【正文】 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權(quán)利義務關系 四、管理規(guī)約與物業(yè)服務合同 （二）物業(yè)服務合同 為了擺正業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的地位，防止誤解， 《 條例 》 明確的將業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務合同應當具備的主要內(nèi)容： 物業(yè)管理事項。 違約責任。 第四節(jié) 物業(yè)服務收費 二、物業(yè)服務費的確定 根據(jù)建設部頒布的 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費暫行辦法 》 的通知，物業(yè)服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行 政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價 。對物業(yè)公司的服務不滿意，是否可以不交物業(yè)服務費？徐先生應該向誰要求索賠？ 第五節(jié) 案例分析 ? 1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關，不涉及物業(yè)服務公司與業(yè)主的法律關系。 ? 問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ ? 并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 ? 案例四： ? 某小區(qū)共有１０００套住房，還有２００套尚未售出，為了進一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組，經(jīng)過一段時間的準備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會委員。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅決反對選舉結(jié)果，要求進行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。 ? 第二，當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)服務公司的物業(yè)服務的工作量。 ） 一見大門未關 ，張先生先是吃了一驚 ， 進到家中 ， 又看見一陌生女子在自己家里 ， 更是又急又氣 ， 大聲質(zhì)問阿霞是干什么的 ， 不由分說要把她送到派出所 。 觀點二 ? 阿霞不懂法律 ， 公司大概培訓沒有跟上 。 另一方面 ， 服務處相關負責人要和保安趕快到現(xiàn)場 ， 如實在聯(lián)系不上業(yè)主 ， 必須最少兩個人同時進入業(yè)主家里 ， 這樣 ， 有了物業(yè)保安的參與 ， 即使業(yè)主發(fā)現(xiàn) ， 一般也不會誤解 。 觀點三 ? 其實阿霞本意是好的 ！ 但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗 ， 單獨一個人進入業(yè)主家里 ， 就算你是好意也會被業(yè)主誤解 。 ? 對于如何才能平息事態(tài) 。 案例六： 某日清晨 ， 某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時 ， 發(fā)現(xiàn) 1805號業(yè)主家的客廳亮著燈 ， 但大門內(nèi)側(cè)的房門開著 ， 外面的 “ 通透式 ” 防盜門也虛掩著 ， 她便上前按業(yè)主家的門鈴 ， 但是按了好幾次 ， 室內(nèi)也不沒有反應 ， 阿霞便懷著好奇的心理 ， 側(cè)身進入室內(nèi) ， 到客廳 、 陽臺 、 廚房等一一查看有沒有人 。 ? 第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。 因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設了建筑物區(qū)分所有權(quán)。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。物業(yè)服務公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。找到樓上業(yè)主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。 第四節(jié) 物業(yè)服務收費 一、物業(yè)服務收費的概念 物業(yè)服務費是指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對 城市住宅小區(qū)的建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安 和環(huán)境面貌等項目開展日常維護及修繕，并為居民提供委托服務所收 取的費用。 物業(yè)管理用房。 物業(yè)服務合同是物業(yè)管理當事人意思表示一致的產(chǎn)物。 管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行 為準則。一個物業(yè)區(qū)域應當 成立一個委員會。 業(yè)主的義務： （ 1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （ 5）按時交納物業(yè)服務費用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 ? 《 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。 ? 5．建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設中被越來越多的采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護。 這種模式的特點是：原房產(chǎn)管理處 （ 所 ） 對管轄區(qū)域的產(chǎn)權(quán) 、 房屋結(jié)構(gòu)和住戶情況比較熟悉 ， 并且擁有 豐富的物業(yè)維修和管理經(jīng)驗 。物業(yè)服務的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營或者外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。同時也為物業(yè)服務企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。 通常是指在物業(yè)服務合同中未約定、在專項服務中未設立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務。因此，物業(yè)管理的服務性質(zhì)具有明顯的綜合性。專業(yè)分工越 細，物業(yè)管理的社會化程度就越高，這是物業(yè)管理的發(fā)展方向。 物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬第三產(chǎn)業(yè)。 我國目前尚未有由最高立法機關制定頒布的專門規(guī)范物業(yè)服務企業(yè) 行為的法律，狹義上的物業(yè)管理法，除 《 物業(yè)管理條例 》 外，多為一些 地方性法規(guī)。這種關系具有勞務的性質(zhì)。物業(yè)公 司受業(yè)主委托對物業(yè)所從事的服務只能是其服務活動的一部分，而在諸 如治安，環(huán)衛(wèi)等方面，物業(yè)公司的服務行為同時也是一種遵照執(zhí)行物業(yè) 管理法規(guī)的活動。 各類房屋可以是住宅區(qū)、綜合商住樓、別墅、高檔 寫字樓、工業(yè)廠房、倉庫、賓館和飯店等。 對此概念，要從以下幾方面來理解： 第一，物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活 動。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的開放的經(jīng)營服務型的管理，即 企業(yè)化（市場化）、專業(yè)化、社會化的管理。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法 狹義的物業(yè)管理法，人們一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個具體 律文件。目前，我國還沒有形成一套完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范體 系。加之物業(yè)管理服務的長期性和綜合性，容易使雙方產(chǎn)生、擴散、積累矛盾。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （五）規(guī)范性 ：成立、接管、管理的規(guī)范性 物業(yè)管理的規(guī)范性主要有三層含義： 一是物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)國家有關政策法規(guī)，到工商行政管理部 門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營； 二是物業(yè)服務企業(yè)應通過規(guī)范的程序接管物業(yè)，即通過契約形式 獲得業(yè)主大會或開發(fā)商的正式聘用； 三是物業(yè)服務企業(yè)須依照專業(yè)法規(guī)、條例、標準和一定的規(guī)范、 程序進行專業(yè)管理，并需接受業(yè)主組織和政府主管部門的監(jiān)督檢查。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 三、物業(yè)管理的內(nèi)容 （一）常規(guī)性的公共服務 常規(guī)性的公共服務是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務需求，是物業(yè)管理最基本的工作。 8．代辦各類商務及業(yè)主、使用人委托的其他服務項目。 物業(yè)管理法律關系是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)管理的成長而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關系，已成為當今社會中日益重要的一種法律關系。開發(fā)商在開發(fā)過程中就根據(jù)自己的實力和對物業(yè)管理的理解，直接組建物業(yè)服務公司，在實踐中摸索和積累經(jīng)驗。 這種 模式的特點是專業(yè)化程度較高 ， 服務意識較強 。 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 授權(quán)，建設部于 2021年 3月 17日制定了 《 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 。 ? 、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 根據(jù)物業(yè)管理資質(zhì)實行分級審批制度 ? 國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 業(yè)主大會作出決定，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。 ?業(yè)主委員會議： 一般定期召開，也可臨時召集，半數(shù)以上出席委員通過的決議、 決定有效