明我們的工作還有不完善的地方 ， 希望這位業(yè)主以后多提建議 ， 來(lái)提高我們的工作質(zhì)量 ， 并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝 ， 是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題的 （ 業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過(guò)激 ， 相對(duì)物業(yè)公司 ） ， 今后務(wù)必避免 出現(xiàn)類似問(wèn)題 。 ? 員工入職培訓(xùn)刻不容緩 ！ 作物業(yè)服務(wù) ， 無(wú)論哪位員工 ， 都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn) ， 特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn) （ 附帶一些案例分析 ） 。 觀點(diǎn)三 ? 其實(shí)阿霞本意是好的 ！ 但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn) ， 單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里 ， 就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解 。 ? 最好的處理辦法是趕快通知服務(wù)處 ， 服務(wù)處一方面可以通過(guò)電話和業(yè)主聯(lián)系 ， 讓業(yè)主趕快回家 ， 以確認(rèn)家中是否被盜竊 。 另一方面 ， 服務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場(chǎng) ， 如實(shí)在聯(lián)系不上業(yè)主 ， 必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里 ， 這樣 ， 有了物業(yè)保安的參與 ， 即使業(yè)主發(fā)現(xiàn) ， 一般也不會(huì)誤解 。 ? 事情已發(fā)生 ， 一方面服務(wù)處要求清潔工向業(yè)主道歉 ， 另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚 ， 希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里 ，看是否有東西丟失 ， 以確認(rèn)清潔工的清白 ， 一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難 ， 只要在情在理 ， 業(yè)主都會(huì)諒解的 。 處理完后 ， 一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn) ， 以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生 。 第九章 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 與政策 本章內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述 第二節(jié) 土地稅法律制度 第三節(jié) 房產(chǎn)稅法律制度 第四節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收 第五節(jié) 房地產(chǎn) “ 費(fèi) ” 第六節(jié) 案例分析