物業(yè)經(jīng)營管理——范寶芬第2章-資料下載頁
2025-01-11 10:16本頁面
【正文】 而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著 風(fēng)險(xiǎn)損失 。 2. 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性 ? 一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。 3. 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： ①預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？ ②相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？ ③預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？ 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分為： 二、風(fēng)險(xiǎn)類別 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）（掌握） —— 與整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）（熟悉） —— 投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn) 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）： ? 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) ? 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) ? 周期風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 政策風(fēng)險(xiǎn) ? 政治風(fēng)險(xiǎn) ? 或然損失風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)） ? 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) ? 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) ? 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) ? 比較風(fēng)險(xiǎn) ? 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) ? 持有期風(fēng)險(xiǎn) 四、 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響： ①令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小， 確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平 。 ②根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能 規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 ③根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn) 把握投資時(shí)機(jī) 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風(fēng)險(xiǎn) 一、 區(qū)位的含義（熟悉） ? 狹義的區(qū)位 ，是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。 ? 廣義的區(qū)位 ，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 ? 進(jìn)一步理解：包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 。 三、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義 狹義的房地產(chǎn)區(qū)位 (location)的含義 位置 ? 坐落的具體地點(diǎn) ? 所在地處于城市中的方位 ? 與重要場(chǎng)所的距離 ? 朝向 ? 樓層 交通 ? 道路通達(dá)度：路網(wǎng)密度、等級(jí)、通達(dá)方向 ? 公交便捷度：公交類型（地面軌道）公交站點(diǎn)位置、數(shù)量、流量 ? 對(duì)外交通便利度：對(duì)外交通設(shè)施類別、位置，高速路口、機(jī)場(chǎng)、港口、長途車站、火車站 環(huán)境景觀 ? 自然環(huán)境、 ? 人文環(huán)境 ? 景觀 ? 相鄰房地產(chǎn)的利用狀況 ? 外部配套設(shè)施 ? 外部的基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣熱等 ? 公共服務(wù)設(shè)施 ：文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)設(shè)施位置與規(guī)格檔次 二、 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求（了解） 居住物業(yè)投資考慮的因素有： ? 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度 ? 公共交通便捷程度 ? 環(huán)境 ? 居民人口與收入 寫字樓區(qū)位選擇過程中要考慮的因素有： ? 位置 ? 周圍土地利用情況好環(huán)境 ? 易接近性（交通極其管制） 二、 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求（了解） 零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果： ? 可能的顧客流量 ? 消費(fèi)者行為 ? 喜好和偏好及購買能力。 工業(yè)物業(yè)： ? 原材料提供的可能性，交通便利 ? 勞動(dòng)力資源 ? 能源供應(yīng) ? 環(huán)境污染的控制。 大家辛苦了 ﹗
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