【正文】 ? 最好的處理辦法是趕快通知服務(wù)處 ， 服務(wù)處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系 ， 讓業(yè)主趕快回家 ， 以確認(rèn)家中是否被盜竊 。 首先要針對此事向業(yè)主道歉 。 正在這時 ， 業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家 （ 他原來 “ 早鍛煉 ”去了 ， 因粗心而忘了關(guān)好家門 。實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行、使用之中，而物業(yè)服務(wù)費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)服務(wù)費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 ? 發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。 ? 同時物業(yè)服務(wù)中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。 物業(yè)服務(wù)費一般包括： （ 1） 行政辦公費；（ 2）公共設(shè)施維護費；（ 3）環(huán)境衛(wèi)生清潔費； （ 4） 綠化費；（ 5）保安費；（ 6）更新儲備金；（ 7）電梯費； （ 8）空調(diào)費；（ 9）管理者酬金（利潤）；（ 10）稅項。 合同期限。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。實行管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少 物業(yè)管理糾紛。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由五至十名的單數(shù)業(yè)主擔(dān)任。 二、業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù) 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)力的組織。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅項目和 8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ? 二級資質(zhì)： ? 300萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20人。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)（續(xù)） 基于以上認(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場， 《 物業(yè)管理條例 》 確立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理。 缺點是習(xí)慣于以行政管理方式處理事 情 ， 管理多服務(wù)少 。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建的主體 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? 在住房制度改革過程中，房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展起來，商品房進入消費領(lǐng)域，商品化住宅小區(qū)的管理和服務(wù)問題立即凸現(xiàn)出來?，F(xiàn)行 《 物業(yè)管理條例 》 突出了推行招投標(biāo)對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用。 特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （七）中介性 物業(yè)管理的宗旨就是提供盡善盡美的各種服務(wù)，滿足業(yè)主、使用人的生活、工作等要求。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （四）受聘、受托性 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)的財產(chǎn)權(quán)。其管理的對象是物，服務(wù)的對象是人（業(yè)主、使用人）， “ 寓管理于服務(wù)之中 ” ，管理本身就是一種服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)是物業(yè)管理的宗旨，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)賴以存在的根本，服務(wù)是物業(yè)管理最本質(zhì)的特性。但這些法規(guī)又只能在本行政區(qū)內(nèi)生效，已經(jīng)難以適應(yīng)物業(yè) 管理事業(yè)迅猛發(fā)展對立法的內(nèi)在需要。 法律規(guī)范包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)范性 文件以及有法律約束效力的規(guī)范性的立法、行政、司法解釋。 根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律，物業(yè)管理分為 前期物業(yè)管理 和 后期物業(yè)管理 ： 前期物業(yè)管理是指某種房屋（一般是住宅）出售后至業(yè)主委員會成立 前的物業(yè)管理；后期物業(yè)管理是指業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理，是一 般意義上的物業(yè)管理。附屬設(shè)施及 相關(guān)場地，是指房屋內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相 鄰的庭院綠化、道路、場地等。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （三）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。 更具體地說，物業(yè)管理法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以 合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟法規(guī)制的法律 規(guī)范的總稱。同時，各地方法規(guī)的制定可能會 與國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 的立法沖突如何解決，也是一個急待解決的 新課題。 單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)，即時針對性的終止服務(wù)，即雙方都難以對服務(wù)進程進行控制。 由于現(xiàn)代物業(yè)建造檔次高、體系完整、產(chǎn)權(quán)分散，使得產(chǎn)權(quán)人各自高效的管理自己的物業(yè)變得不可能，所以一般是將所有權(quán)與管理權(quán)分離，由開發(fā)商或業(yè)主團體以合同或協(xié)議方式聘用或委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使管理權(quán)，對其提出明確的要求，給以相應(yīng)的報酬，也進行一定的監(jiān)督。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身能提供的服務(wù)不可能也不必要包羅萬象，因此，與社會廣泛聯(lián)系、尋求社會的支持、服務(wù)與交換便成了物業(yè)公司的一項經(jīng)常性的工作，如代聘專業(yè)公司、代租房屋、代理求職、代請家教、代找鐘點工等，都體現(xiàn)了物業(yè)管理中介性的一面。 常見的特約服務(wù)項目有： 1．代訂代送牛奶、書報； 2．送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護； 3．代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務(wù)； 4．代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等； 5．代購、代送車、船、機票與物品； 6．代洗車輛； 7．代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等。 協(xié)議方式 （三）物業(yè)管理委托的內(nèi)容：分三種情況 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即 由國家物業(yè)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理和相關(guān)活動中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在房地產(chǎn)市場發(fā)育的初期，政府沒有出臺物業(yè)管理的相關(guān)措施和規(guī)定，普遍都采取誰開發(fā)誰管理的模式。 （ 3） 專業(yè)人士組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士以有限責(zé)任公司或股份有限公司形式組建的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 通過提供較高水平的專業(yè)化服務(wù)來贏得市場 。 在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； ? ； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 100萬平方米； – （ 2）高層住宅 50萬平方米； – （ 3）獨立式住宅（別墅） 8萬平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬平方米。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 業(yè)主（代表）大會的召開：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 ?業(yè)主委員會宗旨： 代表業(yè)主利益，維護業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作 環(huán)境。