【正文】 第九章　物業(yè)管理制度與政策【本章歷年考試情況】　　■2008年分值較大，考了綜合分析題，2009年分值低，但有可能再出綜合分析題年份單選多選判斷綜合分析合計2009年－－2題1分2008年2題1分－2題1分2題4分6題6分　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 物業(yè)管理概述　　第二節(jié)　物業(yè)管理實施與運作要點　　第三節(jié)　物業(yè)服務收費　　　 第一節(jié)　物業(yè)管理概述　　 　　▲　　■物業(yè)　　　◇是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地　　■物業(yè)管理　　　◇是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動　　■物業(yè)管理的內(nèi)涵　　　◇物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)　　　◇依據(jù)是物業(yè)服務合同　　　◇內(nèi)容是對物業(yè)進維修養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護　　■兩個主體　　　◇物業(yè)服務企業(yè)－指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)　　　◇業(yè)主－即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋的所有權(quán)人　　■物業(yè)管理的主要目的　　　◇保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序　　■作用　　　◇有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量　　　◇有利于增加就業(yè)，擴大居民消費　　　◇有利于維護社區(qū)穩(wěn)定，推動精神文明建設(shè)　　　◇有利于促進財富增值，培育民主意識　　▲　　■社會化　　■專業(yè)化　　■市場化　　▲（八項內(nèi)容）　　■物業(yè)共用部位的維護與管理－共用部位　　■物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運行、維護和管理－共用設(shè)施　　■環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務－環(huán)境綠化　　■機動車和非機動車的停放管理－車輛管理　　■物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務－公共秩序　　■物業(yè)裝飾裝修管理服務－裝飾裝修　　■物業(yè)檔案資料的管理－檔案資料　　■通過物業(yè)服務合同約定的其它事項－其它　　▲（四階段）　　■物業(yè)管理的策劃階段　　　◇早期介入　　　◇制定物業(yè)管理方案　　　◇制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度　　　◇選聘物業(yè)服務企業(yè)　　■物業(yè)管理的前期階段　　　◇物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定　　　◇物業(yè)管理人員的選聘和培訓　　　◇物業(yè)管理規(guī)章制度的制定　　■物業(yè)管理的啟動階段　　　◇物業(yè)的接管驗收　　　◇用戶入住　　　◇檔案資料的建立　　　◇首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立　　■物業(yè)管理的日常運作階段　　　◇日常綜合服務與管理　　　◇系統(tǒng)的協(xié)調(diào)　?。ㄆ唔棧簟　　鰳I(yè)主大會制度　　■管理規(guī)約制度　　■物業(yè)服務招投標制度　　■物業(yè)承接驗收制度　　■物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度　　■物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度　　■住宅專項維修資金制度　　 第二節(jié)　物業(yè)管理實施與運作要點　　　　▲　　 物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)　　■是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織　　 物業(yè)服務企業(yè)的設(shè)立　　■向工商行政部門注冊登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照　　■向房地產(chǎn)行政主管部門申報資質(zhì)證書　　　◇種類　　　　△一級　　　　△二級　　　　△三級　　　◇資質(zhì)管理－分級審批制度　　　　△國務院建設(shè)行政部門負責一級資質(zhì)的頒發(fā)與管理　　　　△省級負責二級　　　　△市級（還包括直轄市）負責三級　　 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利、義務　　■六項權(quán)利　　　◇制定物業(yè)管理制度　　　◇收取物業(yè)管理服務費　　　◇制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為　　　◇要求委托人協(xié)助管理　　　◇選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營服務管理業(yè)務　　　◇其它　　■五項義務　　　◇提供物業(yè)管理服務　　　◇接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督　　　◇定期公布物業(yè)管理服務費用和資金賬目，接受質(zhì)詢和審計　　　◇接受行政部門的監(jiān)督管理　　　◇其它　　、業(yè)主大會及業(yè)主委員會◆　　 業(yè)主與物業(yè)的使用人（都是物業(yè)管理服務的對象）　　■業(yè)主　　　◇指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（所有權(quán)人），是物業(yè)服務的對象　　　◇業(yè)主對建筑物專用部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利　　　◇業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分，對共有部分的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓　　　◇規(guī)劃的汽車車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定　　　◇占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有　　■物業(yè)使用人　　　◇不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人，是物業(yè)管理服務的對象　　　◇其與業(yè)主權(quán)利上最大的區(qū)別是沒有對物業(yè)最終處置權(quán)　　【2008年真題】　　◆建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)（ ?。?。　　　　　　　　、附贈或出租等方式約定　　提示：參見教材P222　　[答疑編號500431090101]　　『正確答案』D　　『答案解析』取決于約定?！　　?008年真題】　　◆房屋承租人與業(yè)主一樣，也是物業(yè)管理服務的對象，物業(yè)服務企業(yè)應按合同約定為其提供服務。（ ?。　√崾荆簠⒁娊滩腜222　　[答疑編號500431090102]　　『正確答案』對　　『答案解析』房屋承租人屬于使用人，使用人與業(yè)主一樣屬于物業(yè)服務的對象。 　　 業(yè)主大會－決策機構(gòu)，相當于股東大會　　■內(nèi)含　　　◇組成－由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成　　　◇地位－代表和維護全體業(yè)主的權(quán)益　　　◇數(shù)量－一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會　　■必須由業(yè)主大會決定的事項　　　◇制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則　　　◇制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約　　　◇選舉或更換業(yè)主委員會成員　　　◇選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或管理人　　　◇籌集和使用維修資金　　　◇改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施　　　◇有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項　　■規(guī)定（兩個標準必須同時滿足：面積+人數(shù)）　　　◇第五項和第六項，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意　　　◇其它事項，經(jīng)面積過半且人數(shù)過半業(yè)主同意　　【2007年真題】　　◆業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，需要經(jīng)（　?。┩?。　　　　　　　　　 　　提示：參見教材P223　　[答疑編號500431090103]　　『正確答案』D 　　【2006年真題】　　◆業(yè)主大會議事規(guī)則由（　?。┲贫ú⑿薷?。　　　　　　　　 　　提示：參見教材P222　　[答疑編號500431090104]　　『正確答案』A 　　 業(yè)主委員會－業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)　　■性質(zhì)　　　◇是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)　　■產(chǎn)生　　　◇業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，只有一個，人數(shù)為5－11人單數(shù)　　■備案　　　◇業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，將情況報物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案　　【2006年真題】　　◆業(yè)主委員會的職責包括選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)?！　。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜222　　[答疑編號500431090105]　　『正確答案』錯　　『答案解析』選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利　　 　　 管理規(guī)約　　■性質(zhì)　　　◇由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范　　　◇調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）　　　◇以前叫業(yè)主公約　　■程序（兩步）　　　◇建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約，在銷售時向買受人明示　　　◇業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效　　【2006年真題】　　◆業(yè)主公約是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約或者業(yè)主臨時公約。　?。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜223　　[答疑編號500431090106]　　『正確答案』錯　　『答案解析』在房屋銷售之前，由建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約。 　　◆　　 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類主體　　■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　◇銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)，由開發(fā)商首次選聘物業(yè)服務企業(yè)　　　◇自持或出租型的房屋，產(chǎn)權(quán)始終歸開發(fā)商，可委托物業(yè)管理　　■公房出售單位　　■業(yè)主大會　　　◇業(yè)主入住達到一定時間或一定比例時，要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會　　　◇業(yè)主大會成立后由其選聘物業(yè)公司，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同　　 物業(yè)管理業(yè)務的獲得－招投標　　■內(nèi)涵　　　◇實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為，國家也提倡通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)　　■方式　　　◇公開招標－適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)　　　◇邀請招標　　　◇協(xié)議方式－投標人少于3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準可協(xié)議　　 物業(yè)服務合同　　■性質(zhì)　　　◇屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會，受托人是物業(yè)服務企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進行物業(yè)管理，委托人支付報酬　　■類型　　　◇前期物業(yè)服務合同－開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的　　　◇物業(yè)服務合同－業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，該合同一經(jīng)簽訂，前期物業(yè)服務合同失效　　■內(nèi)容　　　◇對物業(yè)管理服務事項、服務質(zhì)量、費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等進行約定　　【2008年真題】　　◆業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面（ ?。┖贤?。　　　　　　　　　　提示：參見教材P225　　[答疑編號500431090107]　　『正確答案』B　　『答案解析』D物業(yè)服務合同屬于委托合同，可稱為物業(yè)服務委托合同，不等同于物業(yè)委托合同。 　　▲　　■驗收的時間　　　◇物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，物業(yè)公司與業(yè)主委員會辦理驗收　　■承接驗收的內(nèi)容　　　◇物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗　　■建設(shè)單位向物業(yè)移交的資料　　　◇圖紙及竣工驗收資料　　　◇設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料　　　◇物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件　　　◇其它第三節(jié)　物業(yè)服務收費　　【本節(jié)主要內(nèi)容】　　▲　　▲　　▲　　◆　　▲　　◆　　▲　　■合理、公開的原則　　■費用與服務水平相適應的原則（注意不是費用與經(jīng)濟水平相適應）　　■長遠應由物業(yè)委托者和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符　　▲　　■管理方式　　　◇區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價　　■政府指導價　　　◇由價格主管部門會同有關(guān)部門制定基準價及其浮動幅度，定期公布　　■市場調(diào)節(jié)價　　　◇在合同中約定　　▲　　■包干制　　　◇是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式　　■酬金制　　　◇指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式　　◆　　 物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成　　■物業(yè)服務費的構(gòu)成（3+2）　　　◇包干制（三項）　　　　△物業(yè)服務成本　　　　△法定稅費　　　　△物業(yè)服務企業(yè)的利潤　　　◇酬金制（兩項）