【正文】 3．一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等； 4．其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式將有關(guān)物業(yè)的各種管理服務(wù)工作（如清潔、綠化、保安、維修等）匯集起來(lái)統(tǒng)一辦理，正好呼應(yīng)了這一要求。 物業(yè)管理的專業(yè)性包含三層含義： 一是指有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，表明這一行業(yè)從分散的勞動(dòng)型轉(zhuǎn)向了專業(yè)； 二是指有專業(yè)的人員配備，如機(jī)電維修、治安、消防、清潔、綠化等均有相應(yīng)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)； 三是指有專門(mén)的管理工具和設(shè)備。各種有償經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，解決了物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展和物業(yè)管理的良性循環(huán)起到了保障作用。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法（續(xù)） 目前，在我國(guó)法律層次最高的物業(yè)管理法即 2021年 8月 26日中華人 民共和國(guó)國(guó)務(wù)院溫家寶總理簽署第 504號(hào)國(guó)務(wù)院令予以頒布，自 2021年 10月 1日起施行的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較 比較內(nèi)容 物業(yè)管理 傳統(tǒng)房產(chǎn)管理 物業(yè)權(quán)屬 管理模式 管理手段 管理實(shí)體 管理性質(zhì) 管理行為 管理關(guān)系 管理形式 管理方針 管理內(nèi)容 管理費(fèi)用 管理觀念 多元產(chǎn)權(quán)（個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主） 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式 經(jīng)濟(jì)、法律手段 物業(yè)管理專業(yè)企業(yè) 有償服務(wù) 企業(yè)行為 服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系 社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 多功能全方位 管理服務(wù)費(fèi)為主 為業(yè)主、使用人服務(wù) 單一產(chǎn)權(quán)（國(guó)家產(chǎn)權(quán)） 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式 行政手段 政府房產(chǎn)管理部門(mén) 無(wú)償服務(wù) 政府行為 管理被管理的關(guān)系 分散的部門(mén)管理 以租養(yǎng)房 管房修房，內(nèi)容單一 低租金和大量財(cái)政補(bǔ)貼 管理住、用戶 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （四）物業(yè)管理法（狹義） 物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營(yíng)為手段、以效益為目的 的服務(wù)性行業(yè)。 張慧芳 博士 寧波大學(xué)法學(xué)院 房地產(chǎn) 基本制度與政策 Real Estate Basic System and Policy 第八章 物業(yè)管理制度 與政策 本章內(nèi)容 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán) 利和義務(wù) 第三節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 第五節(jié) 案例分析 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)：?jiǎn)卧缘姆康禺a(chǎn)。 第三，物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng) 護(hù)和管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 為什么新的物業(yè)管理?xiàng)l例將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 改為 “ 物業(yè)服務(wù)企 業(yè) ” ，原因就是 “ 管理 ” 一詞具有行政隸屬的服從性意義，難以體現(xiàn)物業(yè) 管理實(shí)際是企業(yè)化（市場(chǎng)化）、專業(yè)化、社會(huì)化的平等服務(wù)關(guān)系本 質(zhì)，所以采用 “ 服務(wù) ” 這一術(shù)語(yǔ)取而代之。 1996年原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā) 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)暫行辦法 》 ， 2021年 11月 13日 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知 》 ， 1996年 《 辦法 》 同時(shí)廢止。其從事的基本業(yè)務(wù)是有償?shù)?，另外，其管理服?wù)內(nèi)容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及圍繞業(yè)主使用人的各種需求開(kāi)展的針對(duì)性經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，所以經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理的屬性之一。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （三） 專業(yè)性 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)專業(yè)分工成 為必然。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （六）統(tǒng)一性和綜合性 物業(yè)、設(shè)施系統(tǒng)化，物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，多頭管理易生的弊端等，都強(qiáng)烈要求有一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)的各種管理項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一嚴(yán)格的管理。 七、維修基金的代管服務(wù) 八、物業(yè)檔案資料的管理 （二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。 （四）經(jīng)營(yíng)性服務(wù) 這里所講的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來(lái)源，推動(dòng)企業(yè)壯大發(fā)展而積極開(kāi)展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)對(duì)象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時(shí)也面向社會(huì)，包括： 1．開(kāi)餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店； 2．辦收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)； 3．養(yǎng)花種苗出售； （四）經(jīng)營(yíng)性服務(wù)（續(xù)） 4．利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開(kāi)辟日夜收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)（需得到業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)）； 5．開(kāi)辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車(chē)輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開(kāi)展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 6．從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評(píng)估、物業(yè)管理咨詢等； 7．其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理以獲取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 ? 這種模式的特點(diǎn)是：從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工都充分考慮了物業(yè)管理的便利，與開(kāi)發(fā)商的溝通、銜接比較容易，隨時(shí)可以得到開(kāi)發(fā)商的支持。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。建設(shè)部將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? 證書(shū)； ? ； ? 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 ? 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)： 業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 四、管理規(guī)約與物業(yè)服務(wù)合同 （一）管理規(guī)約 物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同 利益。這種管理和約束與行政管理是完全不同的兩個(gè)概念。 服務(wù)費(fèi)用。 ? 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。 第五節(jié) 案例分析 案例一：停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠 某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示：本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位，收取的僅是車(chē)位租金，請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施，車(chē)輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。 ? 4．物業(yè)服務(wù)公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。 ? 第四，減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。 ? 作為物業(yè)服務(wù)公司的員工 。 ? 賠禮道歉是理所當(dāng)然的 。 第九章 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 與政策 本章內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述 第二節(jié) 土地稅法律制度 第三節(jié) 房產(chǎn)稅法律制度 第四節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收 第五節(jié) 房地產(chǎn) “ 費(fèi) ” 第六節(jié) 案例分析