【文章內(nèi)容簡介】 資、中外合作或者外資企業(yè)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權利義務關系 一、物業(yè)服務企業(yè)及其權利和義務（續(xù)） （一）物業(yè)服務企業(yè)設立的條件和組織結構 ? 物業(yè)服務企業(yè)組建的主體 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接組建的物業(yè)服務企業(yè) ? 在住房制度改革過程中，房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展起來，商品房進入消費領域，商品化住宅小區(qū)的管理和服務問題立即凸現(xiàn)出來。在房地產(chǎn)市場發(fā)育的初期，政府沒有出臺物業(yè)管理的相關措施和規(guī)定，普遍都采取誰開發(fā)誰管理的模式。開發(fā)商在開發(fā)過程中就根據(jù)自己的實力和對物業(yè)管理的理解，直接組建物業(yè)服務公司，在實踐中摸索和積累經(jīng)驗。這種模式是現(xiàn)行物業(yè)管理市場中采用最多的。 ? 這種模式的特點是：從項目立項開始到選址、規(guī)劃設計、施工都充分考慮了物業(yè)管理的便利，與開發(fā)商的溝通、銜接比較容易，隨時可以得到開發(fā)商的支持。不足的是物業(yè)服務公司可能會成為開發(fā)商的利益代言人，而忘記了其本身的服務職責。 ? （一）物業(yè)服務企業(yè)設立的條件和組織結構 物業(yè)服務企業(yè)組建的主體 （ 2） 房產(chǎn)管理部門通過改制組建的物業(yè)服務企業(yè) 隨著市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展 ， 原有的房產(chǎn)管理部門的 管理體制已經(jīng)不適應實際需要 ， 按照政企分開的原則 ， 房產(chǎn)管理處 （ 所 ） 改制成物業(yè)管理實體 。 這種模式的特點是：原房產(chǎn)管理處 （ 所 ） 對管轄區(qū)域的產(chǎn)權 、 房屋結構和住戶情況比較熟悉 ， 并且擁有 豐富的物業(yè)維修和管理經(jīng)驗 。 缺點是習慣于以行政管理方式處理事 情 ， 管理多服務少 。 （ 3） 專業(yè)人士組建的物業(yè)服務企業(yè) 由房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士以有限責任公司或股份有限公司形式組建的 物業(yè)服務企業(yè) ， 通過提供較高水平的專業(yè)化服務來贏得市場 。 這種 模式的特點是專業(yè)化程度較高 ， 服務意識較強 。 缺點是在目前市場 環(huán)境中競爭能力較弱 ， 生存能力不強 。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權利義務關系 一、物業(yè)服務企業(yè)及其權利和義務（續(xù)） （二）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì) 物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。 物業(yè)服務企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設中被越來越多的采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權利義務關系 一、物業(yè)服務企業(yè)及其權利和義務（續(xù)） （二）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)（續(xù)） 基于以上認識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場， 《 物業(yè)管理條例 》 確立了物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度，對物業(yè)服務企業(yè)實行資質(zhì)管理。 在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 授權，建設部于 2021年 3月 17日制定了 《 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 。根據(jù)此 《 辦法 》 ，物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的劃分標準主要依據(jù)有注冊資金數(shù)額、主要管理和技術人員數(shù)量、管理物業(yè)的規(guī)模和類型（業(yè)績）等。建設部將物業(yè)服務企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。 物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 ? 一級資質(zhì)： ? 500萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ? ； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 200萬平方米； – （ 2）高層住宅 100萬平方米； – （ 3）獨立式住宅（別墅） 15萬平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬平方米。 ? 5．建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 ? 二級資質(zhì)： ? 300萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ? ； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 100萬平方米； – （ 2）高層住宅 50萬平方米； – （ 3）獨立式住宅（別墅） 8萬平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬平方米。 ? 、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 ? 三級資質(zhì)： ? 50萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ? 證書； ? ； ? 、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 ? 臨時資質(zhì)： ? 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（ 1）營業(yè)執(zhí)照；（ 2）企業(yè)章程；（ 3）驗資證明；（ 4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（ 5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 ? 新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。 ? 《 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅項目和 8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 根據(jù)物業(yè)管理資質(zhì)實行分級審批制度 ? 國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 ? 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。 ? 設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 ? 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交下列材料：（ 1）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；（ 2）營業(yè)執(zhí)照；（ 3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（ 4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；（ 5）物業(yè)服務合同復印件；（ 6）物業(yè)服務業(yè)績材料。 二、業(yè)主及業(yè)主大會的權利和義務 （一）業(yè)主的權利和義務 業(yè)主的權利 （ 1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （ 2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （ 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 （ 4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （ 5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同 ； （ 8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 業(yè)主的義務： （ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國