物業(yè)經營管理——范寶芬第2章-資料下載頁
2025-01-11 10:16本頁面
【正文】 而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著 風險損失 。 2. 風險與不確定性 ? 一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。 3. 風險分析的目的 ? 風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： ①預期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？ ②相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大？ ③預期收益的變動性和離散性如何？ 房地產投資的風險分為： 二、風險類別 系統(tǒng)風險（市場風險）（掌握） —— 與整個市場環(huán)境相關的風險，投資者對這些風險不易判斷和控制 非系統(tǒng)風險（非市場風險、個別風險）（熟悉） —— 投資者可以控制的風險 系統(tǒng)風險（市場風險）： ? 通貨膨脹風險 ? 市場供求風險 ? 周期風險 ? 變現(xiàn)風險 ? 利率風險 ? 政策風險 ? 政治風險 ? 或然損失風險 個別風險（非市場風險） ? 收益現(xiàn)金流風險 ? 未來運營費用風險 ? 資本價值風險 ? 比較風險 ? 時間風險 ? 持有期風險 四、 風險對投資決策的影響： ①令投資者根據(jù)不同類型房地產投資風險的大小， 確定相應的目標投資收益水平 。 ②根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能 規(guī)避、控制或轉移風險。 ③根據(jù)風險周期變化特點 把握投資時機 。 第三節(jié) 房地產投資區(qū)位的選擇風險 一、 區(qū)位的含義（熟悉） ? 狹義的區(qū)位 ，是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。 ? 廣義的區(qū)位 ，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。 ? 進一步理解：包括在該區(qū)位進行房地產投資所須支付的成本高低和所面臨的競爭關系 。 三、實物、權益和區(qū)位的含義 狹義的房地產區(qū)位 (location)的含義 位置 ? 坐落的具體地點 ? 所在地處于城市中的方位 ? 與重要場所的距離 ? 朝向 ? 樓層 交通 ? 道路通達度：路網(wǎng)密度、等級、通達方向 ? 公交便捷度：公交類型（地面軌道）公交站點位置、數(shù)量、流量 ? 對外交通便利度：對外交通設施類別、位置，高速路口、機場、港口、長途車站、火車站 環(huán)境景觀 ? 自然環(huán)境、 ? 人文環(huán)境 ? 景觀 ? 相鄰房地產的利用狀況 ? 外部配套設施 ? 外部的基礎設施：水電氣熱等 ? 公共服務設施 ：文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務設施位置與規(guī)格檔次 二、 不同類型房地產投資的區(qū)位要求（了解） 居住物業(yè)投資考慮的因素有： ? 市政公用和公建配套設施完備的程度 ? 公共交通便捷程度 ? 環(huán)境 ? 居民人口與收入 寫字樓區(qū)位選擇過程中要考慮的因素有： ? 位置 ? 周圍土地利用情況好環(huán)境 ? 易接近性（交通極其管制） 二、 不同類型房地產投資的區(qū)位要求（了解） 零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果： ? 可能的顧客流量 ? 消費者行為 ? 喜好和偏好及購買能力。 工業(yè)物業(yè)： ? 原材料提供的可能性，交通便利 ? 勞動力資源 ? 能源供應 ? 環(huán)境污染的控制。 大家辛苦了 ﹗
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