【正文】 務(wù)來贏得市場 。不足的是物業(yè)服務(wù)公司可能會成為開發(fā)商的利益代言人，而忘記了其本身的服務(wù)職責(zé)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育的初期，政府沒有出臺物業(yè)管理的相關(guān)措施和規(guī)定，普遍都采取誰開發(fā)誰管理的模式。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 《 條例 》 第 32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng) 具有獨立的法人資格。 協(xié)議方式 （三）物業(yè)管理委托的內(nèi)容：分三種情況 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即 由國家物業(yè)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理和相關(guān)活動中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 四、物業(yè)管理的委托 （一）委托主體 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時間不同，物業(yè)管理委托的主體分為兩種： 業(yè)主委員會 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第一次委托：開發(fā)商 —— → 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會 ——— → 物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）物業(yè)管理的委托方式 招標(biāo)投標(biāo)方式 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。 常見的特約服務(wù)項目有： 1．代訂代送牛奶、書報； 2．送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護； 3．代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務(wù)； 4．代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等； 5．代購、代送車、船、機票與物品； 6．代洗車輛； 7．代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等。 通常是物業(yè)服務(wù)單位事先設(shè)立服務(wù)項目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項服務(wù)時，可向物業(yè)服務(wù)單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)， 專項服務(wù)的主要內(nèi)容有： 1．代辦類服務(wù)，如代繳水電費、煤氣費、電話費等； 2．高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等； 3．一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等； 4．其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身能提供的服務(wù)不可能也不必要包羅萬象，因此，與社會廣泛聯(lián)系、尋求社會的支持、服務(wù)與交換便成了物業(yè)公司的一項經(jīng)常性的工作，如代聘專業(yè)公司、代租房屋、代理求職、代請家教、代找鐘點工等，都體現(xiàn)了物業(yè)管理中介性的一面。企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式將有關(guān)物業(yè)的各種管理服務(wù)工作（如清潔、綠化、保安、維修等）匯集起來統(tǒng)一辦理，正好呼應(yīng)了這一要求。 由于現(xiàn)代物業(yè)建造檔次高、體系完整、產(chǎn)權(quán)分散，使得產(chǎn)權(quán)人各自高效的管理自己的物業(yè)變得不可能，所以一般是將所有權(quán)與管理權(quán)分離，由開發(fā)商或業(yè)主團體以合同或協(xié)議方式聘用或委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使管理權(quán)，對其提出明確的要求，給以相應(yīng)的報酬，也進(jìn)行一定的監(jiān)督。 物業(yè)管理的專業(yè)性包含三層含義： 一是指有專門的組織機構(gòu)，表明這一行業(yè)從分散的勞動型轉(zhuǎn)向了專業(yè)； 二是指有專業(yè)的人員配備，如機電維修、治安、消防、清潔、綠化等均有相應(yīng)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)； 三是指有專門的管理工具和設(shè)備。 單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)，即時針對性的終止服務(wù)，即雙方都難以對服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行控制。各種有償經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展，解決了物業(yè)管理的經(jīng)費來源，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展和物業(yè)管理的良性循環(huán)起到了保障作用。同時，各地方法規(guī)的制定可能會 與國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 的立法沖突如何解決，也是一個急待解決的 新課題。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法（續(xù)） 目前，在我國法律層次最高的物業(yè)管理法即 2021年 8月 26日中華人 民共和國國務(wù)院溫家寶總理簽署第 504號國務(wù)院令予以頒布，自 2021年 10月 1日起施行的 《 物業(yè)管理條例 》 。 更具體地說，物業(yè)管理法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以 合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟法規(guī)制的法律 規(guī)范的總稱。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較 比較內(nèi)容 物業(yè)管理 傳統(tǒng)房產(chǎn)管理 物業(yè)權(quán)屬 管理模式 管理手段 管理實體 管理性質(zhì) 管理行為 管理關(guān)系 管理形式 管理方針 管理內(nèi)容 管理費用 管理觀念 多元產(chǎn)權(quán)（個人產(chǎn)權(quán)為主） 市場經(jīng)濟管理模式 經(jīng)濟、法律手段 物業(yè)管理專業(yè)企業(yè) 有償服務(wù) 企業(yè)行為 服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 多功能全方位 管理服務(wù)費為主 為業(yè)主、使用人服務(wù) 單一產(chǎn)權(quán)（國家產(chǎn)權(quán)） 計劃經(jīng)濟管理模式 行政手段 政府房產(chǎn)管理部門 無償服務(wù) 政府行為 管理被管理的關(guān)系 分散的部門管理 以租養(yǎng)房 管房修房，內(nèi)容單一 低租金和大量財政補貼 管理住、用戶 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （四）物業(yè)管理法（狹義） 物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （三）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的 的服務(wù)性行業(yè)。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 張慧芳 博士 寧波大學(xué)法學(xué)院 房地產(chǎn) 基本制度與政策 Real Estate Basic System and Policy 第八章 物業(yè)管理制度 與政策 本章內(nèi)容 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán) 利和義務(wù) 第三節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)費 第五節(jié) 案例分析 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)：單元性的房地產(chǎn)。附屬設(shè)施及 相關(guān)場地，是指房屋內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相 鄰的庭院綠化、道路、場地等。 第三，物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng) 護和管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護。 根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律，物業(yè)管理分為 前期物業(yè)管理 和 后期物業(yè)管理 ： 前期物業(yè)管理是指某種房屋（一般是住宅）出售后至業(yè)主委員會成立 前的物業(yè)管理；后期物業(yè)管理是指業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理，是一 般意義上的物業(yè)管理。 為什么新的物業(yè)管理條例將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 改為 “ 物業(yè)服務(wù)企 業(yè) ” ，原因就是 “ 管理 ” 一詞具有行政隸屬的服從性意義，難以體現(xiàn)物業(yè) 管理實際是企業(yè)化（市場化）、專業(yè)化、社會化的平等服務(wù)關(guān)系本 質(zhì)，所以采用 “ 服務(wù) ” 這一術(shù)語取而代之。 法律規(guī)范包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)范性 文件以及有法律約束效力的規(guī)范性的立法、行政、司法解釋。 1996年原國家計委、建設(shè)部印發(fā) 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費暫行辦法 》 ， 2021年 11月 13日 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā) 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知 》 ， 1996年 《 辦法 》 同時廢止。但這些法規(guī)又只能在本行政區(qū)內(nèi)生效，已經(jīng)難以適應(yīng)物業(yè) 管理事業(yè)迅猛發(fā)展對立法的內(nèi)在需要。其從事的基本業(yè)務(wù)是有償?shù)模硗?，其管理服?wù)內(nèi)容大量