【正文】 的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。請(qǐng)問(wèn)：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？ ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。 因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 案例五： ? 某先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。 ? 第一，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 案例六： 某日清晨 ， 某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí) ， 發(fā)現(xiàn) 1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈 ， 但大門內(nèi)側(cè)的房門開(kāi)著 ， 外面的 “ 通透式 ” 防盜門也虛掩著 ， 她便上前按業(yè)主家的門鈴 ， 但是按了好幾次 ， 室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng) ， 阿霞便懷著好奇的心理 ， 側(cè)身進(jìn)入室內(nèi) ， 到客廳 、 陽(yáng)臺(tái) 、 廚房等一一查看有沒(méi)有人 。 自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi) 。 ? 對(duì)于如何才能平息事態(tài) 。 ? 通知服務(wù)處 ， 讓服務(wù)處人員來(lái)解決 ， 先打電話聯(lián)系業(yè)主 ， 如果聯(lián)系上了 ， 就說(shuō)明情況 ， 讓其盡快回家 ， 并派人在門口守著；如果不在家 ，服務(wù)人員或保安兩人以上 ， 進(jìn)入室內(nèi)檢查有無(wú)危險(xiǎn)情況 ， 作適當(dāng)處理 ，這種處理方式 ， 在法律上是允許的 。 觀點(diǎn)三 ? 其實(shí)阿霞本意是好的 ！ 但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn) ， 單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里 ， 就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解 。 處理完后 ， 一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn) ， 以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生 。 另一方面 ， 服務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場(chǎng) ， 如實(shí)在聯(lián)系不上業(yè)主 ， 必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里 ， 這樣 ， 有了物業(yè)保安的參與 ， 即使業(yè)主發(fā)現(xiàn) ， 一般也不會(huì)誤解 。 首先向業(yè)主說(shuō)明阿霞錯(cuò)在哪里 ？ 導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么 ？ 在這種情況下 ， 業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜 ， 緩和氣氛 ， 再賠禮道歉 ， 并說(shuō)明我們的工作還有不完善的地方 ， 希望這位業(yè)主以后多提建議 ， 來(lái)提高我們的工作質(zhì)量 ， 并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝 ， 是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題的 （ 業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過(guò)激 ， 相對(duì)物業(yè)公司 ） ， 今后務(wù)必避免 出現(xiàn)類似問(wèn)題 。 觀點(diǎn)二 ? 阿霞不懂法律 ， 公司大概培訓(xùn)沒(méi)有跟上 。 以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映 ， 不能自己?jiǎn)胃?。 ） 一見(jiàn)大門未關(guān) ，張先生先是吃了一驚 ， 進(jìn)到家中 ， 又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里 ， 更是又急又氣 ， 大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的 ， 不由分說(shuō)要把她送到派出所 。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 ? 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)的工作量。物業(yè)服務(wù)員上門收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。 ? 案例四： ? 某小區(qū)共有１０００套住房，還有２００套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。其愛(ài)人向校物業(yè)服務(wù)中心提出了賠償要求 (醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約 3400元）。 ? 問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ ? 并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？ 第五節(jié) 案例分析 ? 1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的法律關(guān)系。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車來(lái)訪，停車于車場(chǎng)，其間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的確定 根據(jù)建設(shè)部頒布的 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》 的通知，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行 政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià) 。 ? 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 違約責(zé)任。 雙方的權(quán)利義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容： 物業(yè)管理事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)合同具有涉及面廣、標(biāo)的內(nèi)容復(fù)雜、期限較長(zhǎng)的特征。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 四、管理規(guī)約與物業(yè)服務(wù)合同 （二）物業(yè)服務(wù)合同 為了擺正業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地位，防止誤解， 《 條例 》 明確的將業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。 在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利 益應(yīng)當(dāng)服從整體利益 ,單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩 序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。 ?業(yè)主委員會(huì)宗旨： 代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主創(chuàng)造良好生活、工作 環(huán)境。由業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生。 業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 ? 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（ 1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；（ 2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（ 3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（ 4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；（ 5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（ 6）物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)材料。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和 5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ? 臨時(shí)資質(zhì)： ? 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：（ 1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（ 2）企業(yè)章程；（ 3）驗(yàn)資證明；（ 4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（ 5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? ； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： – （ 1）多層住宅 100萬(wàn)平方米； – （ 2）高層住宅 50萬(wàn)平方米； – （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8萬(wàn)平方米； – （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件 ? 一級(jí)資質(zhì)： ? 500萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30人。 在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。 （ 3） 專業(yè)人士組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士以有限責(zé)任公司或股份有限公司形式組建的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 通過(guò)提供較高水平的專業(yè)化服