【正文】 。(1)劃撥國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。1）劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥國有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應當按照國務院規(guī)定報有批準權(quán)的人民政府審批。①劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。②劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。2）劃撥國有土地使用權(quán)的出租①劃撥國有土地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。②劃撥國有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。例題：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應( ) (2000年土地管理基礎試題)答案: B解析: 劃撥國有土地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。3）劃撥國有土地使用權(quán)的抵押劃撥國有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時設定抵押權(quán)時，應按照國務院規(guī)定報有批準權(quán)的人民政府審批。4）國企改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置第一、企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置方式：國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。第二、保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形：基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地；改造或改組后的國有企業(yè)用地。第三、下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。下列情況經(jīng)批準可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎設施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。例題：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取( )方式予以處置。(2000年土地管理基礎試題)A．國有土地使用權(quán)出讓B．國有土地使用權(quán)租賃C．國有土地使用權(quán)作價出資(入股)D．保留劃撥用地答案：ABCD解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。(2)出讓國有土地使用權(quán)1）出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制①出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容出讓國有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓國有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權(quán)的，在領取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。②出讓國有土地使用權(quán)的權(quán)利限制土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國家與土地使用權(quán)人之間的財產(chǎn)利益關系，又體現(xiàn)了城市建設發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管理關系。因此，出讓國有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。③違約責任超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。2）出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓①轉(zhuǎn)讓條件《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，B、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓．這兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目．這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。②權(quán)利義務同時轉(zhuǎn)移原則權(quán)利義務同時轉(zhuǎn)移原則，即“認地不認人”原則，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。③轉(zhuǎn)受讓的年限出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。3）出讓國有土地使用權(quán)的出租出讓國有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用。依《劃撥國有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。4）出讓國有土地使用權(quán)的抵押以出讓國有土地使用權(quán)設定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領取出讓國有土地使用權(quán)證書，同時，還應按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發(fā)和利用。出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。A、20B．30C．40D．70答案：C解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?0年減去年30年，為40年，因此，應選取C。(3)租賃國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級市場，租賃土地使用權(quán)應作為土地使用權(quán)登記；土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權(quán)利登記。1）租賃國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務關系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。②租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制A、期限的限制國有土地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年；對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。B、用途的限制從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務，如需改變，必須征得對方當事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應調(diào)整租金。2）租賃國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租①租賃國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件一是經(jīng)國有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。B、權(quán)利義務同時轉(zhuǎn)移原則權(quán)利義務同時轉(zhuǎn)移原則，即“認地不認人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負擔負有告知義務，受讓人負有繼續(xù)履行原國有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務。②租賃國有土地使用權(quán)的出租租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。(4)外商投資企業(yè)場地使用權(quán)外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)以支付場地使用費或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。(5)城市私房用地使用權(quán)城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。例題：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租土地使用權(quán)歸( )所有。(2000年土地管理基礎試題)A．原承租人B．第三人C．原承租人和第三人共有D．原承租人和第三人協(xié)商答案：A解析：租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。集體土地使用權(quán)的權(quán)能集體土地使用權(quán)的權(quán)能包括農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類。(1)農(nóng)地使用權(quán)農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)。1）農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容農(nóng)地使用權(quán)人在權(quán)利期限內(nèi)，對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，并可依法繼承?；纳健⒒牡?、荒丘、荒灘等未開發(fā)利用土地的承包經(jīng)營權(quán)須達到一定的轉(zhuǎn)讓條件方可轉(zhuǎn)讓，具體轉(zhuǎn)讓條件依各地方的有關規(guī)定。2）農(nóng)地使用權(quán)的限制①不得擅自改變權(quán)利取得時設定的土地用途；②不得閑置耕地。(2)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。1）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。2）宅基地使用權(quán)的限制①按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。②權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應當將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員。③轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。④農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動