襄陽(yáng)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程(存儲(chǔ)版)
【正文】 ? 5 華僑對(duì)護(hù)照的使用； ? 6 外籍人士的居留證件或其所在國(guó)護(hù)照的使用； ? ? 7 境內(nèi)企業(yè)法人應(yīng)提交企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ?★ 組織機(jī)構(gòu)代碼證和企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系 ? 《 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 》 作為其以該類(lèi)主體從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體身份證明。 ? 誰(shuí)作出誰(shuí)證明的規(guī)則。 ? 解析： ? 實(shí)踐中常見(jiàn)的問(wèn)題： ? 法律明文規(guī)定的業(yè)主共有部分范圍較狹窄，且內(nèi)涵、外延不清，不能跟上實(shí)踐中日趨多樣化的建筑形態(tài)，例如室內(nèi)游泳池，又如室內(nèi)消防栓屬于公共設(shè)施，但卻不能滿(mǎn)足房屋登記的要求，其不屬于一種房屋建筑。 ? 第三階段：自 2022年 1月 1日以后，城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)一管理，集體土地上新建房屋均應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)規(guī)劃許可證或其他證明。 ? ★ 注意離婚協(xié)議應(yīng)用于房屋登記的情況。 ? 【 例二 】 ： 甲、乙兩人離婚，在離婚的民事調(diào)解書(shū)上記載如下 “ 房產(chǎn)歸甲所有。 ? 【 例四 】 甲將房屋贈(zèng)與給乙，在贈(zèng)與公證書(shū)上載明，“甲在有生之年對(duì)該贈(zèng)與的房屋享有居住權(quán)，如受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓該房屋，受贈(zèng)人負(fù)責(zé)解決贈(zèng)與人的居住問(wèn)題，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。辦理反擔(dān)保抵押登記時(shí)，登記簿中記載的擔(dān)保金額及債務(wù)履行期限應(yīng)與 《 反擔(dān)保抵押合同 》 中約定的內(nèi)容一致 (最高額反擔(dān)保合同除外 )。 ” ②是否能就該借貸關(guān)系設(shè)置抵押 《 民法通則 》 第九十條規(guī)定： “ 合法的借貸關(guān)系受法律保護(hù)。 ?★ 關(guān)于最高額抵押權(quán)登記 ? 最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。 ? 要件上的特殊性： ? ① 抵押合同上的差異。但是，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同或者票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同，與一般抵押權(quán)設(shè)定登記中的主合同不同的是，它能夠?qū)е乱欢ㄆ陂g債權(quán)的連續(xù)發(fā)生。 ? 當(dāng)最高額抵押權(quán)辦理確定登記后，其就變成了一般抵押權(quán)，而因一般抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)消滅或抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等原則導(dǎo)致抵押權(quán)消滅時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理的是一般抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記。區(qū)分供役地和需役地的不同組合方式而不同 。 ? （ 3）客體要求：在建工程抵押的抵押物必須是債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)” ? 在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 注意申請(qǐng)材料中對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的立法要求問(wèn)題 ? 在建工程抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)材料 ? 注意： ? 在建工程變更與商品房預(yù)售兩種情形競(jìng)合的處理 ? 一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)注銷(xiāo)登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 注意區(qū)分三種情形所提交的權(quán)利證書(shū)，一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)注銷(xiāo)登記需提交房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，在建工程抵押權(quán)注銷(xiāo)登記需提交登記證明。 ? 最高額抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 債權(quán)確定時(shí)間和最高債權(quán)額，這兩項(xiàng)變更的，如果涉及影響到其他抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）利益的，還需提交其他抵押權(quán)人（預(yù)告登記權(quán)利人）的書(shū)面同意證明 ? 最高額抵押權(quán)確定登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 注意把握最高額抵押權(quán)確定的情形： ? ① 約定的債權(quán)確定期間屆滿(mǎn)； ② 沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿(mǎn)二年后請(qǐng)求確定債權(quán)； ③ 新的債權(quán)不可能發(fā)生； ? ④ 抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押； ? ⑤ 債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)； ? ⑥ 法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)立登記中的主合同卻非常特殊，它是“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料”。 ? 最高額抵押權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? ①主債權(quán)合同的特殊性 ? ②最高額抵押合同的特殊內(nèi)容：限額和確定期限 ? ③已存在債權(quán)的證明和抵押當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的證明 ? 最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 ? 關(guān)于最高額抵押權(quán)設(shè)立登記需要注意的是，盡管 《 辦法 》第五十條只是說(shuō)以房屋設(shè)立最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。 ? 債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)是否導(dǎo)致抵押權(quán)喪失優(yōu)先受償權(quán) ? 委托借款問(wèn)題 ? 一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料 ? 解析： ? 本部分應(yīng)關(guān)注對(duì)抵押擔(dān)保的主債權(quán)已轉(zhuǎn)讓的證明的把握 ? 房屋抵押權(quán)只能因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。 ? 自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押 ? ①主合同是否依法成立 《 合同法 》 第二條規(guī)定： “ 本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 ?★ 關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立的幾個(gè)理論問(wèn)題 ? 劃撥用地的抵押?jiǎn)栴} ? 房、地抵押的協(xié)調(diào)和區(qū)分 ? 禁止流抵押條款 ? 抵押與租賃關(guān)系的競(jìng)合： ? 擔(dān)保與反擔(dān)保 ? 反擔(dān)保與擔(dān)保的根本區(qū)別在于，擔(dān)保針對(duì)的是主債權(quán)，反擔(dān)保是對(duì)擔(dān)保人履行擔(dān)保義務(wù)后所取得求償權(quán)的擔(dān)保。 ? 該例是一種附期限的所有權(quán)變動(dòng)，甲對(duì)房屋享有期待權(quán)，這種情況不能直接辦理所有權(quán)登記。因?yàn)檎{(diào)解書(shū)中所附的條件一旦不成立就會(huì)與乙申請(qǐng)登記的事項(xiàng)沖突，因此該申請(qǐng)不能準(zhǔn)予登記。 ? .3 國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料 ? 解析：幾項(xiàng)實(shí)踐中的特別要件 ? ①遺贈(zèng)公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū) ? 注意區(qū)分遺囑繼承和遺贈(zèng)情形。 ? 取消的考慮因素和實(shí)踐應(yīng)用 ? 監(jiān)護(hù)權(quán)公證 ★實(shí)踐疑難： 未成年人房屋和其他無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人房屋涉及的監(jiān)護(hù)問(wèn)題 ①監(jiān)護(hù)關(guān)系的確定 未成年人的監(jiān)護(hù)人問(wèn)題 其他無(wú)民事行為能力人和限制民
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