【正文】 物業(yè)管理的性質(zhì) （三） 專業(yè)性 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個專業(yè)分工成 為必然。 物業(yè)管理的專業(yè)性包含三層含義： 一是指有專門的組織機(jī)構(gòu)，表明這一行業(yè)從分散的勞動型轉(zhuǎn)向了專業(yè)； 二是指有專業(yè)的人員配備，如機(jī)電維修、治安、消防、清潔、綠化等均有相應(yīng)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)； 三是指有專門的管理工具和設(shè)備。 除此之外，物業(yè)管理的保安、清潔、綠化等工作交由保安公司、清潔 公司、綠化公司去做，也是物業(yè)管理專業(yè)性的一種體現(xiàn)。專業(yè)分工越 細(xì)，物業(yè)管理的社會化程度就越高，這是物業(yè)管理的發(fā)展方向。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （四）受聘、受托性 物業(yè)管理權(quán)來自于物業(yè)的財產(chǎn)權(quán)。 由于現(xiàn)代物業(yè)建造檔次高、體系完整、產(chǎn)權(quán)分散，使得產(chǎn)權(quán)人各自高效的管理自己的物業(yè)變得不可能，所以一般是將所有權(quán)與管理權(quán)分離，由開發(fā)商或業(yè)主團(tuán)體以合同或協(xié)議方式聘用或委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使管理權(quán)，對其提出明確的要求，給以相應(yīng)的報酬，也進(jìn)行一定的監(jiān)督。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （五）規(guī)范性 ：成立、接管、管理的規(guī)范性 物業(yè)管理的規(guī)范性主要有三層含義： 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)，到工商行政管理部 門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營； 二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過規(guī)范的程序接管物業(yè)，即通過契約形式 獲得業(yè)主大會或開發(fā)商的正式聘用； 三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)須依照專業(yè)法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)和一定的規(guī)范、 程序進(jìn)行專業(yè)管理，并需接受業(yè)主組織和政府主管部門的監(jiān)督檢查。 總之，規(guī)范有序是物業(yè)管理高效運(yùn)作發(fā)展的重要前提，也是服 務(wù)業(yè)發(fā)展的共性。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （六）統(tǒng)一性和綜合性 物業(yè)、設(shè)施系統(tǒng)化，物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，多頭管理易生的弊端等，都強(qiáng)烈要求有一個統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)對物業(yè)的各種管理項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一嚴(yán)格的管理。企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式將有關(guān)物業(yè)的各種管理服務(wù)工作（如清潔、綠化、保安、維修等）匯集起來統(tǒng)一辦理，正好呼應(yīng)了這一要求。在這種情況下，各產(chǎn)權(quán)、使用人只需面對一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就可辦理所有圍繞物業(yè)服務(wù)需求的日常事宜，而不必分別面對各個不同的部門。因此，物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)具有明顯的綜合性。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （七）中介性 物業(yè)管理的宗旨就是提供盡善盡美的各種服務(wù)，滿足業(yè)主、使用人的生活、工作等要求。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身能提供的服務(wù)不可能也不必要包羅萬象，因此，與社會廣泛聯(lián)系、尋求社會的支持、服務(wù)與交換便成了物業(yè)公司的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，如代聘專業(yè)公司、代租房屋、代理求職、代請家教、代找鐘點(diǎn)工等，都體現(xiàn)了物業(yè)管理中介性的一面。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 三、物業(yè)管理的內(nèi)容 （一）常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，是物業(yè)管理最基本的工作。內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，住用人在享受這些服務(wù)時不需要事先再提出或作出某種約定 . 以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： 一、房屋公共部位的維護(hù)與管理 二、房屋裝修管理服務(wù) 三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) 五、綠化管理服務(wù) 六、安全管理服務(wù)：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防 管理和車輛管 理三大方面。 七、維修基金的代管服務(wù) 八、物業(yè)檔案資料的管理 （二）針對性的專項(xiàng)服務(wù) 針對性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。 通常是物業(yè)服務(wù)單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時，可向物業(yè)服務(wù)單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： 1．代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等； 2．高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等； 3．一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等； 4．其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。 （三）委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。 通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。 特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。 常見的特約服務(wù)項(xiàng)目有： 1．代訂代送牛奶、書報； 2．送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù)； 3．代請鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù)； 4．代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等； 5．代購、代送車、船、機(jī)票與物品； 6．代洗車輛； 7．代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等。 8．代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。 這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 （四）經(jīng)營性服務(wù) 這里所講的經(jīng)營性服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)對象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時也面向社會，包括： 1．開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店； 2．辦收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場； 3．養(yǎng)花種苗出售； （四）經(jīng)營性服務(wù)（續(xù)） 4．利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費(fèi)停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)）； 5．開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動； 6．從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等； 7．其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 四、物業(yè)管理的委托 （一）委托主體 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時間不同，物業(yè)管理委托的主體分為兩種： 業(yè)主委員會 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第一次委托：開發(fā)商 —— → 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會 ——— → 物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）物業(yè)管理的委托方式 招標(biāo)投標(biāo)方式 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。 自己組建物業(yè)服務(wù)公司 招聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 四、物業(yè)管理的委托 （二）物業(yè)管理的委托方式 招標(biāo)投標(biāo)方式（續(xù)） 為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。同時也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機(jī)會。現(xiàn)行 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 突出了推行招投標(biāo)對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用。 協(xié)議方式 （三）物業(yè)管理委托的內(nèi)容：分三種情況 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即 由國家物業(yè)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的，在物業(yè)管理和相關(guān)活動中主體相互之間形成的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 物業(yè)管理法律關(guān)系是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)管理的成長而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，已成為當(dāng)今社會中日益重要的一種法律關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理以獲取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 《 條例 》 第 32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng) 具有獨(dú)立的法人資格。” ? “具有獨(dú)立的法人資格”，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是依據(jù) 《 中華人民共和國公司法 》 （以下簡稱 《 公司法 》 ）設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)服務(wù)的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營或者外商投資企業(yè)，包括中外合