【正文】 涉及房屋的出售、出租、代售、代租及圍繞業(yè)主使用人的各種需求開展的針對性經(jīng)營服務(wù)項目，所以經(jīng)營是物業(yè)管理的屬性之一。其管理的對象是物，服務(wù)的對象是人（業(yè)主、使用人）， “ 寓管理于服務(wù)之中 ” ，管理本身就是一種服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)是物業(yè)管理的宗旨，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)賴以存在的根本，服務(wù)是物業(yè)管理最本質(zhì)的特性。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （三） 專業(yè)性 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個專業(yè)分工成 為必然。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （四）受聘、受托性 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)的財產(chǎn)權(quán)。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （六）統(tǒng)一性和綜合性 物業(yè)、設(shè)施系統(tǒng)化，物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，多頭管理易生的弊端等，都強(qiáng)烈要求有一個統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)對物業(yè)的各種管理項目進(jìn)行統(tǒng)一嚴(yán)格的管理。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （七）中介性 物業(yè)管理的宗旨就是提供盡善盡美的各種服務(wù)，滿足業(yè)主、使用人的生活、工作等要求。 七、維修基金的代管服務(wù) 八、物業(yè)檔案資料的管理 （二）針對性的專項服務(wù) 針對性的專項服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項服務(wù)。 特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將此項特約服務(wù)納入專項服務(wù)。 （四）經(jīng)營性服務(wù) 這里所講的經(jīng)營性服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營服務(wù)項目，其服務(wù)對象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時也面向社會，包括： 1．開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店； 2．辦收費農(nóng)貿(mào)市場； 3．養(yǎng)花種苗出售； （四）經(jīng)營性服務(wù)（續(xù)） 4．利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)）； 5．開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動； 6．從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等； 7．其他多種經(jīng)營服務(wù)項目?，F(xiàn)行 《 物業(yè)管理條例 》 突出了推行招投標(biāo)對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理以獲取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)實體。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建的主體 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? 在住房制度改革過程中，房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展起來，商品房進(jìn)入消費領(lǐng)域，商品化住宅小區(qū)的管理和服務(wù)問題立即凸現(xiàn)出來。 ? 這種模式的特點是：從項目立項開始到選址、規(guī)劃設(shè)計、施工都充分考慮了物業(yè)管理的便利，與開發(fā)商的溝通、銜接比較容易，隨時可以得到開發(fā)商的支持。 缺點是習(xí)慣于以行政管理方式處理事 情 ， 管理多服務(wù)少 。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)（續(xù)） 基于以上認(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場， 《 物業(yè)管理條例 》 確立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理。建設(shè)部將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。 ? 二級資質(zhì)： ? 300萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； ? 證書； ? ； ? 、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅項目和 8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 ? 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 二、業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù) 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)力的組織。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 三、業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主委員會： 業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由五至十名的單數(shù)業(yè)主擔(dān)任。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 四、管理規(guī)約與物業(yè)服務(wù)合同 （一）管理規(guī)約 物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同 利益。實行管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少 物業(yè)管理糾紛。這種管理和約束與行政管理是完全不同的兩個概念。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。 服務(wù)費用。 合同期限。 ? 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 物業(yè)服務(wù)費一般包括： （ 1） 行政辦公費；（ 2）公共設(shè)施維護(hù)費；（ 3）環(huán)境衛(wèi)生清潔費； （ 4） 綠化費；（ 5）保安費；（ 6）更新儲備金；（ 7）電梯費； （ 8）空調(diào)費；（ 9）管理者酬金（利潤）；（ 10）稅項。 第五節(jié) 案例分析 案例一：停車場丟車賠不賠 某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示：本車場只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。 ? 4．物業(yè)服務(wù)公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報事實相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。 ? 同時物業(yè)服務(wù)中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。 ? 發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行、使用之中，而物業(yè)服務(wù)費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)服務(wù)費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 ? 第四，減免物業(yè)服務(wù)費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。 正在這時 ， 業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家 （ 他原來 “ 早鍛煉 ”去了 ， 因粗心而忘了關(guān)好家門 。 ? 作為物業(yè)服務(wù)公司的員工 。 首先要針對此事向業(yè)主道歉 。 ? 賠禮道歉是理所當(dāng)然的 。 ? 最好的處理辦法是趕快通知服務(wù)處 ， 服務(wù)處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系 ， 讓業(yè)主趕快回家 ， 以確認(rèn)家中是否被盜竊 。 第九章 房地產(chǎn)稅費制度 與政策 本章內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅概述 第二節(jié) 土地稅法律制度 第三節(jié) 房產(chǎn)稅法律制度 第四節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收 第五節(jié) 房地產(chǎn) “ 費 ” 第六節(jié) 案例分析