【正文】 性的公共管理活動(dòng)。該條例是在 2021年 9月 1日起施行的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的基礎(chǔ)上修訂而成的。 除此之外，物業(yè)管理的保安、清潔、綠化等工作交由保安公司、清潔 公司、綠化公司去做，也是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性的一種體現(xiàn)。 （三）委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。” ? “具有獨(dú)立的法人資格”，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)公司法 》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 公司法 》 ）設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。 ? 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。是群眾性 民事權(quán)利組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。為了減少和及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)合同履行中的糾紛， 《 條例 》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。 ? 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 ? 案例二： ? 業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第 29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。 ? 因此物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 ? 員工入職培訓(xùn)刻不容緩 ！ 作物業(yè)服務(wù) ， 無(wú)論哪位員工 ， 都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn) ， 特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn) （ 附帶一些案例分析 ） 。 私闖民宅 ， 違法 。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。 ? 商之間基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 第三節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 ? 一些相關(guān)規(guī)定： ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。實(shí)際上，物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是一種服務(wù)。 業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主通過(guò)。 ? 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。 這種 模式的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)化程度較高 ， 服務(wù)意識(shí)較強(qiáng) 。 物業(yè)管理法律關(guān)系是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)管理的成長(zhǎng)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，已成為當(dāng)今社會(huì)中日益重要的一種法律關(guān)系。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 三、物業(yè)管理的內(nèi)容 （一）常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，是物業(yè)管理最基本的工作。加之物業(yè)管理服務(wù)的長(zhǎng)期性和綜合性，容易使雙方產(chǎn)生、擴(kuò)散、積累矛盾。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法 狹義的物業(yè)管理法，人們一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個(gè)具體 律文件。 對(duì)此概念，要從以下幾方面來(lái)理解： 第一，物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活 動(dòng)。物業(yè)公 司受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)所從事的服務(wù)只能是其服務(wù)活動(dòng)的一部分，而在諸 如治安，環(huán)衛(wèi)等方面，物業(yè)公司的服務(wù)行為同時(shí)也是一種遵照?qǐng)?zhí)行物業(yè) 管理法規(guī)的活動(dòng)。 我國(guó)目前尚未有由最高立法機(jī)關(guān)制定頒布的專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè) 行為的法律，狹義上的物業(yè)管理法，除 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 外，多為一些 地方性法規(guī)。專(zhuān)業(yè)分工越 細(xì)，物業(yè)管理的社會(huì)化程度就越高，這是物業(yè)管理的發(fā)展方向。 通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營(yíng)或者外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中被越來(lái)越多的采用，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。 ? 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。一個(gè)物業(yè)區(qū)域應(yīng)當(dāng) 成立一個(gè)委員會(huì)。 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì) 城市住宅小區(qū)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安 和環(huán)境面貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)及修繕，并為居民提供委托服務(wù)所收 取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。 因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。 案例六： 某日清晨 ， 某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí) ， 發(fā)現(xiàn) 1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈 ， 但大門(mén)內(nèi)側(cè)的房門(mén)開(kāi)著 ， 外面的 “ 通透式 ” 防盜門(mén)也虛掩著 ， 她便上前按業(yè)主家的門(mén)鈴 ， 但是按了好幾次 ， 室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng) ， 阿霞便懷著好奇的心理 ， 側(cè)身進(jìn)入室內(nèi) ， 到客廳 、 陽(yáng)臺(tái) 、 廚房等一一查看有沒(méi)有人 。 觀點(diǎn)三 ? 其實(shí)阿霞本意是好的 ！ 但就是缺乏處理此類(lèi)事件的經(jīng)驗(yàn) ， 單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里 ， 就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解 。 觀點(diǎn)二 ? 阿霞不懂法律 ， 公司大概培訓(xùn)沒(méi)有跟上 。 ? 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)的工作量。 ? 案例四： ? 某小區(qū)共有１０００套住房，還有２００套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？ 第五節(jié) 案例分析 ? 1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的法律關(guān)系。 違約責(zé)任。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 四、管理規(guī)約與物業(yè)服務(wù)合同 （二）物業(yè)服務(wù)合同 為了擺正業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地位，防止誤解， 《 條例 》 明確的將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)； ? ； ? ，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 100萬(wàn)平方米； – （ 2）高層住宅 50萬(wàn)平方米； – （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8萬(wàn)平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米。 （ 3） 專(zhuān)業(yè)人士組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士以有限責(zé)任公司或股份有限公司形式組建的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 通過(guò)提供較高水平的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)來(lái)贏得市場(chǎng) 。 協(xié)議方式 （三）物業(yè)管理委托的內(nèi)容：分三種情況 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即 由國(guó)家物業(yè)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理和相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身能提供的服務(wù)不可能也不必要包羅萬(wàn)象，因此，與社會(huì)廣泛聯(lián)系、尋求社會(huì)的支持、服