【正文】 ? 最好的處理辦法是趕快通知服務(wù)處 ， 服務(wù)處一方面可以通過(guò)電話和業(yè)主聯(lián)系 ， 讓業(yè)主趕快回家 ， 以確認(rèn)家中是否被盜竊 。 首先要針對(duì)此事向業(yè)主道歉 。 正在這時(shí) ， 業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家 （ 他原來(lái) “ 早鍛煉 ”去了 ， 因粗心而忘了關(guān)好家門(mén) 。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行、使用之中，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)服務(wù)費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 ? 發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。 ? 同時(shí)物業(yè)服務(wù)中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般包括： （ 1） 行政辦公費(fèi)；（ 2）公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)；（ 3）環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)； （ 4） 綠化費(fèi)；（ 5）保安費(fèi)；（ 6）更新儲(chǔ)備金；（ 7）電梯費(fèi)； （ 8）空調(diào)費(fèi)；（ 9）管理者酬金（利潤(rùn)）；（ 10）稅項(xiàng)。 合同期限。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。實(shí)行管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少 物業(yè)管理糾紛。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由五至十名的單數(shù)業(yè)主擔(dān)任。 二、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù) 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)力的組織。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ? 二級(jí)資質(zhì)： ? 300萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于 20人。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)（續(xù)） 基于以上認(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 確立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。 缺點(diǎn)是習(xí)慣于以行政管理方式處理事 情 ， 管理多服務(wù)少 。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建的主體 ? （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? 在住房制度改革過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來(lái)，商品房進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，商品化住宅小區(qū)的管理和服務(wù)問(wèn)題立即凸現(xiàn)出來(lái)?，F(xiàn)行 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用。 特約服務(wù)實(shí)際上是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （七）中介性 物業(yè)管理的宗旨就是提供盡善盡美的各種服務(wù)，滿足業(yè)主、使用人的生活、工作等要求。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （四）受聘、受托性 物業(yè)管理權(quán)來(lái)自于物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。其管理的對(duì)象是物，服務(wù)的對(duì)象是人（業(yè)主、使用人）， “ 寓管理于服務(wù)之中 ” ，管理本身就是一種服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)是物業(yè)管理的宗旨，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)賴(lài)以存在的根本，服務(wù)是物業(yè)管理最本質(zhì)的特性。但這些法規(guī)又只能在本行政區(qū)內(nèi)生效，已經(jīng)難以適應(yīng)物業(yè) 管理事業(yè)迅猛發(fā)展對(duì)立法的內(nèi)在需要。 法律規(guī)范包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)范性 文件以及有法律約束效力的規(guī)范性的立法、行政、司法解釋。 根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律，物業(yè)管理分為 前期物業(yè)管理 和 后期物業(yè)管理 ： 前期物業(yè)管理是指某種房屋（一般是住宅）出售后至業(yè)主委員會(huì)成立 前的物業(yè)管理；后期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理，是一 般意義上的物業(yè)管理。附屬設(shè)施及 相關(guān)場(chǎng)地，是指房屋內(nèi)外各類(lèi)設(shè)備、公共市政設(shè)施及相 鄰的庭院綠化、道路、場(chǎng)地等。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （三）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。 更具體地說(shuō)，物業(yè)管理法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以 合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制的法律 規(guī)范的總稱(chēng)。同時(shí)，各地方法規(guī)的制定可能會(huì) 與國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的立法沖突如何解決，也是一個(gè)急待解決的 新課題。 單個(gè)業(yè)主不能對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能因個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)、違規(guī)，即時(shí)針對(duì)性的終止服務(wù)，即雙方都難以對(duì)服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行控制。 由于現(xiàn)代物業(yè)建造檔次高、體系完整、產(chǎn)權(quán)分散，使得產(chǎn)權(quán)人各自高效的管理自己的物業(yè)變得不可能，所以一般是將所有權(quán)與管理權(quán)分離，由開(kāi)發(fā)商或業(yè)主團(tuán)體以合同或協(xié)議方式聘用或委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使管理權(quán)，對(duì)其提出明確的要求，給以相應(yīng)的報(bào)酬，也進(jìn)行一定的監(jiān)督。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身能提供的服務(wù)不可能也不必要包羅萬(wàn)象，因此，與社會(huì)廣泛聯(lián)系、尋求社會(huì)的支持、服務(wù)與交換便成了物業(yè)公司的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，如代聘專(zhuān)業(yè)公司、代租房屋、代理求職、代請(qǐng)家教、代找鐘點(diǎn)工等，都體現(xiàn)了物業(yè)管理中介性的一面。 常見(jiàn)的特約服務(wù)項(xiàng)目有： 1．代訂代送牛奶、書(shū)報(bào)； 2．送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù)； 3．代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù)； 4．代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等； 5．代購(gòu)、代送車(chē)、船、機(jī)票與物品； 6．代洗車(chē)輛； 7．代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽(yáng)臺(tái)，更換花卉盆景等。 協(xié)議方式 （三）物業(yè)管理委托的內(nèi)容：分三種情況 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即 由國(guó)家物業(yè)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理和相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的初期，政府沒(méi)有出臺(tái)物業(yè)管理的相關(guān)措施和規(guī)定，普遍都采取誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的模式。 （ 3） 專(zhuān)業(yè)人士組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士以有限責(zé)任公司或股份有限公司形式組建的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 通過(guò)提供較高水平的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)來(lái)贏得市場(chǎng) 。 在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)； ? ； ? ，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 100萬(wàn)平方米； – （ 2）高層住宅 50萬(wàn)平方米； – （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8萬(wàn)平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和 5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 ?業(yè)主委員會(huì)宗旨： 代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作 環(huán)境。