襄陽房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程-資料下載頁
2025-01-11 14:56本頁面
【正文】 最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。 最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。 ? 特征： ? 最高額抵押是限額抵押。 ? 最高額抵押是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。 ? 最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。 ? 最高額抵押是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? ①主債權(quán)合同的特殊性 ? ②最高額抵押合同的特殊內(nèi)容：限額和確定期限 ? ③已存在債權(quán)的證明和抵押當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的證明 ? 最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 關(guān)于最高額抵押權(quán)設(shè)立登記需要注意的是，盡管 《 辦法 》第五十條只是說以房屋設(shè)立最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。但是，這并不意味著只有現(xiàn)房可以設(shè)立最高額抵押權(quán)，在建工程和預(yù)售商品房也都可以設(shè)立最高額抵押權(quán)。 ? 要件上的特殊性： ? ① 抵押合同上的差異。 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)定登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的是最高額抵押合同，而一般抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)提交的是抵押合同。 ? (1)最高債權(quán)額限度條款。 (2)債權(quán)確定期間條款。 ? 2．主合同上的差異。 ? 在房屋上設(shè)立一般抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)事人提交的主合同都是產(chǎn)生特定的債權(quán)的合同，也就是說，無論當(dāng)事人之間的債權(quán)合同是借款合同、買賣合同，還是其他合同，該合同產(chǎn)生的債權(quán)數(shù)額都是已經(jīng)特定的。 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)立登記中的主合同卻非常特殊，它是“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料”。所謂“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同”，可以是買賣合同、借款合同，也可以是票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同等。但是，這個(gè)買賣合同、借款合同或者票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同，與一般抵押權(quán)設(shè)定登記中的主合同不同的是，它能夠?qū)е乱欢ㄆ陂g債權(quán)的連續(xù)發(fā)生。 ? 最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的。最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。 當(dāng)事人的約定主要有以下兩種情形： (1)部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)也部分轉(zhuǎn)讓，原最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額隨之相應(yīng)減少。在這種情況下，轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)需要重新做抵押登記，原最高額抵押權(quán)需要做變更登記。 (2)部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，全部抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，未轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)成為無擔(dān)保債權(quán)。 ? 最高額抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 債權(quán)確定時(shí)間和最高債權(quán)額，這兩項(xiàng)變更的，如果涉及影響到其他抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）利益的，還需提交其他抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）的書面同意證明 ? 最高額抵押權(quán)確定登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 注意把握最高額抵押權(quán)確定的情形： ? ① 約定的債權(quán)確定期間屆滿； ② 沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)； ③ 新的債權(quán)不可能發(fā)生； ? ④ 抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押； ? ⑤ 債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷； ? ⑥ 法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形?！? ?⑦ 最高額抵押權(quán)的注銷登記。 ? 當(dāng)最高額抵押權(quán)辦理確定登記后，其就變成了一般抵押權(quán)，而因一般抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)消滅或抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等原則導(dǎo)致抵押權(quán)消滅時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理的是一般抵押權(quán)的注銷登記。但是，當(dāng)最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的確定期間尚未屆滿，而基礎(chǔ)法律關(guān)系的已經(jīng)合法中止或者因其他原因而消滅，且當(dāng)事人也沒有發(fā)生任何一項(xiàng)具體的債權(quán)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)辦理最高額抵押權(quán)的注銷登記。 ? 在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)材料 ? 關(guān)鍵因素： ? （ 1）目的要件：在建工程抵押權(quán)的目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”，該貸款的用途是繼續(xù)建造工程。這就要求銀行不能接受在建工程抵押而發(fā)發(fā)放流動(dòng)資金貸款或者其他類型的貸款。 ? （ 2）主體要件：在建工程抵押的目的是為了滿足本項(xiàng)目的建設(shè)需要，出于這個(gè)目的，其權(quán)益人與債務(wù)人須為同一人，在建工程的所有人不得將該在建工程為其他的債務(wù)設(shè)定擔(dān)保。在建工程抵押的抵押權(quán)人是具有金融許可證的機(jī)構(gòu)，可不限于銀行，如信托投資機(jī)構(gòu)等。 ? （ 3）客體要求：在建工程抵押的抵押物必須是債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)” ? 在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 注意申請(qǐng)材料中對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的立法要求問題 ? 在建工程抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)材料 ? 注意： ? 在建工程變更與商品房預(yù)售兩種情形競合的處理 ? 一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)注銷登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 注意區(qū)分三種情形所提交的權(quán)利證書，一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)注銷登記需提交房屋他項(xiàng)權(quán)利證書，在建工程抵押權(quán)注銷登記需提交登記證明。 ? 地役權(quán)登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? ①地役權(quán)合同 ? ②房屋所有權(quán)證書（房地產(chǎn)權(quán)證書）。區(qū)分供役地和需役地的不同組合方式而不同 。 ? ③地役權(quán)轉(zhuǎn)讓證明 的適用問題 ? ④包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范圍等地役權(quán)內(nèi)容變化的適用 ? 預(yù)告登記申請(qǐng)材料 ?解析： ?①注意把握預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)移證明 ：繼承、遺贈(zèng)、婚姻、生效裁判 ?②預(yù)告登記權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明 ：因撤銷、合并、兼并、分立等原因使預(yù)告登記權(quán)利人滅失，致預(yù)告登記權(quán)利轉(zhuǎn)移。 ? 其他類型登記申請(qǐng)材料 ?①遺失申明與公告程序的區(qū)分 ?② 注意對(duì) 更正登記申請(qǐng)材料中對(duì)于是否涉及到對(duì)權(quán)利歸屬的情形 ?③注意表 異議設(shè)立登記申請(qǐng)材料中關(guān)于證明異議事項(xiàng)消滅的證明材料把握 0710房產(chǎn)網(wǎng)，創(chuàng)造幸福生活
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