【正文】 圳速度： 平均每?jī)赡甏呤煲粋€(gè)新的中心，區(qū)域價(jià)值隨中心飚升，引爆市場(chǎng)一個(gè)又一個(gè)興奮點(diǎn) 寶安中心區(qū) 南山中心區(qū) 福田中心區(qū) 寶安大道 西部跨海通道 地鐵 1號(hào)線延長(zhǎng)、 5號(hào)線 寶安中心區(qū)規(guī)劃 濱海大道 地鐵 1號(hào)線、 2號(hào)線 南山中心區(qū)規(guī)劃 深南大道 地鐵 1號(hào)線 廣深港地下火車(chē)站 福田中心 CBD綜合規(guī)劃 龍華新城二線拓展區(qū) —— 下一個(gè)南山中心區(qū)，下一個(gè)市場(chǎng)沸點(diǎn)！ 對(duì)于如何成功運(yùn)作區(qū)域中心，深圳政府早就駕輕就熟 深圳政府承諾的中心，從來(lái)就沒(méi)有讓深圳人失望過(guò) 梅龍路、新區(qū)大道 地鐵 4號(hào)線、 5號(hào)線 龍華新客運(yùn)站 龍華新城二線拓展區(qū)規(guī)劃 （參照福田區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)） …… 一切，為龍華新城而來(lái)！ 操作模式與福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)如出一轍 城 龍華 新城 CBD功能北拓 產(chǎn)業(yè)人口支撐 地鐵 4號(hào)線 交通瓶頸打破 新客運(yùn)站 區(qū)域功能多元化 新城市副中心 由人口被動(dòng)遷移，到人口主動(dòng)遷移 ：住在龍華，不再是不得已的選擇，而是大勢(shì)所趨； 關(guān)外、郊區(qū) 20分鐘 CBD圈層 通勤區(qū) 高尚居住服務(wù)基地 邊緣化 中心化 龍華新城 ——蛻變 CLD 龍華未來(lái) 趨勢(shì) 1 改善型臵業(yè)需求放大 ：以福田區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的龍華新城將不僅吸引首次臵業(yè)、首改臵業(yè)群體，還將涵蓋更廣泛的城市中堅(jiān)力量； 趨勢(shì) 2 通勤特質(zhì)弱化，城市化特質(zhì)凸顯 ：不僅僅解決簡(jiǎn)單的居住問(wèn)題，成為高尚居住服務(wù)基地，與 CBD呈城市雙核心化發(fā)展； 趨勢(shì) 3 2022年 后：大深圳城市布局成型 東西軸發(fā)展城市商務(wù)中心 ，羅湖、福田、南山形成核心商務(wù)帶，深圳灣、后海灣、深南大道、濱海大道沿線構(gòu)成的 關(guān)內(nèi)東西軸線僅供應(yīng)一線豪宅 ； 龍華以高起點(diǎn)定位、高配臵規(guī)劃發(fā)展為高尚生活居住服務(wù)基地，與 CBD在深圳縱向軸線上呈雙核心發(fā)展，不可臵疑的成為 深圳未來(lái)住宅供應(yīng)的主要區(qū)域 ； 2022，唱響龍華新城 ?城市體系下，分工的明晰與精細(xì)化，賦予城市群體生活特有的便利性 全新的龍華新城 —— “ 城市居住體驗(yàn) ” 指數(shù) 便利指數(shù) 人文指數(shù) 時(shí)尚指數(shù) ?城市繁華的簇?fù)硐?，各式各樣的潮流資訊充斥著人們的生活，因?yàn)槌鞘械酿B(yǎng)分，時(shí)尚元素得以開(kāi)花結(jié)果。 ?都市人總是步伐匆匆，爭(zhēng)分奪秒的，城市賦予的生活方式下習(xí)慣與時(shí)間賽跑。 資源指數(shù) ?商業(yè)、商務(wù)、居住的交融，給予城市無(wú)限的能量與動(dòng)力 ① 從城市價(jià)值上看， 0911年龍華的城市價(jià)值將逐漸達(dá)到頂峰 ② 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看， 0911年龍華將成為以福田為首的全市首選的臵業(yè)區(qū)域 中觀視野 20222022年進(jìn)入全新的龍華時(shí)代：城市價(jià)值迅速兌現(xiàn)，崛起為深圳新城市副中心、首選居住中心 競(jìng)爭(zhēng)：西軸的逐漸衰弱，東軸還未崛起 價(jià)值： 2022年后的城市價(jià)值將預(yù)先釋放 微觀視野 3 項(xiàng)目解讀。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和核心價(jià)值 (項(xiàng)目指標(biāo)：地段價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng) ) 山水別墅線 交通樞紐區(qū) 居住核心區(qū) 星河丹堤、水榭山、 龍一號(hào)、圣莫麗斯 占據(jù)交通便利、自然資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃配套優(yōu)勢(shì) 以新客站為核心，發(fā)展綜合配套服務(wù)功能 住宅集中開(kāi)發(fā)，大量商業(yè)配套，成為居住核心 梅隴鎮(zhèn)、上塘道、日出印象、七里香榭、水榭春天、綠景項(xiàng)目、泰華項(xiàng)目、地鐵項(xiàng)目 …… 地段解析 地鐵沿線 ?二線拓展區(qū)居住核心區(qū) 距離關(guān)口約 4公里 距離中心區(qū)，車(chē)行 20分鐘 距離地鐵站 400米內(nèi) ,步行到地鐵 4號(hào)線紅山站約 8分鐘 地段解析 本項(xiàng)目 泰華 水榭春天 2022金地上塘道 小 學(xué) 劇院 中 /小學(xué) 已成型物業(yè)沿梅龍路、布龍路分布，地塊周邊大量土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài) 紅山站 2022幸福楓景 20222022 金地梅隴鎮(zhèn) 2022錦繡江南 2022陽(yáng)光新境園 2022世紀(jì)春城四期 2022日出印象 2022七里香榭 綠景 小學(xué) 中學(xué) ?居住核心區(qū)： 片區(qū)已出讓待開(kāi)發(fā)土地包含 140萬(wàn)住宅 ， 22萬(wàn)商業(yè) （不含原港鐵用地部分）； ? 交通便利： 地鐵與主干道人民路交匯，牽引龍華老鎮(zhèn)、梅龍路、布龍路人流； ? 景觀優(yōu)越： 緊鄰城市綠軸帶，片區(qū)純粹； ? 配套齊全： 規(guī)劃大量高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)、文娛、教育； 布龍路 水榭春天 宏偉藍(lán)圖等待書(shū)寫(xiě) 競(jìng)爭(zhēng)解析 大量住宅同時(shí)段集中供應(yīng)，片區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈； 2022年 2022年 20222022年 77萬(wàn) 44萬(wàn) 32萬(wàn) 124萬(wàn) 20222022年 二線拓展區(qū)片區(qū)推盤(pán)量 潛龍華城 金地梅隴鎮(zhèn) 世紀(jì)春城 七里香榭 城色 …… 金地梅隴鎮(zhèn) 幸福楓景 金域華府 …… 潛龍項(xiàng)目 金域華府 金地上塘道 …… 水榭春天 泰華項(xiàng)目 綠景項(xiàng)目 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目 …… 隨著大量項(xiàng)目紛紛上馬，二線拓展區(qū)片區(qū)日益成熟，但競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈 項(xiàng)目 /地塊 占地 建面(萬(wàn)） 商業(yè)（萬(wàn) ) 容積 率 主力產(chǎn)品及面積區(qū) 間 1 綠景項(xiàng)目 —— 34 2房、 3房：按照 9070限制 2 水榭春天 10 中大面積戶型居多。 一期以 8590m2的小三房為主。二期為 120平以上大戶，最大 160— 170m2（雙拼） 3 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目 3 3 4 100％小戶型， 90－ 70限制 4 泰華項(xiàng)目 兩房三房為主 5 金地上塘道 4588平米 1房、 2房、3房 6 本項(xiàng)目 商業(yè)面積： 住宅面積： 1 4 3 5 2 2022年面市 2022年面市 2022年面市 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)特點(diǎn)： 水榭春天 —— 片區(qū)指標(biāo)大盤(pán) 泰華項(xiàng)目 —— 容積率相對(duì)較低 金地上塘道 —— 梅隴鎮(zhèn)品牌優(yōu)勢(shì)及客戶資源優(yōu)勢(shì) …… 片區(qū)內(nèi)不乏優(yōu)質(zhì)品牌大盤(pán)，規(guī)模、容積率等基本指標(biāo)本項(xiàng)目均不占優(yōu) 競(jìng)爭(zhēng)解析 片區(qū)內(nèi)大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目各項(xiàng)傳統(tǒng)指標(biāo)均不占優(yōu) 如何突圍？ 價(jià)值發(fā)現(xiàn)：區(qū)域 ——類(lèi)比南山中心區(qū) 南山商業(yè)文化中心 南山商業(yè)文化中心 保利文化廣場(chǎng) 海岸 MALL 以 保利劇院、海岸城為核心的 南山商業(yè)文化中心 成為 南山新中心 ，地段價(jià)值飆升，迅速將南油、海雅百貨傳統(tǒng)商圈邊緣化； 凱賓斯基酒店 天利廣場(chǎng) 海岸城寫(xiě)字樓 2022年，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃立案； 2022年，海岸城、保利劇院開(kāi)始開(kāi)放， 新中心形成。 區(qū)域類(lèi)比 濱海大道 后海大道 海岸城百貨 保利劇院 海岸城辦公群 城市綠軸 南山商業(yè)文化中心（海岸城、保利劇院） 保利 文化廣場(chǎng) 觀海臺(tái) 學(xué)府中學(xué) 凱賓斯基酒店 海印長(zhǎng)城 濱海之窗 漾日灣畔 學(xué)府小學(xué) 南山第二 外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 周邊住宅物業(yè)價(jià)格： 2022 海印長(zhǎng)城 5800元 /㎡ 漾日灣畔 6000元 /㎡ 2022 濱海之窗 6250元 /㎡ 2022年該片區(qū)二手房放盤(pán)價(jià)格普遍在 南山商業(yè)文化中心周邊項(xiàng)目入市過(guò)早，銷(xiāo)售期未能兌現(xiàn)南山中心區(qū)價(jià)值。 劇院、學(xué)校、超級(jí) SHOPPING MALL、寫(xiě)字樓、酒店、城市公共休閑景觀帶構(gòu)成的復(fù)合功能綜合體成為中心，純住宅邊緣化。 占據(jù)核心區(qū)“ 金三角 ” 本項(xiàng)目所占位臵與規(guī)劃配臵，極類(lèi)似南山商業(yè)文化中心核心區(qū)！ 劇院 學(xué)校 中航項(xiàng)目 城市主路 地鐵站 天虹商場(chǎng) 城市綠軸 劇院、學(xué)校、商場(chǎng)、城市綠軸的綜合作用，使得本項(xiàng)目所處位臵天然就是中心的核心！ 價(jià)值發(fā)現(xiàn)： 項(xiàng)目 ——類(lèi)比福田中心區(qū) (星河國(guó)際 ) 2022年以前 福田中心區(qū)規(guī)劃寫(xiě)字樓尚在建設(shè)階段 大片住宅用地集中供應(yīng) （黃埔雅苑、城中雅苑、雅頌居、星河國(guó)際 …… ） 星河國(guó)際面市前，住宅呈散點(diǎn)發(fā)展，勢(shì)均力敵，生活服務(wù)中心尚不明顯。 項(xiàng)目類(lèi)比 福田中心區(qū) 之 星河國(guó)際 發(fā)展興苑 城中雅苑 中海華庭 星河國(guó)際 2022年 9300 8200 8000 2022年 2022年 1999年 6700 20222022年，福田中心區(qū)住宅集中成片供應(yīng)，星河國(guó)際＼COCOPARK依托購(gòu)物公園、 天虹商場(chǎng) 迅速成為了片區(qū)公認(rèn)的中心。物業(yè)價(jià)值大大高于周邊其他純住宅類(lèi)物業(yè)。 成片開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，品牌商業(yè)主力店（天虹、沃爾瑪、家樂(lè)福、JUSCO）所在地必然成為中心 中航項(xiàng)目類(lèi)似 2022年的星河國(guó)際！ 項(xiàng)目類(lèi)比 萬(wàn)象城 之 幸福里 依托商業(yè)航母中心的城市高尚住宅 超高層住宅價(jià)值因綜合體價(jià)值而升 萬(wàn)象城一期 幸福里 萬(wàn)象城二期 物業(yè)價(jià)值： 幸福里： 4萬(wàn) 都市名園： 城市天地廣場(chǎng)： 價(jià)值發(fā)現(xiàn)： 中航 ——城市綜合體專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 金地、萊蒙、綠景、泰華 …… —— 深圳優(yōu)秀的住宅開(kāi)發(fā)商 在深圳成功開(kāi)發(fā)眾多名盤(pán) 但對(duì)于復(fù)合模式的綜合運(yùn)營(yíng) 從來(lái)就不是行家 中航 —— 從來(lái)就不是區(qū)域開(kāi)發(fā)的跟隨者，從來(lái)都不僅僅滿足于普通住宅開(kāi)發(fā)。每一個(gè)中航項(xiàng)目的誕生，都伴隨著一個(gè)新中心的崛起！ 中航 …… 觀瀾中航城 華強(qiáng)北中航城 伴隨著 “ 中航城 ” 系列項(xiàng)目品在全國(guó)各地的成功運(yùn)營(yíng)， “ 中航 ” 品牌標(biāo)簽熠熠生輝，奠定中航 城市綜合體專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商 的領(lǐng)導(dǎo)地位。 “ 規(guī)模品質(zhì)住區(qū) ” “ 地鐵 4號(hào)線 ” “ 片區(qū)旗艦級(jí)商業(yè) ” 城市快速通勤系統(tǒng) 社區(qū)、大盤(pán) 改變片區(qū)定義城市價(jià)值 “ 超高層住宅 ” 最具城市意象的地標(biāo) “ 金三角 地段中心 ” 劇院、學(xué)校、城市綠軸 核心 競(jìng)爭(zhēng)力 片區(qū) 共享 指標(biāo) 本項(xiàng)目 領(lǐng)先 指標(biāo) 核心 競(jìng)爭(zhēng)力 城市綜合體 郊區(qū)大盤(pán) 分水嶺 大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) “ 專(zhuān)業(yè)城市綜合體運(yùn)營(yíng)商 ” 成功開(kāi)發(fā)的堅(jiān)實(shí)后盾 中心化 —— 超越競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)制勝關(guān)鍵 —— 搶占中心制空權(quán)，城市核心價(jià)值最大化 高配臵規(guī)劃新興區(qū)域 城市化進(jìn)程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)均力敵 港鐵項(xiàng)目擱淺，除本項(xiàng)目外，沒(méi)有誰(shuí)能承擔(dān)起中心重任，二線拓展區(qū)居住核心板塊群雄無(wú)首 港鐵項(xiàng)目落地前，誰(shuí)搶占城市焦點(diǎn)中心，誰(shuí)就能搶奪新城制空權(quán)！ 競(jìng)爭(zhēng)破局 龍華新城二線拓展核心區(qū) 我是中心！ 項(xiàng)目定位 中航項(xiàng)目之于二線拓展區(qū) 擔(dān)綱龍華新城中心統(tǒng)帥！ 唱響龍華城市化進(jìn)程主旋律！ 如果說(shuō)拓展區(qū)大量的住宅供應(yīng)是一片汪洋大海，那么中航項(xiàng)目就是大海中奪目的明珠，全城矚目的焦點(diǎn)！ 她是 ——新城核心地標(biāo)性商業(yè)中心 具體商業(yè)運(yùn)作模式由專(zhuān)業(yè)商業(yè)公司完成，此處不再贅述。 ? 大型品牌主力店：天虹 ? 體驗(yàn)式趣味購(gòu)物場(chǎng)所 ? 餐飲娛樂(lè)綜合配套服務(wù) ? 極具城市感的公共場(chǎng)所 …… 龍華最具城市感的地點(diǎn) 她是 ——新城最亮麗的城市住宅群落 光彩奪目，領(lǐng)唱新城！ 未來(lái)之城 生態(tài)之城 動(dòng)感之城 魅力之城 不夜之城 中航 〃 城 上 城 案名釋意： 通過(guò)打造“中航城”系列產(chǎn)品，強(qiáng)化中航品牌，牢牢建立中航專(zhuān)業(yè)城市綜合體運(yùn)營(yíng)商品牌。 以中航為品牌號(hào)召，嫁接華強(qiáng)北“中航城”品牌標(biāo)簽，強(qiáng)化“城”、“中心”的概念。 案名建議 1 項(xiàng)目形象關(guān)鍵詞 城市化、多元化、中心化 中航 代言龍華城市化進(jìn)程 未來(lái)域 案名建議 2 ② 本項(xiàng)目的所處地段具備成為中心的優(yōu)勢(shì)，依靠商業(yè)、超高層搶奪新城核心成為擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的制勝關(guān)鍵 . ① 二線拓展區(qū)核心區(qū)大量項(xiàng)目同期上馬， 2022年后集中放量，以中小戶型的 2/3房為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 微觀視野 項(xiàng)目界定：中大規(guī)模的地鐵沿線城市綜合體物業(yè) 定位初判：以商業(yè) +超高層打造地標(biāo)型城市綜合體為核心競(jìng)爭(zhēng)力，確立新城中心地位為制勝關(guān)鍵 建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)充分考慮市場(chǎng)周期 ,依托市場(chǎng)復(fù)蘇期 ,立足剛性需求 . 宏觀視野 20222022年進(jìn)入全新的龍華時(shí)代：城市價(jià)值迅速兌現(xiàn)，崛起為深圳新城市副中心、首選居住中心 微觀視野 中觀視野 機(jī)遇與挑戰(zhàn)： 20222022年片區(qū)集中放量，住宅同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，成功運(yùn)作綜合體確立新城中心地位為制勝關(guān)鍵 OPINON 目標(biāo) POSITION 定位 PLANNING 物業(yè)規(guī)劃 CONTENTS SALE 營(yíng)