【正文】 （規(guī)劃與預(yù)算） 施工總 承包商 商 包 分 商 應(yīng) 供 合同及協(xié)調(diào) 協(xié)調(diào) 單向 業(yè)主 建筑師與 CM經(jīng)理的聯(lián)營體 業(yè)主 或咨詢工程師 （規(guī)劃與預(yù)算） 商 包 分 商 應(yīng) 供 形式一：代理型建筑工程管理 形式二：風(fēng)險型建筑工程管理 圖 15 建筑工程采購管理模式的兩種組織形式 項目管理承包（ project management contracting PMC） 1）運作模式 項目管理承包 PMC是指業(yè)主通過招標(biāo)的方式聘請一家有實力的項目管理承包商對項目的全過程進行集成化的管理， PMC 在國外常稱為管理承包 CM 。 在這種模式下，管理承包商需與業(yè)主簽訂合同，并與業(yè)主的專業(yè)咨詢顧問（如建筑師、工程師、測量師等）進行密切合作，對工程進行計劃、管理、協(xié)調(diào)和控制。施工承包商一般只與管理承包商簽訂合同，而不與業(yè)主簽訂合同，管理承包商可以采用階段發(fā)包模式選擇承包商，但是選定的施工承包商須經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)。 管理承包商和施工承包商的合同價款支付方式可以采用單價合同、總價合同和成本加酬金合同形式，但是須經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)。 項目管理（ PM） 當(dāng)業(yè)主在同一時間內(nèi)有多個工程處于不同階段實施時，特別需要一家項目管理公司派出具有豐富工程項目管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理及其團隊對同一個工程項目進行全過程的管理服務(wù)。 PM與 PMC（項目管理承包）的區(qū)別在于 PM中項目管理公司不與承包商簽訂合同。 1． 2． 3 設(shè)計 建造工程項目采購管理 設(shè)計 建造工程項目采購管理模式的組織形式如圖 16所示。 業(yè) 主 確定項目原則 的專業(yè)人員 設(shè)計 — 建造 承包商 建筑師 工程師 供 應(yīng) 商 分 包 商 合同及協(xié)調(diào)關(guān)系 協(xié)調(diào)關(guān)系 圖 16 設(shè)計－建造模式的組織形式 業(yè)主代表 /工程師 通用的設(shè)計 建造模式（ DesignBuild D/B） 業(yè)主只需選定一家公司對項目的設(shè)計和施工進行總承包。 D/B總承包商可以利用本公司的設(shè)計和施工力量完成一部分工作，也可以招標(biāo)選擇設(shè)計或施工分包商。 此種模式可用于房屋建筑和大中型土木、機械、電力等項目。 FIDIC《 工程設(shè)備與設(shè)計 /建造合同條件 》（新黃皮書）即適用于這種模式。 1． 2． 4 EPC工程項目采購管理模式 EPC設(shè)計 采購 施工（ EngineerProcureConstruct）模式即承包商為業(yè)主提供包括設(shè)計、施工、設(shè)備采購、安裝、調(diào)試直至竣工移交的全套服務(wù)，有時還包括融資方案的建設(shè)。 EPC主要應(yīng)用于大型裝置或工藝過程為主要核心技術(shù)的工業(yè)建設(shè)領(lǐng)域，如通常包括大量非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的大型石化、化工、橡膠、冶金、制藥、能源等項目，這些項目共同的特點即工藝設(shè)備的采購和安裝與工藝的設(shè)計緊密相關(guān)，成為投資建設(shè)的最重要、最關(guān)鍵的過程。 FIDIC《 設(shè)計 采購 施工 EPC/交鑰匙合同條件 》 （新銀皮書）即適用于這種模式。 EPC模式的特征 （ 1）承包商承擔(dān)大部分的風(fēng)險 （ 2）業(yè)主或業(yè)主代表管理工程實施 （ 3）總價合同 注意對應(yīng)著的三個使用條件 1． 2． 5 設(shè)計 管理工程項目采購管理模式（ DesignManage） 通常是指由同一實體向業(yè)主提供設(shè)計，并進行施工管理服務(wù)的工程項目的管理模式。業(yè)主只簽訂一份既包括設(shè)計又包括施工管理服務(wù)在內(nèi)的合同。這一實體通常是設(shè)計機構(gòu)與施工管理企業(yè)的聯(lián)合體。 形式一：業(yè)主與設(shè)計 管理公司和施工總承包商分別簽訂合同，由設(shè)計 管理公司負責(zé)設(shè)計并對項目實施進行管理。 形式二：業(yè)主只與設(shè)計 管理公司簽訂合同，再由該公司分別與各個單獨的分包商和供應(yīng)商簽訂分包合同，由他們負責(zé)施工和供貨。 設(shè)計 管理工程項目采購管理模式的實現(xiàn)可以有兩種形式（如圖 17所示）： 業(yè) 主 設(shè)計 管理公司 業(yè)主 或咨詢工程師 （規(guī)劃與預(yù)算） 施工總 承包商 商 包 分 商 應(yīng) 供 合同及協(xié)調(diào) 協(xié)調(diào) 單向 業(yè)主 設(shè)計 管理公司 業(yè)主 或咨詢工程師 （規(guī)劃與預(yù)算） 商 包 分 商 應(yīng) 供 形式一 形式二 圖 17 設(shè)計 管理工程采購管理模式的兩種組織形式 國家體育場工程按 PPP（ Private + Public + Partnership）模式建設(shè)，是由北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司與中國中信集團聯(lián)合體共同組建的項目公司，主要負責(zé)國家體育場的投融資、建設(shè)、運營和管理。中信聯(lián)合體出資 42％，北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司代表政府給予 58％的資金支持。中信聯(lián)合體同時擁有賽后 30年的特許經(jīng)營權(quán)。 【 業(yè)主單位 】 ：國奧投資發(fā)展有限公司 【 設(shè)計單位 】 ： 赫爾佐格 、德梅隆與中國建筑師 李興剛 等合作完成 【 施工單位 】 ：北京城建集團 國家體育館 總承包部和城建五公司 2022年 8月 9日上午，國家體育場項目法人合作方簽約儀式舉行，以 中國中信集團 公司為代表的聯(lián)合體，最終成為國家體育場項目法人合作方招標(biāo)的中標(biāo)人。這個聯(lián)合體成員包括 北京城建集團有限責(zé)任公司 、美國金州控股集團公司及中信集團公司所屬國安岳強有限公司。中標(biāo)聯(lián)合體與北京市國資公司共同組建項目公司，項目公司將獲得 2022年奧運會后 30年的國家體育場經(jīng)營權(quán)。國資公司 30年不參與分紅，經(jīng)營期滿后收回完好的體育場。北京奧組委提供的資料顯示，截至目前，北京 2022年奧運會主要場館及相關(guān)設(shè)施項目法人招標(biāo)工作已圓滿結(jié)束，完成項目法人招標(biāo)工作的國家體育場等 6個項目，總投資約 205億元，其中 85％即 174億元的資金通過項目法人招標(biāo)，運用市場機制融資完成。 BOT項目采購管理模式 BOT（ BuildOperateTransfer） 即建設(shè) ― 運營 ― 移交模式 。 這種項目采購管理模式是從 20世紀(jì) 80年代開始在國外興起的 ， 該模式依靠外國私人資本進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資和建造 ， 或者說是基礎(chǔ)設(shè)施國有項目民營化 。 它是指東道國政府開放本國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營市場 ， 吸收國外資金 ， 授予項目公司以特許權(quán) ， 由該公司負責(zé)融資和組織建設(shè) ， 建成后負責(zé)運營及償還貸款 ， 在特許期滿時將工程移交給東道國政府 。 下面對 BOT模式的結(jié)構(gòu)框架、運作程序及項目主要參與方的職責(zé)和義務(wù)做簡單介紹，圖 18是 BOT模式的典型結(jié)構(gòu)框架。 1． BOT模式的結(jié)構(gòu)框架和運作程序 （ 1）項目的提出與招標(biāo) （ 2）項目發(fā)起人組織投標(biāo) （ 3）成立項目公司，簽署各種合同與協(xié)議。 （ 4）項目建設(shè)和運營 （ 5）項目移交 項目發(fā)起人 政 府 各種 金融機構(gòu) 各種投資者 股票、債券 出口信貸 商業(yè)銀行 各種基金 各債權(quán)人 （貸款） 項目股東 （股本金） 項目公司 保儉公司 總承包商 （建造） 經(jīng)營開發(fā)公 司（運營） 設(shè)計咨詢公司 分 包 商 供 應(yīng) 商 顧問機構(gòu) （財務(wù)法律等） 綜合開發(fā)公司 用戶 （項目批準(zhǔn)書） （移交） （收費） 特許協(xié)議 圖 18 BOT方式結(jié)構(gòu)框架 2． BOT項目有關(guān)各方的職責(zé)和義務(wù) （ 1） 主要參與方 1） 政府 2） 項目公司 3） 金融機構(gòu)包括商業(yè)銀行 、 國際基金組織等 （ 2） 其他參與方 1） 咨詢公司 2） 承包商 3） 運營公司 4） 開發(fā)公司 5） 代理銀行 6） 保險公司 7） 供貨商 BOT融資的特點 BOT是一種有限追索的項目融資方式，貸款人只承擔(dān)有限責(zé)任和義務(wù)，債權(quán)人只能對項目發(fā)起人在一個規(guī)定的范圍、時間和金額上實現(xiàn)追索，即只能以項目自身的資產(chǎn)和運行的現(xiàn)金流作為償還貸款的來源，而不能追索到項目以往或相關(guān)擔(dān)保以往的資產(chǎn)，如項目發(fā)起人所在的母公司的資產(chǎn)。 BOT的形式演變： BOO（ build— own— operate）建設(shè) — 擁有 — 經(jīng)營。 項目一旦建成，項目公司對其擁有所有權(quán)，當(dāng)?shù)卣皇琴徺I項目服務(wù)。 BOOT（ build— own— operate— transfer）建設(shè) — 擁有 — 經(jīng)營 — 轉(zhuǎn)讓。 項目公司對所建項目設(shè)施擁有所有權(quán)并負責(zé)經(jīng)營，經(jīng)過一定期限后，再將該項目移交給政府。 BLT（ build— lease— transfer）建設(shè) — 租賃 — 轉(zhuǎn)讓。 項目完工后一定期限內(nèi)出租給第三者，以租賃分期付款方式收回工程投資和運營收益，以后再行將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府 BTO（ build— transfer— operate）建設(shè) — 轉(zhuǎn)讓 — 經(jīng)營。 項目的公共性很強，不宜讓私營企業(yè)在運營期間享有所有權(quán)，須在項目完工后轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，其后再由項目公司進行維護經(jīng)營。 Partnering模式 ? Partnering模式 的要素 ? （ 1）長期協(xié)議 ? （ 2）共享 ? （ 3）信任 ? （ 4）共同的目標(biāo) ? （ 5）合作 ? Partnering模式 的適用情況 ? （ 1）業(yè)主長期有投資活動的建設(shè)工程 ? （ 2）不宜采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的建設(shè)工程 ? （ 3）復(fù)雜的不確定因素較多的建設(shè)工程 ? （ 4）國際金融組織貸款的建設(shè)工程 項目合同分類 項目合同，是指項目業(yè)主或其代理人與項目承包人或供應(yīng)人為完成一確定的項目所指向的目標(biāo)或規(guī)定的內(nèi)容，明確相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達成的協(xié)議。項目合同的類型按不同的分類方法，其分類也不同。 按簽約的各方的關(guān)系分類 1) 工程總承包合同 2) 工程分包合同 3）貨物購銷合同 4）轉(zhuǎn)包合同 5）勞務(wù)分包合同 6）勞務(wù)合同 7）聯(lián)合承包合同 按合同計價方式分類 1．固定價或總價合同 這種類型的合同就是把各方面非常明確的產(chǎn)品的總價格固定下來。一般要求投標(biāo)者按照招標(biāo)文件要求報一個總價，并在這個價格下完成合同規(guī)定的全部工作。如果該產(chǎn)品不是各方面都很明確，購買主和賣主將會有風(fēng)險。買主可能收到希望的產(chǎn)品，或者賣主可能要支付額外的費用才能提交該產(chǎn)品。固定價合同還可以增加激勵措施，以便達到或超過預(yù)定的項目目標(biāo)。 總價合同一般有以下四種形式： （ 1）固定總價合同。 （ 2）調(diào)價總價合同。 （ 3）固定工程量總價合同。 （ 4）管理費總價合同。 對于上述各種總價合同，在投標(biāo)時投標(biāo)者必須報出各單項的價格。在合同執(zhí)行過程中，對小的單項工程，在完工后一次支付；對較大的單項工程，則按施工過程分階段支付或按完成的工程量百分比支付。 總價合同還應(yīng)用于設(shè)計－建造或 EPC交鑰匙項目。這時業(yè)主可以比較早地將項目的設(shè)計與建造總包給一個承包商，而總承包商則承擔(dān)更大的責(zé)任與風(fēng)險。同時，如果管理得好總承包商可以獲得比一般施工類型的項目更大的利潤。 2．單價合同 單價合同又分為以下三種形式： （ 1）估計工程量單價合同。業(yè)主在準(zhǔn)備此類合同的招標(biāo)文件時，委托咨詢單位分項列出工程量表并填入估算的工程量。投標(biāo)者在投標(biāo)時僅在工程量表中填入各項的單價，據(jù)之計算出總價作為投標(biāo)報價。但在項目實施過程中每月業(yè)主向承包商支付進度款時，則按實際完成并經(jīng)雙方確認(rèn)合格的工程量進行結(jié)算。在項目全部完成時，按竣工圖最終結(jié)算項目的總價格。 工程實際完成工作量與招標(biāo)文件中的工作量相比超過正負 15%到正負 30%，可以協(xié)商變更單價 FIDIC土木工程施工合同條件中項目結(jié)束時總體結(jié)算超過正負 15%再調(diào)整。 （ 2）純單價合同。在招標(biāo)文件只向投標(biāo)者給出各分項工程內(nèi)的工作項目一覽表、工程范圍及必要的說明，而不提供工程量。投標(biāo)者只要給出表中各項目的單價即可，將