企業(yè)改制重組中資產評估有關問題-資料下載頁
2025-01-08 17:27本頁面
【正文】 分一次性使用和周轉使用 、出租出借等 。 （六）不同主體之間相互參股投資價值的確定 在對企業(yè)進行整體資產評估時 ， 按要求應對其控股子公司進行評估 ， 時常會遇到母公司和子公司之間或子公司之間相互投資 、相互持股的現(xiàn)象 ， 在確定長期投資評估值時 ， 出現(xiàn)了你中有我 、 我中有你的現(xiàn)象 ， 兩個未知數(shù)互相包含 、 彼此循環(huán) ， 這種情況很難按投資層次逐級確定長期投資評估值 。 評估實踐中 ， 可采用兩元一次方程的辦法解決 。 舉例： 有甲 、 乙兩個企業(yè) ， 它們之間相互有長期投資 。 甲企業(yè)對乙企業(yè)有長期投資 100萬元 ，占乙企業(yè)股權比例的 50％ ；乙企業(yè)對甲企業(yè)有長期投資 60萬元 ， 占甲企業(yè)股權比例的 30％ 。兩企業(yè)都有流動資產 、 固定資產和負債 。 評估時設甲企業(yè)整體資產評估值為 X， 乙企業(yè)對甲企業(yè)整體資產評估值為 Y， 兩企業(yè)流動資產 、 固定資產和負債均可以通過正常的評估方法得出評估結果 ， 假設評估結果如下： 單位：萬元 科目 甲企業(yè) 乙企業(yè) 流動資產 200 100 長期投資 固定資產 1000 800 負 債 600 400 舉例： 根據(jù)上述資料建立方程式： X ＝ （ 200 ＋ 1000 － 600 ） ＋ Y＝ （ 100＋ 800－ 400） ＋ 對方程式求解得出： X＝ 1000萬元 Y＝ 800萬元 甲企業(yè)對乙企業(yè)長期投資評估值 ＝ ＝ 800＝ 400萬元 乙企業(yè)對甲企業(yè)長期投資評估值 ＝ = 1000＝ 300萬元 （八）部分資產評估方法探討 拆遷安置房 預付帳款的評估 預付帳款中許多項目與固定資產和在建工程緊密相連 ， 對于完工程度較高的在建工程 ， 評估時采用形象進度法對實物資產進行評估 ， 如果不對預付帳款所列明細進行詳細了解 ， 盲目的保留帳面價值 ， 勢必造成資產重復評估 ， 同時少計負債 。 房地產開發(fā)企業(yè)存貨的評估。 房地產開發(fā)企業(yè)存貨評估是一項較為復雜的工作 ， 尤其是開發(fā)成本中完工程度較高 、 大部分已實現(xiàn)銷售的存貨 ， 涉及面廣 、 需要考慮的因素多 、 情況復雜 。 從會計科目看 ， 需調整預付帳款 、 開發(fā)成本 、應付帳款等項目；從涉及的部門看 ，需企業(yè)的財務部門 、 土地管理部門 、工程管理部門 、 房屋銷售部門緊密配合；從需提供的資料看 ， 需要企業(yè)的財務資料 、 土地文件 、 工程預決算資料 、 大量的合同；從參與評估的人員看 ， 需財務評估人員 、 房地產評估人員及設備評估人員共同完成 。 ? ? ? ? ? 注： ? 該樓為 2個單元 、 四層 、 每層 2戶； ? 總建筑面積 1800平方米； ? 預售許可證編號為 號 ，面積為 1800平方米 100M2 未售 預售價 2800元 120M2 已售 單價 3000元 ? 某房地產開發(fā)企業(yè)建有農貿市場用于對外出租 ， 市場內房屋建筑面積 2380平方米 ， 年租賃費 495元 /平方米；另外 ， 大棚內的租賃攤位 800平方米 ， 年租賃費198元 /平方米 ， 帳面價值 243萬元 ， 考慮 5％ 的空置率 。 ? 年 租 金 總 收 入 ＝ [495 2380 ＋198 800] (1－ 5%) ? ＝ 1336500 95% ? ＝ 1269675(元 ) ? 年成本費用支出包括： ? 租金損失準備費 5%。 ? 房產稅按年租金的 12%。 ? 管理費按年租金的 5%。 ? 房屋維修費按年租金收入的 4%。 ? 營業(yè)稅及教育附加為租金收入的 %。 ? 土地使用稅按 2元 /平方米 年 (土地面積㎡ ),即 : ? 2 ≈10553(元 )。 ? 保險費按房屋現(xiàn)值的 2‰ ,(房屋現(xiàn)值估算為 1500元 /平方米 )即 : ? 1500 2380 2‰ =7140(元 )。 ? 綜上合計： ? 年租賃總費用支出＝年租金收入 (5%＋ 12%＋ 5%＋ 4%＋ %)＋ 10553＋7140 ? ＝ 1269675 %＋ 17693 ? ≈417641(元 ) ? 收益的計算 ? 純收益＝ (年租金總收入－年總費用支出 ) (1－所得稅率 ) ? ＝ (1269675－ 417641) (1－ 33%) ? ≈570863(元 ) ? 評估值的確定 ? 根據(jù)該房屋的實際情況和土地的使用年限 ， 收益期可確定為 ， 即： ? 評估值＝純收益 /還原利率 年期修正系數(shù) ? ＝ 570863/8% [1－ 1/(1＋ 8%)] ? ＝ 7135787 ? ≈6634140(元 ) ? 評估結果的確定 ? 因企業(yè)雖取得了土地出讓文件 ， 但尚未繳納土地出讓金和相關契稅 ， 應從評估 值 中 扣 除 ， 欠 交 土 地 出 讓 金 ， 欠交契稅 。 ? 評估結果＝ 6634140－ － ? ＝ （ 元 ） ? 評估值比帳面價值增加了 304萬元 。 增值率達 125％ 。
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