【正文】 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，到工商行政管理部 門(mén)正式登記注冊(cè)，接受審核，依法經(jīng)營(yíng)； 二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過(guò)規(guī)范的程序接管物業(yè)，即通過(guò)契約形式 獲得業(yè)主大會(huì)或開(kāi)發(fā)商的正式聘用； 三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)須依照專(zhuān)業(yè)法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)和一定的規(guī)范、 程序進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，并需接受業(yè)主組織和政府主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。 除此之外，物業(yè)管理的保安、清潔、綠化等工作交由保安公司、清潔 公司、綠化公司去做，也是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性的一種體現(xiàn)。加之物業(yè)管理服務(wù)的長(zhǎng)期性和綜合性，容易使雙方產(chǎn)生、擴(kuò)散、積累矛盾。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （二） 服務(wù)性：提供勞務(wù)服務(wù)。目前，我國(guó)還沒(méi)有形成一套完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范體 系。該條例是在 2021年 9月 1日起施行的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的基礎(chǔ)上修訂而成的。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法 狹義的物業(yè)管理法，人們一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個(gè)具體 律文件。 物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司與所有人或使用人之間在物業(yè)管 理過(guò)程中形成的社會(huì)關(guān)系。 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式下的開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型的管理，即 企業(yè)化（市場(chǎng)化）、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念（續(xù)） 廣義的物業(yè)管理并不限于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的管 理，還包括政府機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的具有強(qiáng)制性的公共管理活動(dòng)。 對(duì)此概念，要從以下幾方面來(lái)理解： 第一，物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活 動(dòng)。具體是指一定建設(shè)用地范 圍內(nèi)已建成并投入使用、已確定業(yè)主權(quán)益的各類(lèi)房屋及 與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。 各類(lèi)房屋可以是住宅區(qū)、綜合商住樓、別墅、高檔 寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、賓館和飯店等。 第二，物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)公 司受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)所從事的服務(wù)只能是其服務(wù)活動(dòng)的一部分，而在諸 如治安，環(huán)衛(wèi)等方面，物業(yè)公司的服務(wù)行為同時(shí)也是一種遵照?qǐng)?zhí)行物業(yè) 管理法規(guī)的活動(dòng)。體現(xiàn)的是一種平等服務(wù) 的民事關(guān)系。這種關(guān)系具有勞務(wù)的性質(zhì)。 1994年 3月 13日建設(shè)部頒布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我 國(guó)第一部比較完善的物業(yè)管理法規(guī)。 我國(guó)目前尚未有由最高立法機(jī)關(guān)制定頒布的專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè) 行為的法律，狹義上的物業(yè)管理法，除 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 外，多為一些 地方性法規(guī)。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （一）經(jīng)營(yíng)性：提供有償服務(wù) 從事物業(yè)管理的是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我生存、自我發(fā)展的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性企業(yè)，其從事一切活動(dòng)必然要考慮經(jīng)濟(jì)收益，否則便無(wú)法生存發(fā)展。 物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬第三產(chǎn)業(yè)。這也是現(xiàn)在眾多物業(yè)區(qū)域業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生糾紛的原因之一。專(zhuān)業(yè)分工越 細(xì)，物業(yè)管理的社會(huì)化程度就越高，這是物業(yè)管理的發(fā)展方向。 總之，規(guī)范有序是物業(yè)管理高效運(yùn)作發(fā)展的重要前提，也是服 務(wù)業(yè)發(fā)展的共性。因此，物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)具有明顯的綜合性。內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，住用人在享受這些服務(wù)時(shí)不需要事先再提出或作出某種約定 . 以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： 一、房屋公共部位的維護(hù)與管理 二、房屋裝修管理服務(wù) 三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) 五、綠化管理服務(wù) 六、安全管理服務(wù)：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防 管理和車(chē)輛管 理三大方面。 通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。 這類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營(yíng)或者外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。這種模式是現(xiàn)行物業(yè)管理市場(chǎng)中采用最多的。 這種模式的特點(diǎn)是：原房產(chǎn)管理處 （ 所 ） 對(duì)管轄區(qū)域的產(chǎn)權(quán) 、 房屋結(jié)構(gòu)和住戶情況比較熟悉 ， 并且擁有 豐富的物業(yè)維修和管理經(jīng)驗(yàn) 。 缺點(diǎn)是在目前市場(chǎng) 環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)能力較弱 ， 生存能力不強(qiáng) 。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中被越來(lái)越多的采用，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。根據(jù)此 《 辦法 》 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的劃分標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)有注冊(cè)資金數(shù)額、主要管理和技術(shù)人員數(shù)量、管理物業(yè)的規(guī)模和類(lèi)型（業(yè)績(jī)）等。 ? 5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 ? 三級(jí)資質(zhì)： ? 50萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于 10人。 ? 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 ? 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 業(yè)主的義務(wù)： （ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （ 4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （ 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 但是，業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。一個(gè)物業(yè)區(qū)域應(yīng)當(dāng) 成立一個(gè)委員會(huì)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（續(xù)） （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù) 合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行 為準(zhǔn)則。只不過(guò)這一服務(wù)帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)建筑物進(jìn)行管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進(jìn)行約束。 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。 服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)管理用房。 ? 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì) 城市住宅小區(qū)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安 和環(huán)境面貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)及修繕，并為居民提供委托服務(wù)所收 取的費(fèi)用。凡是為產(chǎn)權(quán)人和使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，出政府部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的外，收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。 ? 3．樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún)，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。 ? 案例三： ? 2021年 5月 30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。對(duì)于受害者