【導讀】辦理土地使用手續(xù)；體現(xiàn)決策中多方專業(yè)意見的參與，以確保公司項目立項的科學性。項目決策的質(zhì)量：市場定位和投資分析的準確。相關部門/人員：。土地信息、市場信息、行業(yè)動態(tài)。項目的初步可行性分析報告、詳細可行性分析報告。本流程描述XXXX公司組織制作項目的規(guī)劃設計方案及其對外報審報批的過程。規(guī)劃設計方案的質(zhì)量：對客戶需求的滿足程度和技術上的保證程度。高層領導和開發(fā)部、東灣公司、規(guī)劃設計評審小組的負責人或專業(yè)人員。參加由開發(fā)部組織的評審活。動，負責提出專業(yè)意見。

　　

【正文】 濟性指標的控制。 在項目決策中，根據(jù)市場定位來明確產(chǎn)品定位，從而明確項目投資成本目標。 依據(jù)施工圖紙制定詳細的施工預算，作為總包單位招標和項目建設成本控制的依據(jù)。 會商確定合理的項目建設成本目標，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達，作為控制目標。 項 目 施 工 成 本 預算外施工成本進行合理控制，所有的變更洽商必須先經(jīng)過先經(jīng)監(jiān)理審核，上報工程部審批，其中對重大的變更洽商要報請領導審批，之后交預算合同部審核套量，累計進入竣工決算中 。 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。 工程決算時，由財務部組織預算合同部、工程部和施工、監(jiān)理單位進行核實、合議確定結算款項。 確定的工程量嚴格按施工預算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的的審批確認；匯總計入工程結算。 變更洽商和設計質(zhì)量相關 甲供材料設備采購需在項目投資成本目標和施工預算指導下進行，涉及重大資金的材料設備統(tǒng)一公司采購，預算合同部負責控制采購成本，凡采購物資超過預算的，必須說明理由經(jīng)過領導審批。 項 目 最 終 成 本 目 標 的 實 現(xiàn) 情 況 對比預定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按照合同進行獎懲；對各職能部門進行考核，考核結果和員工的薪酬掛鉤。 采 購 成 本 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 32 營銷管理流程說明 ?流程簡述： 本流程描述 XXXX公司在配合項目開發(fā)各階段所進行營銷管理的過程。 ?流程目的： 確保公司項目能達到預定的銷售目標。 ?關鍵控制點（ CCP）： 項目市場定位的準確性、營銷組合規(guī)劃和運用的有效性、客戶服務的滿意度。 ?相關部門 /人員： 高層領導和東灣公司、工程部、開發(fā)部、銀達公司、財務部的負責人或專業(yè)人員。 ?信息輸入： 項目策劃書、項目營銷方案。 ?信息產(chǎn)出： 各種樓書及廣告文案、銷售資料、商品房銷售合同、產(chǎn)權證書。 ?版本管理： 本流程由東灣公司負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，東灣公司負責解釋和修改。 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 33 銷售管理流程（一） 東灣公司 計財部 領導 開發(fā)部 外部活動 制作項目營銷方案 工程部 根據(jù)工程進度進行營銷配合 廣告公司及 媒體配合 Y 通過 審批 執(zhí)行銷售推廣計劃 廣告宣傳 參加房展會 公關活動 人員推銷 售樓處建設 提供銷售數(shù)據(jù)和圖紙 N 修改 項目策劃書 計劃階段 推廣階段 項目營銷方案 設計單位 制作規(guī)劃方案 （上接 《 規(guī)劃設計流程 》 ） 總經(jīng)辦 進行 CI管理 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 34 銷售管理流程（二） 東灣公司 計財部 開發(fā)部 工程部 項目建設達到預售條件 辦理項目 銷售許可證 和銀行談判按揭業(yè)務 客戶 銀行 進駐項目進行 貸款按揭業(yè)務 簽訂銷售合同和物業(yè)管理協(xié)議 交付 小額誠意金 銀行資信審查 銷售合同抵押 律師出具意見書 交付大額定金 交付首期房款 看房達成 購買意向 在規(guī)定期限內(nèi) 保留房號 銀達公司 推銷、介紹樓盤 收取誠意金 收取定金 收取房款 到房地局 辦理預售登記 簽訂貸款合同和保險合同 協(xié)助客戶 申請貸款 申請 住房貸款 組織、監(jiān)督項目施工建設 銷售階段 售后服務階段 銷售合同以東灣公司為主制定，預算合同部組織評審，委托東灣公司簽訂； 物業(yè)管理協(xié)議以銀達公司為主制定，預算合同部組織評審；委托東灣公司簽訂 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 35 銷售管理流程（三） 東灣公司 計財部 開發(fā)部 工程部 客戶 銀行 組織物業(yè)公司 陪同客戶驗收 銀達公司 陪同客戶驗收，辦理業(yè)主入住手續(xù) 進行小產(chǎn)權的分批整理報送 到房地局辦理客戶的小產(chǎn)權 驗明產(chǎn)權證 銀行抵押 產(chǎn)權證 竣工驗收通過，完成竣工備案 物業(yè)移交 接管工作完成 客戶入住 提供物業(yè)服務 組織制作房屋使用說明書和質(zhì)量保證書 將兩書發(fā)放給客戶 受委托發(fā)放 入住通知書 組織進行 測繪工作 到房地局 辦理大產(chǎn)權 配合小 產(chǎn)權的辦理 客戶產(chǎn)權證的分發(fā)、管理 如果全部房款未繳清 如果全部房款已繳清 待房款繳清后將產(chǎn)權證返還給客戶 取得產(chǎn)權證 售后服務階段 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 36 物業(yè)管理流程說明 ?流程簡述： 本流程描述 XXXX公司物業(yè)管理前期介入、移交接管、后期服務的全過程。 ?流程目的： 確保公司項目的物業(yè)服務質(zhì)量達到公司預定的和顧客預期的目標。 ?關鍵控制點（ CCP）： 前期介入時能將日后的管理問題提前反饋；移交接管過程中能明確界定責任；后期服務追求顧客滿意。 ?相關部門 /人員： 高層領導和銀達物業(yè)公司、東灣公司、公司各職能部門的負責人或專業(yè)人員。 ?信息輸入： 物業(yè)管理建議、物業(yè)管理規(guī)劃。 ?信息產(chǎn)出： 物業(yè)管理合同、項目交接資料、物業(yè)管理制度。 ?版本管理： 本流程由銀達物業(yè)公司負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，銀達物業(yè)公司負責解釋和修改。 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 37 物業(yè)管理流程（一） 東灣公司 領導 物業(yè)公司 公司各職能部門 物業(yè)顧問對項目規(guī)劃建議書提出物業(yè)管理建議 物業(yè)顧問參與對項目策劃書和規(guī)劃設計方案的評審 組織、監(jiān)督項目施工建設 項目的 銷售工作 預算合同部組織進行物業(yè)招標 前 期 介 入 從物業(yè)管理角度提出工程建設意見 配合銷售工作 簽訂物業(yè)委托合同 組成交接機構，會商確定交接程序 組織交接班子，明確交接內(nèi)容與標準 交接機構聯(lián)合工作，驗查、清點、移交，辦理交接手續(xù)，明確整改修復日期和要求 總包單位、監(jiān)理單位參與 項目竣工 驗收、市政開通手續(xù)辦完 物業(yè)公司接受資料，派員接受維管培訓與交底 物業(yè)公司 全面接管與進駐 移 交 接 管 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務流程 38 物業(yè)管理流程（二） 東灣公司 客戶 物業(yè)公司 開發(fā)部 后 期 服 務 對物業(yè)管理區(qū)域 實施正常的管理服務 協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商、施工單位的關系 保修期滿，代表 業(yè)主對物業(yè)全面檢查 辦理客戶產(chǎn)權 配合 辦理客戶產(chǎn)權 組織選舉業(yè)主委員會 業(yè)主委員會重新 組織物業(yè)公司招標后， 終止與發(fā)展商的相應合同 新的物業(yè)公司全面接管 發(fā)入住通知，配合辦理客戶入住手續(xù) 辦理客戶的入住手續(xù) 當入住率達到 50％ 以上，要組織業(yè)主召開 客戶 入住 工程部 聯(lián)系施工單位進行保修 配合辦理客戶產(chǎn)權 進行客戶滿意度調(diào)查