【正文】 張慧芳 博士 寧波大學(xué)法學(xué)院 房地產(chǎn) 基本制度與政策 Real Estate Basic System and Policy 第八章 物業(yè)管理制度 與政策 本章內(nèi)容 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán) 利和義務(wù) 第三節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)費 第五節(jié) 案例分析 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)：單元性的房地產(chǎn)。具體是指一定建設(shè)用地范 圍內(nèi)已建成并投入使用、已確定業(yè)主權(quán)益的各類房屋及 與之相配套的附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。 各類房屋可以是住宅區(qū)、綜合商住樓、別墅、高檔 寫字樓、工業(yè)廠房、倉庫、賓館和飯店等。附屬設(shè)施及 相關(guān)場地，是指房屋內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相 鄰的庭院綠化、道路、場地等。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 對此概念，要從以下幾方面來理解： 第一，物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活 動。 第二，物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。 第三，物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行維修、養(yǎng) 護和管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的 的服務(wù)性行業(yè)。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念（續(xù)） 廣義的物業(yè)管理并不限于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對不動產(chǎn)物業(yè)的管 理，還包括政府機關(guān)對物業(yè)進行的具有強制性的公共管理活動。物業(yè)公 司受業(yè)主委托對物業(yè)所從事的服務(wù)只能是其服務(wù)活動的一部分，而在諸 如治安，環(huán)衛(wèi)等方面，物業(yè)公司的服務(wù)行為同時也是一種遵照執(zhí)行物業(yè) 管理法規(guī)的活動。 根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律，物業(yè)管理分為 前期物業(yè)管理 和 后期物業(yè)管理 ： 前期物業(yè)管理是指某種房屋（一般是住宅）出售后至業(yè)主委員會成立 前的物業(yè)管理；后期物業(yè)管理是指業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理，是一 般意義上的物業(yè)管理。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （三）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即 企業(yè)化（市場化）、專業(yè)化、社會化的管理。體現(xiàn)的是一種平等服務(wù) 的民事關(guān)系。 為什么新的物業(yè)管理條例將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 改為 “ 物業(yè)服務(wù)企 業(yè) ” ，原因就是 “ 管理 ” 一詞具有行政隸屬的服從性意義，難以體現(xiàn)物業(yè) 管理實際是企業(yè)化（市場化）、專業(yè)化、社會化的平等服務(wù)關(guān)系本 質(zhì)，所以采用 “ 服務(wù) ” 這一術(shù)語取而代之。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較 比較內(nèi)容 物業(yè)管理 傳統(tǒng)房產(chǎn)管理 物業(yè)權(quán)屬 管理模式 管理手段 管理實體 管理性質(zhì) 管理行為 管理關(guān)系 管理形式 管理方針 管理內(nèi)容 管理費用 管理觀念 多元產(chǎn)權(quán)（個人產(chǎn)權(quán)為主） 市場經(jīng)濟管理模式 經(jīng)濟、法律手段 物業(yè)管理專業(yè)企業(yè) 有償服務(wù) 企業(yè)行為 服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 多功能全方位 管理服務(wù)費為主 為業(yè)主、使用人服務(wù) 單一產(chǎn)權(quán)（國家產(chǎn)權(quán)） 計劃經(jīng)濟管理模式 行政手段 政府房產(chǎn)管理部門 無償服務(wù) 政府行為 管理被管理的關(guān)系 分散的部門管理 以租養(yǎng)房 管房修房，內(nèi)容單一 低租金和大量財政補貼 管理住、用戶 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （四）物業(yè)管理法（狹義） 物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司與所有人或使用人之間在物業(yè)管 理過程中形成的社會關(guān)系。這種關(guān)系具有勞務(wù)的性質(zhì)。 法律規(guī)范包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)范性 文件以及有法律約束效力的規(guī)范性的立法、行政、司法解釋。 更具體地說，物業(yè)管理法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以 合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟法規(guī)制的法律 規(guī)范的總稱。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法 狹義的物業(yè)管理法，人們一般理解為規(guī)范物業(yè)管理的某一個具體 律文件。 1994年 3月 13日建設(shè)部頒布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我 國第一部比較完善的物業(yè)管理法規(guī)。 1996年原國家計委、建設(shè)部印發(fā) 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費暫行辦法 》 ， 2021年 11月 13日 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā) 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知 》 ， 1996年 《 辦法 》 同時廢止。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法（續(xù)） 目前，在我國法律層次最高的物業(yè)管理法即 2021年 8月 26日中華人 民共和國國務(wù)院溫家寶總理簽署第 504號國務(wù)院令予以頒布，自 2021年 10月 1日起施行的 《 物業(yè)管理條例 》 。該條例是在 2021年 9月 1日起施行的 《 物業(yè)管理條例 》 的基礎(chǔ)上修訂而成的。 我國目前尚未有由最高立法機關(guān)制定頒布的專門規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè) 行為的法律，狹義上的物業(yè)管理法，除 《 物業(yè)管理條例 》 外，多為一些 地方性法規(guī)。但這些法規(guī)又只能在本行政區(qū)內(nèi)生效，已經(jīng)難以適應(yīng)物業(yè) 管理事業(yè)迅猛發(fā)展對立法的內(nèi)在需要。同時，各地方法規(guī)的制定可能會 與國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 的立法沖突如何解決，也是一個急待解決的 新課題。目前，我國還沒有形成一套完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范體 系。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （一）經(jīng)營性：提供有償服務(wù) 從事物業(yè)管理的是獨立核算、自負盈虧、自我生存、自我發(fā)展的經(jīng)營服務(wù)性企業(yè)，其從事一切活動必然要考慮經(jīng)濟收益，否則便無法生存發(fā)展。其從事的基本業(yè)務(wù)是有償?shù)?，另外，其管理服?wù)內(nèi)容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及圍繞業(yè)主使用人的各種需求開展的針對性經(jīng)營服務(wù)項目，所以經(jīng)營是物業(yè)管理的屬性之一。各種有償經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展，解決了物業(yè)管理的經(jīng)費來源，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展和物業(yè)管理的良性循環(huán)起到了保障作用。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （二） 服務(wù)性：提供勞務(wù)服務(wù)。 物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬第三產(chǎn)業(yè)。其管理的對象是物，服務(wù)的對象是人（業(yè)主、使用人）， “ 寓管理于服務(wù)之中 ” ，管理本身就是一種服務(wù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)是物業(yè)管理的宗旨，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)賴以存在的根本，服務(wù)是物業(yè)管理最本質(zhì)的特性。 單個業(yè)主不能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)項目、服務(wù)標準作出選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)，即時針對性的終止服務(wù)，即雙方都難以對服務(wù)進程進行控制。加之物業(yè)管理服務(wù)的長期性和綜合性，容易使雙方產(chǎn)生、擴散、積累矛盾。這也是現(xiàn)在眾多物業(yè)區(qū)域業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生糾紛的原因之一。 二、