【正文】 處理完后 ， 一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn) ， 以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生 。 另一方面 ， 服務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場 ， 如實(shí)在聯(lián)系不上業(yè)主 ， 必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里 ， 這樣 ， 有了物業(yè)保安的參與 ， 即使業(yè)主發(fā)現(xiàn) ， 一般也不會(huì)誤解 。 觀點(diǎn)三 ? 其實(shí)阿霞本意是好的 ！ 但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn) ， 單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里 ， 就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解 。 首先向業(yè)主說明阿霞錯(cuò)在哪里 ？ 導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么 ？ 在這種情況下 ， 業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜 ， 緩和氣氛 ， 再賠禮道歉 ， 并說明我們的工作還有不完善的地方 ， 希望這位業(yè)主以后多提建議 ， 來提高我們的工作質(zhì)量 ， 并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝 ， 是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的 （ 業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過激 ， 相對(duì)物業(yè)公司 ） ， 今后務(wù)必避免 出現(xiàn)類似問題 。 ? 通知服務(wù)處 ， 讓服務(wù)處人員來解決 ， 先打電話聯(lián)系業(yè)主 ， 如果聯(lián)系上了 ， 就說明情況 ， 讓其盡快回家 ， 并派人在門口守著；如果不在家 ，服務(wù)人員或保安兩人以上 ， 進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險(xiǎn)情況 ， 作適當(dāng)處理 ，這種處理方式 ， 在法律上是允許的 。 觀點(diǎn)二 ? 阿霞不懂法律 ， 公司大概培訓(xùn)沒有跟上 。 ? 對(duì)于如何才能平息事態(tài) 。 以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映 ， 不能自己單干 。 自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi) 。 ） 一見大門未關(guān) ，張先生先是吃了一驚 ， 進(jìn)到家中 ， 又看見一陌生女子在自己家里 ， 更是又急又氣 ， 大聲質(zhì)問阿霞是干什么的 ， 不由分說要把她送到派出所 。 案例六： 某日清晨 ， 某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí) ， 發(fā)現(xiàn) 1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈 ， 但大門內(nèi)側(cè)的房門開著 ， 外面的 “ 通透式 ” 防盜門也虛掩著 ， 她便上前按業(yè)主家的門鈴 ， 但是按了好幾次 ， 室內(nèi)也不沒有反應(yīng) ， 阿霞便懷著好奇的心理 ， 側(cè)身進(jìn)入室內(nèi) ， 到客廳 、 陽臺(tái) 、 廚房等一一查看有沒有人 。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 ? 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)的工作量。 ? 第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。物業(yè)服務(wù)員上門收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 ? 案例五： ? 某先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。 因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。請(qǐng)問：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？ ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。 ? 案例四： ? 某小區(qū)共有１０００套住房，還有２００套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會(huì)，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。其愛人向校物業(yè)服務(wù)中心提出了賠償要求 (醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約 3400元）。 ? 案例三： ? 2021年 5月 30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。 ? 問購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ ? 并非所有業(yè)主購置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。物業(yè)服務(wù)公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 ? 3．樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？ 第五節(jié) 案例分析 ? 1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的法律關(guān)系。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。凡是為產(chǎn)權(quán)人和使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，出政府部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的外，收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的確定 根據(jù)建設(shè)部頒布的 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》 的通知，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行 政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià) 。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì) 城市住宅小區(qū)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安 和環(huán)境面貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)及修繕，并為居民提供委托服務(wù)所收 取的費(fèi)用。 ? 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 ? 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 違約責(zé)任。 物業(yè)管理用房。 雙方的權(quán)利義務(wù)。 服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容： 物業(yè)管理事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。 物業(yè)服務(wù)合同具有涉及面廣、標(biāo)的內(nèi)容復(fù)雜、期限較長的特征。只不過這一服務(wù)帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)建筑物進(jìn)行管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進(jìn)行約束。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 四、管理規(guī)約與物業(yè)服務(wù)合同 （二）物業(yè)服務(wù)合同 為了擺正業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地位，防止誤解， 《 條例 》 明確的將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。 管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行 為準(zhǔn)則。 在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利 益應(yīng)當(dāng)服從整體利益 ,單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩 序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（續(xù)） （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù) 合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 ?業(yè)主委員會(huì)宗旨： 代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作 環(huán)境。一個(gè)物業(yè)區(qū)域應(yīng)當(dāng) 成立一個(gè)委員會(huì)。由業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生。 但是，業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上