【正文】 四房樓王的豪華配臵： ? 震撼超寬客廳；客廳及餐廳一體 ? 超大露臺(tái)附送 ? 內(nèi)花園可改房設(shè)臵 戶 型 大戶型 資源、檔次、戶 型空間 增加舒適性細(xì) 化策略 項(xiàng)目中最優(yōu)的位臵，資源、朝向極佳，客廳主臥南北通透，豪宅 空間體驗(yàn) 從日本和香港小戶型的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看， 收納技術(shù) 帶來的 實(shí)用主義 是以小見大，將全面提升小戶型物業(yè) 空間利用率 與 實(shí)用價(jià)值， 體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)居住者的 人本關(guān)懷 ，是未來 發(fā)展方向 小戶型價(jià)值提升：收納技術(shù)全面運(yùn)用 精裝 收納技術(shù) —— 玄關(guān) 旅行箱柜 /舊物品收納 風(fēng)衣外套 /帽子 /公文包 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 /雜物 衣物保養(yǎng)用品 穿鞋凳 （ 含小地?zé)?， 用于換鞋照明 ） 常穿鞋擺放 大衣鏡 鞋盒 /大件物品 /雜物收納 鞋架 鑰匙掛 /信報(bào)架 傘掛 （ 帶滴水花盤 ） 精 裝 收納技術(shù) —— 廚房 1）米桶拉柜 2）收納簡單備餐、休閑食品、干糧雜貨的空間 3）垃圾筒 4）消毒碗柜 5）洗水盆區(qū)域清洗用具的收納 6）臺(tái)面設(shè)計(jì)需考慮到廚房操作的流線，重點(diǎn)關(guān)注：水槽旁的切菜區(qū)域、爐具旁放臵調(diào)味料盒 /備餐區(qū) 7）帶滑道的感應(yīng)式自動(dòng)開蓋垃圾筒 精 裝 收納技術(shù) —— 衛(wèi)浴間 1）馬桶旁設(shè)計(jì)擱架，擺放雜志、手機(jī)等小件物品 2）梳妝臺(tái)面及儲(chǔ)物柜空間擺放包括護(hù)膚品、化妝品、吹風(fēng)筒等女性用品 3）懸掛大鏡子 4）化妝凳（可設(shè)計(jì)為抽拉式，內(nèi)為抽屜，充分利用空間收納物品） 5）臺(tái)面包含洗手面盆 精 裝 ?采用 合頁門 ：一種新的房門使用方法，通過旋轉(zhuǎn)門扇的開放和關(guān)閉，空間或連通或分割。 ?在關(guān)閉時(shí)保障了私密性，在開放時(shí)室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺和心理上需要的極大化空間感受。 打破傳統(tǒng)意義上的 “廳房概念” ： 創(chuàng)造完整流動(dòng)的室內(nèi)空間，客戶可根據(jù)實(shí)際所需與個(gè)性表達(dá)自行設(shè)計(jì)空間劃分。室內(nèi)隔斷墻可演化成各種形式 —— 大面透明玻璃、金屬構(gòu)架 …… 收納技術(shù)延伸 —— 合頁門，空間集約利用 精裝 本項(xiàng)目三方面發(fā)力點(diǎn)共十項(xiàng)具體措施 城市核心體系 城市核心商業(yè) 產(chǎn)品功能探索的最前沿 ?Part1：產(chǎn)品探索：面積贈(zèng)送、小戶型收納空間運(yùn)用 最領(lǐng)先的藝術(shù)設(shè)計(jì)理念與總體規(guī)劃 ? Part1：概念規(guī)劃：建筑排布流線型，追求前沿 藝術(shù)規(guī)劃理念 ? Part2：平面布局：打造時(shí)尚的體驗(yàn)場 ?Part3：建筑形象： “ 最 ” 吸引眼球的現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)化造型 ?Part4：地面、園林設(shè)計(jì)；半公共開放空間、立體園林的空間藝術(shù) ?Part1：發(fā)展方向 :打造新型都市體驗(yàn)型泛 mall商業(yè)街區(qū) ?Part2：商業(yè)理念：以打造風(fēng)情商業(yè)街的理念打造項(xiàng)目綜合體 ?Part3：垂直空間整合：雙首層 /半地下商業(yè) /下沉廣場 /停車場 ?Part4：主題業(yè)態(tài)：高檔為主題，集休閑 娛樂主題商業(yè) ?Part5：商業(yè)布局 :根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，分主題整體布局 住宅部分 商業(yè)部分 一群城市 未來 的 ＋代言 人 …… 一種昭示 未來 的 ＋ 主流 生活 …… 一座代言 城市的 ＋ 時(shí)尚 社區(qū) …… 前沿城市社區(qū) OPINON 目標(biāo) POSITION 定位 PLANNING 物業(yè)規(guī)劃 CONTENTS SALE 營銷策略及推售建議 MARKET 市場 住宅入市時(shí)機(jī)及分期開發(fā)建議 住宅銷售及推廣策略 推售策略 1 推售策略。 分期開發(fā)與推售 一期肩負(fù)著 ?項(xiàng)目起勢(shì) ?形象建立 ?搶占市場樹立口碑 ?快速回款 分期策略 根據(jù)產(chǎn)品布局大致可分三期開發(fā)，一期為主要集中商業(yè)及其上部住宅，二期為靠近集中商業(yè)的 3棟，三期為最南面的兩棟和超高層 1期 2期 3期 分批分棟推出，頻繁開盤，人為制造市場的需求緊張度，營造項(xiàng)目持續(xù)熱 銷，利用提升項(xiàng)目價(jià)格，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，并能減少客戶選擇范圍，縮短客 戶成交周期。 先推出中等戶型產(chǎn)品建立市場高端形象，在推出旁邊緊臨的中小戶型快速實(shí)現(xiàn) 資金回流，然后推出樓王產(chǎn)品 —— 超高層，奠定本項(xiàng)目的高端形象。通過超高 層拔高項(xiàng)目整體形象，全面提升項(xiàng)目價(jià)值，以保證項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)，最后推出公 寓及兩房部分，達(dá)成后期產(chǎn)品溢價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)整盤利潤最大化。 根據(jù)工程進(jìn)度及市場現(xiàn)狀，為利用五一這個(gè)節(jié)點(diǎn)，首批單位在 2022年 4月推 出市場。 推售策略 推售策略 產(chǎn)品差異化較大時(shí)如何保證價(jià)值的連續(xù)性和客戶順利轉(zhuǎn)化？ 注：在大三期的先后推售安排下，每一期在分棟分批推售！ 第一批 第一批 第二批 第一批 第二批 第三批 三房 、兩房、 2+1房 三房 、四房 兩房、公寓 價(jià)格策略 2 價(jià)格策略。 整體價(jià)格與分期價(jià)格 1）建立高性價(jià)比的項(xiàng)目信心： 通過高形象推廣、高品質(zhì)的展示建立項(xiàng)目高價(jià)信心，制造品質(zhì)產(chǎn)品與高性價(jià)比匹配的客戶心理。待銷售時(shí)，已略低于市場預(yù)期價(jià)格入市，引發(fā)銷售風(fēng)暴。 2）樹立正負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿： 利用對(duì)比原則，樹立正向價(jià)格標(biāo)桿和負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿推進(jìn)主推戶型銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。 ?正向價(jià)格標(biāo)桿 —— 樹立項(xiàng)目形象，帶動(dòng)其他單位成交和價(jià)格攀升，拉動(dòng)中等資源單位的銷售； ?負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿 —— 制造性價(jià)比對(duì)比，有利于加速對(duì)比單位成交，制造稀缺預(yù)留提價(jià)空間，為后期提價(jià)奠定基礎(chǔ)； 3）以銷控技術(shù)和價(jià)格調(diào)差體現(xiàn)銷售均衡性： ? 注重景觀單位和臨輕軌單位的銷售均衡 價(jià)格策略 合理制定各產(chǎn)品價(jià)格策略，避免內(nèi)部競爭，確保整體均衡銷售 。 高 市場 增長率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對(duì)市場份額 波士頓矩陣 具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 具有較大的可發(fā)揮空間，需要不斷引導(dǎo)，發(fā)展為明星單位。目前客戶感知受限，條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 旗幟 利潤 轉(zhuǎn)化 130平左右的戶型是市場上最暢銷的單位，是最適合項(xiàng)目目標(biāo)客戶的產(chǎn)品。 80平兩房位于商業(yè)上，梯戶比高，合理價(jià)位出貨走量 90平 2+1戶型，面積適中戶型可發(fā)揮空間大。 150平米超高層四房及三房戶型設(shè)計(jì)和資源有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，客戶關(guān)注度高，可樹立價(jià)格標(biāo)桿。 現(xiàn)金牛 嬰兒 明星 140 超高層 1 130 三房、公寓 90平 2+1房 價(jià)格策略 高層 1月開盤銷售率高達(dá) 90%， 2月 21日一期三批開盤即售罄，均價(jià) 12022,兩個(gè)月銷售 768套 金域華府 截止 2022年 3月 5日，累計(jì)銷售 76套，目前銷售均價(jià) 9000元 /平米 第五園五期 截止 2022年 3月 5日，累計(jì)銷售 204套，目前銷售均價(jià) 10500元 /平米 梅隴鎮(zhèn) 4期 在市場低迷期入市，價(jià)格從 9000到 9500，到10000不斷攀升 溪山 區(qū)域市場價(jià)格 對(duì)比目前區(qū)域市場主力在售項(xiàng)目價(jià)格銷售情況 價(jià)格預(yù)計(jì)： 目前在售項(xiàng)目為參考依據(jù)的，在靜態(tài)市場比準(zhǔn)條件下，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)約為 12022元左右 (不含精裝修 ) 靜態(tài)均價(jià)預(yù)估： 12022元 /㎡ 溪山： 10000、梅隴鎮(zhèn)： 10500、金域華府： 12022 支撐：在更廣的范圍內(nèi)尋找高價(jià)值客戶 地鐵的開通 ,直接把龍華納入到城市經(jīng)濟(jì)的輻射圈內(nèi) ,改變其價(jià)格參照體系 “時(shí)間換空間” ? 地鐵四號(hào)線開通后 ,本項(xiàng)目達(dá)到福田中心區(qū)（會(huì)展中心）僅需15分鐘 . ? 選擇目前福田中心區(qū)均價(jià)作為價(jià)格參照體系 ,預(yù)測龍華地鐵沿線片區(qū)物業(yè)均價(jià) 福田中心區(qū) 15分鐘 “時(shí)間換空間”概念 借鑒其他城市地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格變化 ,預(yù)測龍華片區(qū)地鐵標(biāo)竿價(jià)格 龍華地鐵沿線片區(qū)均價(jià) 2022年片區(qū) 規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) 線路 概況 建成時(shí)間 4號(hào)線 連接皇崗口岸、市中心區(qū)、龍華新區(qū)和龍華鎮(zhèn)中心區(qū)的線路，主要站點(diǎn)：蓮花北、梅林、梅林聯(lián)檢站、龍華車站、龍華鎮(zhèn)中心等，長 。其中一期工程已建皇崗口岸至少年宮，線路長。 預(yù)計(jì) 2022年 6月通車 5號(hào)線 線路由前海灣站至東門南站。分別設(shè)在前海灣、臨海路、寶華路、寶安中心、翻身、靈芝公園、大浪、同樂、深職院、西麗、大學(xué)城、塘朗、長嶺陂、龍華火車站、民治、五和、坂田、大埔、下水徑、布吉中學(xué)、布吉客運(yùn)站、百鴿籠、布心、太安路、怡景路、黃貝嶺、文錦路、東門路、大劇院。 預(yù)計(jì) 2022年建成 6號(hào)線 線路由龍華火車站至松崗，連接龍華新城、石巖、光明新城、公明、松崗等片區(qū) 預(yù)計(jì) 2022年以后 深圳北站 作為廣深港客運(yùn)專線和廈深鐵路的交匯樞紐站，加強(qiáng)了深圳與香港、北京、長三角、東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系 預(yù)計(jì) 2022年建成 深圳北站 項(xiàng)目價(jià)格動(dòng)態(tài)預(yù)估： 2022年片區(qū)規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,預(yù)計(jì)將在目前片區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)格上上漲 10%15% 價(jià)格預(yù)判： ?由于地鐵四號(hào)線預(yù)熱時(shí)間比較早，沿線物業(yè)已經(jīng)預(yù)支部分利好，因此地鐵開通前兩年內(nèi) ,未來價(jià)格提升有限，主要是提高銷售速度； ?在地鐵開通后，預(yù)計(jì)片區(qū)均價(jià)將得到大幅度的提升，樓盤品質(zhì)也顯著提高； ?2022年片區(qū)規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,參考其他城市地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格變化 ,預(yù)計(jì)將在目前片區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)格上上漲 10%15%左右。 預(yù)計(jì) 2022年均價(jià)可實(shí)現(xiàn) 1300015000元 /平米！ 均價(jià)實(shí)現(xiàn)的說明： 1. 公寓均價(jià)預(yù)計(jì) 12022元 /平米 2. 兩房及 2+1房預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)售價(jià) 1250013000之間 18000元 /平米 3. 主力三房單位預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià) 14000元 /平米 2022年項(xiàng)目價(jià)格預(yù)判 營銷策略 3 營銷策略。 如何推向市場，達(dá)成利潤與品牌目標(biāo)？ 特征 2：龍華片區(qū)集中推盤，龍華新城成為城中絕對(duì)熱點(diǎn)； 世聯(lián)觀點(diǎn) 基于對(duì)未來市場及區(qū)域發(fā)展研判， 2022年的龍華新城區(qū)域市場將呈現(xiàn)以下特征： 特征 1：隨著地鐵開通，龍華納入 “ 城市范圍 ” ，龍華的新城市價(jià)值被廣泛認(rèn)知； 特征 3：片區(qū)將聚焦全市范圍內(nèi)置業(yè)客戶的眼球， “ 海量上門 ” 成為片區(qū)的主要特征！ 樹立品牌高度、 突出差異化競爭優(yōu)勢(shì) 是項(xiàng)目成功關(guān)鍵。 我是中心，該如何特立于市場？ 策略： 打造城市核心，成為新城焦點(diǎn)！ 項(xiàng)目在兩年后入市，因此在營銷策略的思考上更多是從戰(zhàn)略層面上來綜合考慮。 策略 1：用城市綜合體專業(yè)運(yùn)營商形象占領(lǐng)至高點(diǎn) 策略 2：勾畫金三角區(qū)域，打造龍華新城核心 策略 3：確立城市核心地位，占領(lǐng)新城話語權(quán) 中航城項(xiàng)目將于2022年入市，憑借項(xiàng)目的位臵優(yōu)勢(shì)及影響力將成為市場上具影響力的項(xiàng)目。中航地產(chǎn)對(duì)于中航城和觀瀾中航城兩個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，已經(jīng)充分體現(xiàn)出中航地產(chǎn)在城市綜合體項(xiàng)目中作為運(yùn)營商的專業(yè)地位和價(jià)值。 借力于華強(qiáng)北中航城，對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行資源整合可以發(fā)揮最大的優(yōu)勢(shì)，可以借中航地產(chǎn)和華強(qiáng)北中航城項(xiàng)目的大船出海，順勢(shì)推出市場。 借助中航集團(tuán)其他行業(yè)資源進(jìn)行推廣，如上海賓館、格蘭云天酒店、中航健身會(huì)等。 高度借勢(shì) 中航地產(chǎn) —— 城市綜合體專業(yè)運(yùn)營商 ?中航地產(chǎn)年度新產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ?中航城招商發(fā)布會(huì) ?城市綜合體專業(yè)高峰論壇 ?軟文炒作 策略 1：用城市運(yùn)營商形象占領(lǐng)至高點(diǎn) 系列手段： 城市綜合體打造之系列事件炒作 城市話題：新城市下的新城市綜合體論壇 /新聞炒作 ?中航發(fā)起，特區(qū)報(bào)組織 ?業(yè)內(nèi)人士參與 ?現(xiàn)場 LED/影視廳階段性播放 ?系列報(bào)紙專題 ?搜房網(wǎng)、房信網(wǎng)動(dòng)態(tài)新聞 —— 談城市綜合體對(duì)于城市的意義 —— 談龍華城市化發(fā)展對(duì)區(qū)域價(jià)值提升及生活形態(tài)的改變 —— 中航．城上城項(xiàng)目愿景與進(jìn)度發(fā)布 系列社會(huì)話題，讓客戶了解城市綜合體的源起與價(jià)值，讓城市綜合體價(jià)值成為值得追求的生活價(jià)值。 通過認(rèn)領(lǐng)城市綠化帶和建立城界等手段，在政府默許的情狀下，打造以天虹百貨為主力的潮流百貨 +劇院 +城市綠化帶的龍華金三角核心區(qū)，以期在集中推盤的龍華新城凸顯而出。 中航地產(chǎn)攜手龍華政府打造新城金三角核心區(qū) ?中航地產(chǎn)認(rèn)領(lǐng)龍華新城綠化帶新聞發(fā)布活動(dòng) ?龍華新城金三角核心區(qū)掛牌儀式 ?軟文炒作 策略 2：勾畫金三角區(qū)域，打造龍華新城核心 綜合商業(yè)賣場－天虹商場 策略 3：確立城市核心地位，占據(jù)高度，占領(lǐng)新城話語權(quán) 以天虹作為龍華新城的商業(yè)旗艦，打造龍華商業(yè)居住文化核心區(qū)，利用中航集團(tuán)的特有資源確立區(qū)域