【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資、中外合作或者外資企業(yè)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建的主體 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? 在住房制度改革過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來，商品房進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，商品化住宅小區(qū)的管理和服務(wù)問題立即凸現(xiàn)出來。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的初期，政府沒有出臺(tái)物業(yè)管理的相關(guān)措施和規(guī)定，普遍都采取誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理的模式。開發(fā)商在開發(fā)過程中就根據(jù)自己的實(shí)力和對(duì)物業(yè)管理的理解，直接組建物業(yè)服務(wù)公司，在實(shí)踐中摸索和積累經(jīng)驗(yàn)。這種模式是現(xiàn)行物業(yè)管理市場(chǎng)中采用最多的。 ? 這種模式的特點(diǎn)是：從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工都充分考慮了物業(yè)管理的便利，與開發(fā)商的溝通、銜接比較容易，隨時(shí)可以得到開發(fā)商的支持。不足的是物業(yè)服務(wù)公司可能會(huì)成為開發(fā)商的利益代言人，而忘記了其本身的服務(wù)職責(zé)。 ? （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建的主體 （ 2） 房產(chǎn)管理部門通過改制組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展 ， 原有的房產(chǎn)管理部門的 管理體制已經(jīng)不適應(yīng)實(shí)際需要 ， 按照政企分開的原則 ， 房產(chǎn)管理處 （ 所 ） 改制成物業(yè)管理實(shí)體 。 這種模式的特點(diǎn)是：原房產(chǎn)管理處 （ 所 ） 對(duì)管轄區(qū)域的產(chǎn)權(quán) 、 房屋結(jié)構(gòu)和住戶情況比較熟悉 ， 并且擁有 豐富的物業(yè)維修和管理經(jīng)驗(yàn) 。 缺點(diǎn)是習(xí)慣于以行政管理方式處理事 情 ， 管理多服務(wù)少 。 （ 3） 專業(yè)人士組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士以有限責(zé)任公司或股份有限公司形式組建的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 通過提供較高水平的專業(yè)化服務(wù)來贏得市場(chǎng) 。 這種 模式的特點(diǎn)是專業(yè)化程度較高 ， 服務(wù)意識(shí)較強(qiáng) 。 缺點(diǎn)是在目前市場(chǎng) 環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)能力較弱 ， 生存能力不強(qiáng) 。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被越來越多的采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)（續(xù)） 基于以上認(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 確立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。 在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。 根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 授權(quán)，建設(shè)部于 2021年 3月 17日制定了 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 。根據(jù)此 《 辦法 》 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的劃分標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)有注冊(cè)資金數(shù)額、主要管理和技術(shù)人員數(shù)量、管理物業(yè)的規(guī)模和類型（業(yè)績(jī)）等。建設(shè)部將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件 ? 一級(jí)資質(zhì)： ? 500萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? ； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 200萬(wàn)平方米； – （ 2）高層住宅 100萬(wàn)平方米； – （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 15萬(wàn)平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬(wàn)平方米。 ? 5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 ? 二級(jí)資質(zhì)： ? 300萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? ； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 100萬(wàn)平方米； – （ 2）高層住宅 50萬(wàn)平方米； – （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8萬(wàn)平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米。 ? 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 ? 三級(jí)資質(zhì)： ? 50萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? 證書； ? ； ? 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 ? 臨時(shí)資質(zhì)： ? 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：（ 1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（ 2）企業(yè)章程；（ 3）驗(yàn)資證明；（ 4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（ 5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。 ? 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 ? 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和 5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 根據(jù)物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行分級(jí)審批制度 ? 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 ? 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ? 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ? 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（ 1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；（ 2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（ 3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（ 4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；（ 5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（ 6）物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)材料。 二、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主的權(quán)利 （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （ 2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （ 3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 （ 4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （ 5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （ 7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ； （ 8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)： （ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （ 4）按照國(guó)