【正文】 ? 賠禮道歉是理所當然的 。 ? 第四，減免物業(yè)服務費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。根據(jù)物權法的建筑物區(qū)分所有權理論，任何建筑物區(qū)分所有權的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。 ? 4．物業(yè)服務公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。 ? 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。這種管理和約束與行政管理是完全不同的兩個概念。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權利義務關系 三、業(yè)主委員會的職責 業(yè)主委員會： 業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ? 證書； ? ； ? 、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權利義務關系 一、物業(yè)服務企業(yè)及其權利和義務（續(xù)） （二）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì) 物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 一、物業(yè)服務企業(yè)及其權利和義務 物業(yè)服務企業(yè)是指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理以獲取相應報酬的經(jīng)濟實體。 七、維修基金的代管服務 八、物業(yè)檔案資料的管理 （二）針對性的專項服務 針對性的專項服務是物業(yè)服務企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項服務。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （三） 專業(yè)性 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個專業(yè)分工成 為必然。 1996年原國家計委、建設部印發(fā) 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務 收費暫行辦法 》 ， 2021年 11月 13日 國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā) 《 物業(yè)服務收費管理辦法的通知 》 ， 1996年 《 辦法 》 同時廢止。 第三，物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行維修、養(yǎng) 護和管理，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。 物業(yè)管理是以服務為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的 的服務性行業(yè)。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法（續(xù)） 目前，在我國法律層次最高的物業(yè)管理法即 2021年 8月 26日中華人 民共和國國務院溫家寶總理簽署第 504號國務院令予以頒布，自 2021年 10月 1日起施行的 《 物業(yè)管理條例 》 。 物業(yè)管理的專業(yè)性包含三層含義： 一是指有專門的組織機構(gòu)，表明這一行業(yè)從分散的勞動型轉(zhuǎn)向了專業(yè)； 二是指有專業(yè)的人員配備，如機電維修、治安、消防、清潔、綠化等均有相應的專業(yè)人員負責； 三是指有專門的管理工具和設備。 通常是物業(yè)服務單位事先設立服務項目，并公布服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準，業(yè)主、使用人需要某項服務時，可向物業(yè)服務單位提出需求，雙方按服務內(nèi)容協(xié)商服務質(zhì)量和收費標準， 專項服務的主要內(nèi)容有： 1．代辦類服務，如代繳水電費、煤氣費、電話費等； 2．高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等； 3．一般的便利性服務，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務等； 4．其它一定比例住用戶固定需要的服務。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關系主體及其權利義務關系 一、物業(yè)服務企業(yè)及其權利和義務（續(xù)） （一）物業(yè)服務企業(yè)設立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 《 條例 》 第 32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當 具有獨立的法人資格。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。 ? 臨時資質(zhì)： ? 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（ 1）營業(yè)執(zhí)照；（ 2）企業(yè)章程；（ 3）驗資證明；（ 4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（ 5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。由業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生。 物業(yè)服務合同具有涉及面廣、標的內(nèi)容復雜、期限較長的特征。 ? 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。由于受損部分不屬于公共設施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務不屬于物業(yè)服務費所涵蓋的服務范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務，對該部分維修應當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)服務費。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權的方式。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果。 首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里 ？ 導致這種事情發(fā)生的原因是什么 ？ 在這種情況下 ， 業(yè)主一般會轉(zhuǎn)怒為喜 ， 緩和氣氛 ， 再賠禮道歉 ， 并說明我們的工作還有不完善的地方 ， 希望這位業(yè)主以后多提建議 ， 來提高我們的工作質(zhì)量 ， 并對業(yè)主的做法表示感謝 ， 是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的 （ 業(yè)主雖然處理的有點過激 ， 相對物業(yè)公司 ） ， 今后務必避免 出現(xiàn)類似問題 。 ? 通知服務處 ， 讓服務處人員來解決 ， 先打電話聯(lián)系業(yè)主 ， 如果聯(lián)系上了 ， 就說明情況 ， 讓其盡快回家 ， 并派人在門口守著；如果不在家 ，服務人員或保安兩人以上 ， 進入室內(nèi)檢查有無危險情況 ， 作適當處理 ，這種處理方式 ， 在法律上是允許的 。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責任不在于物業(yè)管理公司。請問：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計算為自己的投票權，為什么？２、物業(yè)公司應如何協(xié)調(diào)本案的這個矛盾？ ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計算為自己的投票權。 ? 3．樓上業(yè)主過失導致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權行為而產(chǎn)生的侵權法律關系，樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權利的侵犯，構(gòu)成侵權應當承擔侵權賠償責任。 ? 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。只不過這一服務帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定，對建筑物進行管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進行約束。 但是，業(yè)主大會作出籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施的的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 ? 三級資質(zhì)： ? 50萬元以上； ? 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 10人。 缺點是在目前市場 環(huán)境中競爭能力較弱 ， 生存能力不強 。物業(yè)管理法律關系的主體主要有物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會。內(nèi)容通常在物業(yè)服務合同中作具體約定，住用人在享受這些服務時不需要事先再提出或作出某種約定 . 以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務大致包括以下內(nèi)容： 一、房屋公共部位的維護與管理 二、房屋裝修管理服務 三、物業(yè)共用設施設備管理服務 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務 五、綠化管理服務 六、安全管理服務：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防 管理和車輛管 理三大方面。這也是現(xiàn)在眾多物業(yè)區(qū)域業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)常發(fā)生糾紛的原因之一。 1994年 3月 13日建設部頒布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我 國第一部比較完善的物業(yè)管理法規(guī)。 第二，物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念（續(xù)） 廣義的物業(yè)管理并不限于業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)對不動產(chǎn)物業(yè)的管 理，還包括政府機關對物業(yè)進行的具有強制