【正文】 ? 賠禮道歉是理所當(dāng)然的 。 ? 第四，減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。 ? 4．物業(yè)服務(wù)公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。 ? 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。這種管理和約束與行政管理是完全不同的兩個(gè)概念。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 三、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)： 業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? 證書； ? ； ? 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì) 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理以獲取相應(yīng)報(bào)酬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 七、維修基金的代管服務(wù) 八、物業(yè)檔案資料的管理 （二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。 二、物業(yè)管理的性質(zhì) （三） 專業(yè)性 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)專業(yè)分工成 為必然。 1996年原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā) 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)暫行辦法 》 ， 2021年 11月 13日 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知 》 ， 1996年 《 辦法 》 同時(shí)廢止。 第三，物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng) 護(hù)和管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營(yíng)為手段、以效益為目的 的服務(wù)性行業(yè)。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （五）物業(yè)管理立法（續(xù)） 目前，在我國(guó)法律層次最高的物業(yè)管理法即 2021年 8月 26日中華人 民共和國(guó)國(guó)務(wù)院溫家寶總理簽署第 504號(hào)國(guó)務(wù)院令予以頒布，自 2021年 10月 1日起施行的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 。 物業(yè)管理的專業(yè)性包含三層含義： 一是指有專門的組織機(jī)構(gòu)，表明這一行業(yè)從分散的勞動(dòng)型轉(zhuǎn)向了專業(yè)； 二是指有專業(yè)的人員配備，如機(jī)電維修、治安、消防、清潔、綠化等均有相應(yīng)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)； 三是指有專門的管理工具和設(shè)備。 通常是物業(yè)服務(wù)單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)服務(wù)單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： 1．代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等； 2．高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等； 3．一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等； 4．其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系主體及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其權(quán)利和義務(wù)（續(xù)） （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件和組織結(jié)構(gòu) ? 《 條例 》 第 32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng) 具有獨(dú)立的法人資格。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。 ? 臨時(shí)資質(zhì)： ? 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：（ 1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（ 2）企業(yè)章程；（ 3）驗(yàn)資證明；（ 4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（ 5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。由業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生。 物業(yè)服務(wù)合同具有涉及面廣、標(biāo)的內(nèi)容復(fù)雜、期限較長(zhǎng)的特征。 ? 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 首先向業(yè)主說(shuō)明阿霞錯(cuò)在哪里 ？ 導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么 ？ 在這種情況下 ， 業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜 ， 緩和氣氛 ， 再賠禮道歉 ， 并說(shuō)明我們的工作還有不完善的地方 ， 希望這位業(yè)主以后多提建議 ， 來(lái)提高我們的工作質(zhì)量 ， 并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝 ， 是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題的 （ 業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過(guò)激 ， 相對(duì)物業(yè)公司 ） ， 今后務(wù)必避免 出現(xiàn)類似問(wèn)題 。 ? 通知服務(wù)處 ， 讓服務(wù)處人員來(lái)解決 ， 先打電話聯(lián)系業(yè)主 ， 如果聯(lián)系上了 ， 就說(shuō)明情況 ， 讓其盡快回家 ， 并派人在門口守著；如果不在家 ，服務(wù)人員或保安兩人以上 ， 進(jìn)入室內(nèi)檢查有無(wú)危險(xiǎn)情況 ， 作適當(dāng)處理 ，這種處理方式 ， 在法律上是允許的 。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。請(qǐng)問(wèn)：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？ ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。 ? 3．樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。 ? 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。只不過(guò)這一服務(wù)帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對(duì)建筑物進(jìn)行管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進(jìn)行約束。 但是，業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 ? 三級(jí)資質(zhì)： ? 50萬(wàn)元以上； ? 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10人。 缺點(diǎn)是在目前市場(chǎng) 環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)能力較弱 ， 生存能力不強(qiáng) 。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，住用人在享受這些服務(wù)時(shí)不需要事先再提出或作出某種約定 . 以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： 一、房屋公共部位的維護(hù)與管理 二、房屋裝修管理服務(wù) 三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) 五、綠化管理服務(wù) 六、安全管理服務(wù)：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防 管理和車輛管 理三大方面。這也是現(xiàn)在眾多物業(yè)區(qū)域業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生糾紛的原因之一。 1994年 3月 13日建設(shè)部頒布的 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我 國(guó)第一部比較完善的物業(yè)管理法規(guī)。 第二，物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理及其立法 （二）物業(yè)管理的概念（續(xù)） 廣義的物業(yè)管理并不限于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的管 理，還包括政府機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的具有強(qiáng)制