【正文】 四房樓王的豪華配臵： ? 震撼超寬客廳；客廳及餐廳一體 ? 超大露臺(tái)附送 ? 內(nèi)花園可改房設(shè)臵 戶(hù) 型 大戶(hù)型 資源、檔次、戶(hù) 型空間 增加舒適性細(xì) 化策略 項(xiàng)目中最優(yōu)的位臵，資源、朝向極佳，客廳主臥南北通透，豪宅 空間體驗(yàn) 從日本和香港小戶(hù)型的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 收納技術(shù) 帶來(lái)的 實(shí)用主義 是以小見(jiàn)大，將全面提升小戶(hù)型物業(yè) 空間利用率 與 實(shí)用價(jià)值， 體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)居住者的 人本關(guān)懷 ，是未來(lái) 發(fā)展方向 小戶(hù)型價(jià)值提升：收納技術(shù)全面運(yùn)用 精裝 收納技術(shù) —— 玄關(guān) 旅行箱柜 /舊物品收納 風(fēng)衣外套 /帽子 /公文包 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 /雜物 衣物保養(yǎng)用品 穿鞋凳 （ 含小地?zé)?， 用于換鞋照明 ） 常穿鞋擺放 大衣鏡 鞋盒 /大件物品 /雜物收納 鞋架 鑰匙掛 /信報(bào)架 傘掛 （ 帶滴水花盤(pán) ） 精 裝 收納技術(shù) —— 廚房 1）米桶拉柜 2）收納簡(jiǎn)單備餐、休閑食品、干糧雜貨的空間 3）垃圾筒 4）消毒碗柜 5）洗水盆區(qū)域清洗用具的收納 6）臺(tái)面設(shè)計(jì)需考慮到廚房操作的流線，重點(diǎn)關(guān)注：水槽旁的切菜區(qū)域、爐具旁放臵調(diào)味料盒 /備餐區(qū) 7）帶滑道的感應(yīng)式自動(dòng)開(kāi)蓋垃圾筒 精 裝 收納技術(shù) —— 衛(wèi)浴間 1）馬桶旁設(shè)計(jì)擱架，擺放雜志、手機(jī)等小件物品 2）梳妝臺(tái)面及儲(chǔ)物柜空間擺放包括護(hù)膚品、化妝品、吹風(fēng)筒等女性用品 3）懸掛大鏡子 4）化妝凳（可設(shè)計(jì)為抽拉式，內(nèi)為抽屜，充分利用空間收納物品） 5）臺(tái)面包含洗手面盆 精 裝 ?采用 合頁(yè)門(mén) ：一種新的房門(mén)使用方法，通過(guò)旋轉(zhuǎn)門(mén)扇的開(kāi)放和關(guān)閉，空間或連通或分割。 ?在關(guān)閉時(shí)保障了私密性，在開(kāi)放時(shí)室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺(jué)和心理上需要的極大化空間感受。 打破傳統(tǒng)意義上的 “廳房概念” ： 創(chuàng)造完整流動(dòng)的室內(nèi)空間，客戶(hù)可根據(jù)實(shí)際所需與個(gè)性表達(dá)自行設(shè)計(jì)空間劃分。室內(nèi)隔斷墻可演化成各種形式 —— 大面透明玻璃、金屬構(gòu)架 …… 收納技術(shù)延伸 —— 合頁(yè)門(mén)，空間集約利用 精裝 本項(xiàng)目三方面發(fā)力點(diǎn)共十項(xiàng)具體措施 城市核心體系 城市核心商業(yè) 產(chǎn)品功能探索的最前沿 ?Part1：產(chǎn)品探索：面積贈(zèng)送、小戶(hù)型收納空間運(yùn)用 最領(lǐng)先的藝術(shù)設(shè)計(jì)理念與總體規(guī)劃 ? Part1：概念規(guī)劃：建筑排布流線型，追求前沿 藝術(shù)規(guī)劃理念 ? Part2：平面布局：打造時(shí)尚的體驗(yàn)場(chǎng) ?Part3：建筑形象： “ 最 ” 吸引眼球的現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)化造型 ?Part4：地面、園林設(shè)計(jì)；半公共開(kāi)放空間、立體園林的空間藝術(shù) ?Part1：發(fā)展方向 :打造新型都市體驗(yàn)型泛 mall商業(yè)街區(qū) ?Part2：商業(yè)理念：以打造風(fēng)情商業(yè)街的理念打造項(xiàng)目綜合體 ?Part3：垂直空間整合：雙首層 /半地下商業(yè) /下沉廣場(chǎng) /停車(chē)場(chǎng) ?Part4：主題業(yè)態(tài)：高檔為主題，集休閑 娛樂(lè)主題商業(yè) ?Part5：商業(yè)布局 :根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，分主題整體布局 住宅部分 商業(yè)部分 一群城市 未來(lái) 的 ＋代言 人 …… 一種昭示 未來(lái) 的 ＋ 主流 生活 …… 一座代言 城市的 ＋ 時(shí)尚 社區(qū) …… 前沿城市社區(qū) OPINON 目標(biāo) POSITION 定位 PLANNING 物業(yè)規(guī)劃 CONTENTS SALE 營(yíng)銷(xiāo)策略及推售建議 MARKET 市場(chǎng) 住宅入市時(shí)機(jī)及分期開(kāi)發(fā)建議 住宅銷(xiāo)售及推廣策略 推售策略 1 推售策略。 分期開(kāi)發(fā)與推售 一期肩負(fù)著 ?項(xiàng)目起勢(shì) ?形象建立 ?搶占市場(chǎng)樹(shù)立口碑 ?快速回款 分期策略 根據(jù)產(chǎn)品布局大致可分三期開(kāi)發(fā)，一期為主要集中商業(yè)及其上部住宅，二期為靠近集中商業(yè)的 3棟，三期為最南面的兩棟和超高層 1期 2期 3期 分批分棟推出，頻繁開(kāi)盤(pán)，人為制造市場(chǎng)的需求緊張度，營(yíng)造項(xiàng)目持續(xù)熱 銷(xiāo)，利用提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，并能減少客戶(hù)選擇范圍，縮短客 戶(hù)成交周期。 先推出中等戶(hù)型產(chǎn)品建立市場(chǎng)高端形象，在推出旁邊緊臨的中小戶(hù)型快速實(shí)現(xiàn) 資金回流，然后推出樓王產(chǎn)品 —— 超高層，奠定本項(xiàng)目的高端形象。通過(guò)超高 層拔高項(xiàng)目整體形象，全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)，最后推出公 寓及兩房部分，達(dá)成后期產(chǎn)品溢價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)整盤(pán)利潤(rùn)最大化。 根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)現(xiàn)狀，為利用五一這個(gè)節(jié)點(diǎn)，首批單位在 2022年 4月推 出市場(chǎng)。 推售策略 推售策略 產(chǎn)品差異化較大時(shí)如何保證價(jià)值的連續(xù)性和客戶(hù)順利轉(zhuǎn)化？ 注：在大三期的先后推售安排下，每一期在分棟分批推售！ 第一批 第一批 第二批 第一批 第二批 第三批 三房 、兩房、 2+1房 三房 、四房 兩房、公寓 價(jià)格策略 2 價(jià)格策略。 整體價(jià)格與分期價(jià)格 1）建立高性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目信心： 通過(guò)高形象推廣、高品質(zhì)的展示建立項(xiàng)目高價(jià)信心，制造品質(zhì)產(chǎn)品與高性?xún)r(jià)比匹配的客戶(hù)心理。待銷(xiāo)售時(shí)，已略低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，引發(fā)銷(xiāo)售風(fēng)暴。 2）樹(shù)立正負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿： 利用對(duì)比原則，樹(shù)立正向價(jià)格標(biāo)桿和負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿推進(jìn)主推戶(hù)型銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 ?正向價(jià)格標(biāo)桿 —— 樹(shù)立項(xiàng)目形象，帶動(dòng)其他單位成交和價(jià)格攀升，拉動(dòng)中等資源單位的銷(xiāo)售； ?負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿 —— 制造性?xún)r(jià)比對(duì)比，有利于加速對(duì)比單位成交，制造稀缺預(yù)留提價(jià)空間，為后期提價(jià)奠定基礎(chǔ)； 3）以銷(xiāo)控技術(shù)和價(jià)格調(diào)差體現(xiàn)銷(xiāo)售均衡性： ? 注重景觀單位和臨輕軌單位的銷(xiāo)售均衡 價(jià)格策略 合理制定各產(chǎn)品價(jià)格策略，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，確保整體均衡銷(xiāo)售 。 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 具備差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻?hù)需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。 成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻?hù)需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 具有較大的可發(fā)揮空間，需要不斷引導(dǎo)，發(fā)展為明星單位。目前客戶(hù)感知受限，條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 旗幟 利潤(rùn) 轉(zhuǎn)化 130平左右的戶(hù)型是市場(chǎng)上最暢銷(xiāo)的單位，是最適合項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的產(chǎn)品。 80平兩房位于商業(yè)上，梯戶(hù)比高，合理價(jià)位出貨走量 90平 2+1戶(hù)型，面積適中戶(hù)型可發(fā)揮空間大。 150平米超高層四房及三房戶(hù)型設(shè)計(jì)和資源有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，客戶(hù)關(guān)注度高，可樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿。 現(xiàn)金牛 嬰兒 明星 140 超高層 1 130 三房、公寓 90平 2+1房 價(jià)格策略 高層 1月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率高達(dá) 90%， 2月 21日一期三批開(kāi)盤(pán)即售罄，均價(jià) 12022,兩個(gè)月銷(xiāo)售 768套 金域華府 截止 2022年 3月 5日，累計(jì)銷(xiāo)售 76套，目前銷(xiāo)售均價(jià) 9000元 /平米 第五園五期 截止 2022年 3月 5日，累計(jì)銷(xiāo)售 204套，目前銷(xiāo)售均價(jià) 10500元 /平米 梅隴鎮(zhèn) 4期 在市場(chǎng)低迷期入市，價(jià)格從 9000到 9500，到10000不斷攀升 溪山 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格 對(duì)比目前區(qū)域市場(chǎng)主力在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷(xiāo)售情況 價(jià)格預(yù)計(jì)： 目前在售項(xiàng)目為參考依據(jù)的，在靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)條件下，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)約為 12022元左右 (不含精裝修 ) 靜態(tài)均價(jià)預(yù)估： 12022元 /㎡ 溪山： 10000、梅隴鎮(zhèn)： 10500、金域華府： 12022 支撐：在更廣的范圍內(nèi)尋找高價(jià)值客戶(hù) 地鐵的開(kāi)通 ,直接把龍華納入到城市經(jīng)濟(jì)的輻射圈內(nèi) ,改變其價(jià)格參照體系 “時(shí)間換空間” ? 地鐵四號(hào)線開(kāi)通后 ,本項(xiàng)目達(dá)到福田中心區(qū)（會(huì)展中心）僅需15分鐘 . ? 選擇目前福田中心區(qū)均價(jià)作為價(jià)格參照體系 ,預(yù)測(cè)龍華地鐵沿線片區(qū)物業(yè)均價(jià) 福田中心區(qū) 15分鐘 “時(shí)間換空間”概念 借鑒其他城市地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格變化 ,預(yù)測(cè)龍華片區(qū)地鐵標(biāo)竿價(jià)格 龍華地鐵沿線片區(qū)均價(jià) 2022年片區(qū) 規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) 線路 概況 建成時(shí)間 4號(hào)線 連接皇崗口岸、市中心區(qū)、龍華新區(qū)和龍華鎮(zhèn)中心區(qū)的線路，主要站點(diǎn)：蓮花北、梅林、梅林聯(lián)檢站、龍華車(chē)站、龍華鎮(zhèn)中心等，長(zhǎng) 。其中一期工程已建皇崗口岸至少年宮，線路長(zhǎng)。 預(yù)計(jì) 2022年 6月通車(chē) 5號(hào)線 線路由前海灣站至東門(mén)南站。分別設(shè)在前海灣、臨海路、寶華路、寶安中心、翻身、靈芝公園、大浪、同樂(lè)、深職院、西麗、大學(xué)城、塘朗、長(zhǎng)嶺陂、龍華火車(chē)站、民治、五和、坂田、大埔、下水徑、布吉中學(xué)、布吉客運(yùn)站、百鴿籠、布心、太安路、怡景路、黃貝嶺、文錦路、東門(mén)路、大劇院。 預(yù)計(jì) 2022年建成 6號(hào)線 線路由龍華火車(chē)站至松崗，連接龍華新城、石巖、光明新城、公明、松崗等片區(qū) 預(yù)計(jì) 2022年以后 深圳北站 作為廣深港客運(yùn)專(zhuān)線和廈深鐵路的交匯樞紐站，加強(qiáng)了深圳與香港、北京、長(zhǎng)三角、東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系 預(yù)計(jì) 2022年建成 深圳北站 項(xiàng)目?jī)r(jià)格動(dòng)態(tài)預(yù)估： 2022年片區(qū)規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,預(yù)計(jì)將在目前片區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)格上上漲 10%15% 價(jià)格預(yù)判： ?由于地鐵四號(hào)線預(yù)熱時(shí)間比較早，沿線物業(yè)已經(jīng)預(yù)支部分利好，因此地鐵開(kāi)通前兩年內(nèi) ,未來(lái)價(jià)格提升有限，主要是提高銷(xiāo)售速度； ?在地鐵開(kāi)通后，預(yù)計(jì)片區(qū)均價(jià)將得到大幅度的提升，樓盤(pán)品質(zhì)也顯著提高； ?2022年片區(qū)規(guī)劃利好實(shí)現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,參考其他城市地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格變化 ,預(yù)計(jì)將在目前片區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)格上上漲 10%15%左右。 預(yù)計(jì) 2022年均價(jià)可實(shí)現(xiàn) 1300015000元 /平米！ 均價(jià)實(shí)現(xiàn)的說(shuō)明： 1. 公寓均價(jià)預(yù)計(jì) 12022元 /平米 2. 兩房及 2+1房預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)售價(jià) 1250013000之間 18000元 /平米 3. 主力三房單位預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià) 14000元 /平米 2022年項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 營(yíng)銷(xiāo)策略 3 營(yíng)銷(xiāo)策略。 如何推向市場(chǎng)，達(dá)成利潤(rùn)與品牌目標(biāo)？ 特征 2：龍華片區(qū)集中推盤(pán)，龍華新城成為城中絕對(duì)熱點(diǎn)； 世聯(lián)觀點(diǎn) 基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展研判， 2022年的龍華新城區(qū)域市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特征： 特征 1：隨著地鐵開(kāi)通，龍華納入 “ 城市范圍 ” ，龍華的新城市價(jià)值被廣泛認(rèn)知； 特征 3：片區(qū)將聚焦全市范圍內(nèi)置業(yè)客戶(hù)的眼球， “ 海量上門(mén) ” 成為片區(qū)的主要特征！ 樹(shù)立品牌高度、 突出差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 是項(xiàng)目成功關(guān)鍵。 我是中心，該如何特立于市場(chǎng)？ 策略： 打造城市核心，成為新城焦點(diǎn)！ 項(xiàng)目在兩年后入市，因此在營(yíng)銷(xiāo)策略的思考上更多是從戰(zhàn)略層面上來(lái)綜合考慮。 策略 1：用城市綜合體專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商形象占領(lǐng)至高點(diǎn) 策略 2：勾畫(huà)金三角區(qū)域，打造龍華新城核心 策略 3：確立城市核心地位，占領(lǐng)新城話語(yǔ)權(quán) 中航城項(xiàng)目將于2022年入市，憑借項(xiàng)目的位臵優(yōu)勢(shì)及影響力將成為市場(chǎng)上具影響力的項(xiàng)目。中航地產(chǎn)對(duì)于中航城和觀瀾中航城兩個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，已經(jīng)充分體現(xiàn)出中航地產(chǎn)在城市綜合體項(xiàng)目中作為運(yùn)營(yíng)商的專(zhuān)業(yè)地位和價(jià)值。 借力于華強(qiáng)北中航城，對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行資源整合可以發(fā)揮最大的優(yōu)勢(shì)，可以借中航地產(chǎn)和華強(qiáng)北中航城項(xiàng)目的大船出海，順勢(shì)推出市場(chǎng)。 借助中航集團(tuán)其他行業(yè)資源進(jìn)行推廣，如上海賓館、格蘭云天酒店、中航健身會(huì)等。 高度借勢(shì) 中航地產(chǎn) —— 城市綜合體專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商 ?中航地產(chǎn)年度新產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ?中航城招商發(fā)布會(huì) ?城市綜合體專(zhuān)業(yè)高峰論壇 ?軟文炒作 策略 1：用城市運(yùn)營(yíng)商形象占領(lǐng)至高點(diǎn) 系列手段： 城市綜合體打造之系列事件炒作 城市話題：新城市下的新城市綜合體論壇 /新聞炒作 ?中航發(fā)起，特區(qū)報(bào)組織 ?業(yè)內(nèi)人士參與 ?現(xiàn)場(chǎng) LED/影視廳階段性播放 ?系列報(bào)紙專(zhuān)題 ?搜房網(wǎng)、房信網(wǎng)動(dòng)態(tài)新聞 —— 談城市綜合體對(duì)于城市的意義 —— 談龍華城市化發(fā)展對(duì)區(qū)域價(jià)值提升及生活形態(tài)的改變 —— 中航．城上城項(xiàng)目愿景與進(jìn)度發(fā)布 系列社會(huì)話題，讓客戶(hù)了解城市綜合體的源起與價(jià)值，讓城市綜合體價(jià)值成為值得追求的生活價(jià)值。 通過(guò)認(rèn)領(lǐng)城市綠化帶和建立城界等手段，在政府默許的情狀下，打造以天虹百貨為主力的潮流百貨 +劇院 +城市綠化帶的龍華金三角核心區(qū)，以期在集中推盤(pán)的龍華新城凸顯而出。 中航地產(chǎn)攜手龍華政府打造新城金三角核心區(qū) ?中航地產(chǎn)認(rèn)領(lǐng)龍華新城綠化帶新聞發(fā)布活動(dòng) ?龍華新城金三角核心區(qū)掛牌儀式 ?軟文炒作 策略 2：勾畫(huà)金三角區(qū)域，打造龍華新城核心 綜合商業(yè)賣(mài)場(chǎng)－天虹商場(chǎng) 策略 3：確立城市核心地位，占據(jù)高度，占領(lǐng)新城話語(yǔ)權(quán) 以天虹作為龍華新城的商業(yè)旗艦，打造龍華商業(yè)居住文化核心區(qū)，利用中航集團(tuán)的特有資源確立區(qū)域