【正文】 0 . 811 . 2供應(yīng)成交供銷比單位：萬方 ?在目前政策環(huán)境下， 投機(jī)需求被抑制，成都整體市場(chǎng)趨于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài) ?結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期來看，市場(chǎng)仍處于穩(wěn)步發(fā)展階段 ?市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)比有所縮水，但需求仍然旺盛 整體市場(chǎng)總結(jié) 成都低密度市場(chǎng)整體走勢(shì)依然良好 成都低密度市場(chǎng)分析 ?市場(chǎng)走勢(shì) ?板塊分析 ?成功案例借鑒 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場(chǎng)啟動(dòng) 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場(chǎng)的成熟 2022 2022 2022至今 位于城市地段，滿足城市財(cái)富階層炫耀心理，價(jià)格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級(jí)居住夢(mèng)想，價(jià)格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場(chǎng)反應(yīng)良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢(mèng)想的中產(chǎn)階級(jí)，價(jià)格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場(chǎng)反應(yīng)良好 風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨(dú)特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價(jià)合理，滿足成都人的度假生活需要，市場(chǎng)反應(yīng)良好 青城白鷺洲、中國(guó)青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個(gè)板塊；城市別墅項(xiàng)目屈指可數(shù)，但是價(jià)格最高；度假別墅依舊火爆；整個(gè)別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價(jià)格檔次的多樣化，競(jìng)爭(zhēng)充分 麓山國(guó)際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 成都低密度市場(chǎng)經(jīng)過二十年的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 溫江板塊：中端 +近城市 都江堰 +青城山： 牧馬山板塊： 15分鐘 30分鐘 30分鐘 郫縣板塊 以獨(dú)棟價(jià)格為參比價(jià)格來比較區(qū)域價(jià)格 800020220元，度假屬性 850012022元，非成熟別墅區(qū)域 龍泉板塊： 900017000元（度假屬性，中糧御嶺灣進(jìn)駐抬高了整個(gè)區(qū)域價(jià)格） 1300018000元，度假屬性 但有向第一居所轉(zhuǎn)換的趨勢(shì) 850015000元，度假兼城市屬性 新都板塊： 無獨(dú)棟社區(qū)，非成熟別墅區(qū)域 華陽板塊：高端 +近城市 稀缺 +城市屬性 高端城市別墅區(qū)域 高端度假別墅區(qū)域 中高端度假別墅區(qū) 未成熟別墅區(qū)域 獨(dú)棟基本已沒有銷售，雙拼價(jià)格在 30000萬 /元左右 1202230000元，城市屬性 成都市區(qū)別墅分布狀況 市場(chǎng)各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時(shí)間和距離的不同，價(jià)格呈梯度遞減 華陽板塊－－在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成為新的頂級(jí)城市別墅區(qū) 華陽 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：城市配套、高爾夫， ?規(guī)劃：城市向南發(fā)展 ?配套 /交通：天府大道 ?面積：聯(lián)排 260300獨(dú)棟： 230500 ?價(jià)格：聯(lián)排 900010000，獨(dú)棟：1202230000 ?品質(zhì) /檔次：品質(zhì)突出，處于高檔 ?來源：主要為成都客戶，部分省外、港臺(tái)客戶 ?層次：基本屬于城市頂尖才智階層 ?特征：知識(shí)層面高，有相當(dāng)財(cái)富積累 未來供應(yīng) ?由于是城市發(fā)展方向，低密度物業(yè)供應(yīng)將逐步減少 未來方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 區(qū)域分化 : ?高新區(qū)附近隨著區(qū)域進(jìn)一步城市化 ,將成為承接浣花溪的新的頂級(jí)城市別墅板塊 。 ?天府大道再向南則依托與城市新區(qū)的關(guān)系及便捷的交通成為高檔第一居所別墅板塊 ,產(chǎn)品形式以獨(dú)棟及聯(lián)排為主 . 天府大道30分 溫江板塊－－依托花博會(huì)和便利交通演變成高檔大型居住區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園社區(qū)為主 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花博會(huì) ?規(guī)劃：具有行政辦公、商業(yè)、文化會(huì)展等城市中心職能，具有良好生態(tài)人居環(huán)境的城市綜合新區(qū)。 ?配套 /交通：光華大道，花博會(huì) ?面積：聯(lián)排 150260獨(dú)棟： 300500 ?價(jià)格：聯(lián)排 700010000，獨(dú)棟：800013000 ?品質(zhì) /檔次：處于中高檔 ?來源：主要為成都客戶，有部分省內(nèi)和全國(guó)其他城市客戶，少量海外 ?層次：中高級(jí)白領(lǐng)和高級(jí)財(cái)富人士 ?特征：知識(shí)層面高，處于財(cái)富上升階段 未來供應(yīng) ?未來將會(huì)有大量低密度物業(yè)供應(yīng) 未來方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 由于依托花博會(huì)和以花為文化的主題旅游，今后將會(huì)形成以旅游為特色，比較適宜人居的生態(tài)型園林高檔居住區(qū)，低密度物業(yè)將主要在花博會(huì)、國(guó)色天香附近聚集，除第一居所外，養(yǎng)老型客戶將逐漸增多。 溫江 牧馬山－－隨交通條件的改善，逐步由第二居所演變成近郊資源型的高檔低密第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：牧馬山、高爾夫 ?規(guī)劃：運(yùn)動(dòng)休閑為特色，以休閑商務(wù)和高尚人居為主體，集會(huì)展、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、教育科研等于一體的綜合性臨空型生態(tài)山水新城 ?配套 /交通：南延線、雙楠大道、機(jī)場(chǎng)高速、成雅高速 ?面積：聯(lián)排 165200獨(dú)棟： 300900 ?價(jià)格：聯(lián)排 800010000，獨(dú)棟：1300018000 ?品質(zhì) /檔次：成都頂級(jí)別墅的聚集地 ?來源：客戶較廣泛，除成都客戶，外地客戶占較大比例 ?層次：頂級(jí)財(cái)富人士 ?特征：擁有雄厚財(cái)富實(shí)力，知識(shí)層面較高的商務(wù)人士 未來供應(yīng) ?未來土地供應(yīng)較大，低密度物業(yè)將會(huì)大量推出。 未來方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 依托天然的自然資源及高爾夫資源，并隨著交通條件的逐步改善，將逐步形成成都富人居住區(qū)，第二居所的性質(zhì)逐步改變，演變?yōu)榈谝痪铀?，并在牧馬山及高爾夫周圍形成以獨(dú)棟為主體的高檔別墅區(qū)。 牧馬山 龍泉板塊－－在生態(tài)環(huán)境和交通便利雙重驅(qū)動(dòng)下，演變成近郊中高端低密第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：龍泉山 ?規(guī)劃：城市向東發(fā)展，生活居住為主的生態(tài)型新區(qū) ，打造“二十一世紀(jì)最佳生態(tài)居住區(qū)域”。 ?配套 /交通：三環(huán)、成洛大道，農(nóng)業(yè)基地 ?面積：聯(lián)排 160300獨(dú)棟： 200400 ?價(jià)格：聯(lián)排 60008000，獨(dú)棟：800016000 ?品質(zhì) /檔次：產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，檔次中高 ?來源：成都為主，部分省外人士 ?層次：城市中間階層 ?特征：財(cái)富積累期，有較高文化層次 未來供應(yīng) ?土地儲(chǔ)備充足，未來低密度物業(yè)將會(huì)大量推出。 未來方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 城市向東發(fā)展，加上優(yōu)良的龍泉山自然稟賦和農(nóng)業(yè)生態(tài)等產(chǎn)業(yè)支持，該地區(qū)在未來將有可能成為成都近郊最佳生態(tài)居住區(qū)，將會(huì)是未來新興的低密度物業(yè)聚集區(qū)。 龍泉 成洛大道 30分 郫縣板塊－－在都市融合下，將演變成成都白領(lǐng)被動(dòng)郊區(qū)化的大型第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花卉、生態(tài)農(nóng)業(yè) ?規(guī)劃：一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局打造古蜀文化新城，生態(tài)人居新城，現(xiàn)代工業(yè)新城，科教產(chǎn)業(yè)新城，魅力產(chǎn)業(yè)新城。 ?配套 /交通：成灌高速、金牛大道、軟件產(chǎn)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)、中藥、盆景 ?面積：聯(lián)排 230300，獨(dú)棟 300400 ?價(jià)格：聯(lián)排 50008000，獨(dú)棟 850012022 ?品質(zhì) /檔次：房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，檔次較低 ?來源：郫縣本地客戶 ?層次：基本都是由縣里客戶購買，層次較低 ?特征：本地高科技企業(yè)，屬于知識(shí)型 未來供應(yīng) ?房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地儲(chǔ)備充足，有很大發(fā)展前景。 未來方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 郫縣 羊犀線30分鐘 根據(jù)郫縣的發(fā)展規(guī)劃，未來本區(qū)域?qū)?huì)發(fā)展成為新型的宜居新城，中高檔花園社區(qū)和別墅將會(huì)是本區(qū)域的主要發(fā)展方向。 成都低密板塊演變圖－－整體由一、二居混合演變成各有特色的第一居所 城區(qū) 華陽：一居 城市近郊高端別墅 牧馬山：一居 中高端商務(wù)休閑資源別墅 溫江：一居 城市生態(tài)住區(qū) 郫縣：一居大型中端生態(tài)住宅區(qū) 龍泉：一居 中高端生態(tài)別墅 市區(qū) 郊區(qū) 頂級(jí)城市別墅 華陽：一居 城市近郊高端別墅 牧馬山：一、二居 中高端商務(wù)休閑資源別墅 溫江：一、二居 城市生態(tài)住區(qū) 郫縣：一居大型中端生態(tài)住宅區(qū) 龍泉：一、二居 中高端生態(tài)別墅 本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)力點(diǎn)－－區(qū)域?qū)⑻峁┮环N獨(dú)具特色的生態(tài)休閑度假社區(qū)生活方式，向大成都的第一居所看齊 “ 本區(qū)域 ” (本項(xiàng)目 ) —— 休閑度假第一居所 非傳統(tǒng)的、功能復(fù)合型的，主要滿足高層次人群的更高層次的精神需求，體現(xiàn)休閑、度假、養(yǎng)老、投資等功能需求。 針對(duì)休閑度假營(yíng)造真正的休閑度假生活氛圍和生活方式。 針對(duì)養(yǎng)老營(yíng)造健康舒適便利的生活環(huán)境 針對(duì)投資實(shí)現(xiàn)物業(yè)總價(jià)控制，預(yù)示升值空間 要求小區(qū)內(nèi)部有較完善的配套設(shè)施 自成體系，形成獨(dú)有的特色 /風(fēng)情，并能夠承擔(dān)部分城市功能 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足客戶多元化需求 整體定位 核心競(jìng)爭(zhēng)要素 對(duì)公共交通和配套的依賴 與城市的關(guān)系 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) “ 成都周邊低密板塊 ” —— 傳統(tǒng)居住方式 傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住功能，提高生活品質(zhì)，滿足財(cái)富人士身份要求體現(xiàn)人生價(jià)值 滿足日常工作生活的便利，營(yíng)造傳統(tǒng)的人文、商務(wù)休閑氛圍，高品質(zhì)社區(qū)，物業(yè)單價(jià)一般較高 對(duì)周邊公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強(qiáng)，要求高 要求新城與舊城之間 聯(lián)系緊密 ，新區(qū)建設(shè)與舊城改造相互協(xié)調(diào)發(fā)展 物業(yè)類型以別墅、洋房為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要 成都低密度市場(chǎng)分析 ?市場(chǎng)走勢(shì)分析 ?板塊分析 ?成功案例借鑒 香頤麗都 鷺湖宮 —— 城市遠(yuǎn)郊較大規(guī)模項(xiàng)目，利用豐富的生態(tài)資源打造特色人居環(huán)境，整體檔次為中高端 基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目賣點(diǎn) 基礎(chǔ)資料 位于溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)江安河畔，占地 ，總建筑面積約 30萬平米。共六大組團(tuán)，成島狀分布于約 68000平米鷺湖畔， 產(chǎn)品 由獨(dú)棟、雙拼、疊拼、花園洋房、多層、小高層以及商業(yè)配套組成 配套 游泳池、會(huì)所、籃球場(chǎng)、健身房、棋牌室、洗衣店、咖啡廳、停車場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、歌舞廳、美容美發(fā)、羽毛球場(chǎng)、餐廳、高爾夫練習(xí)場(chǎng) 溫江片區(qū) 賣點(diǎn)一：溫江國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目融建筑與生態(tài)、環(huán)保、人文主題于一體，傾力打造中國(guó)人居建筑樣板社區(qū) 。 賣點(diǎn)二： ?獨(dú)創(chuàng)的 “ 雙首層 ” 設(shè)計(jì) 。 ?人性化的園林布局 。 ?創(chuàng)建白鷺生態(tài)棲息地 。 三利宅院白云渡 —— 華陽區(qū)以打造特色社區(qū)人文為賣點(diǎn)的近郊高檔別墅，整體檔次中端 基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目賣點(diǎn) 賣點(diǎn)一：以書院文化為特色的高檔別墅區(qū)，注重塑造人文氣質(zhì)。 賣點(diǎn)二： ?建筑采用中國(guó)傳統(tǒng)圍合式庭院設(shè)計(jì)，注重鄰里關(guān)系的回歸。 ?中庭設(shè)計(jì)，增加采光面和空間感。 ?院落感很強(qiáng)，前院、后院、側(cè)院多重院落設(shè)計(jì)。 基礎(chǔ)資料 占地 260多畝，由 39棟獨(dú)棟別墅、 279棟聯(lián)排別墅組成， 20戶聯(lián)排為一組團(tuán)。 產(chǎn)品 獨(dú)棟： 398593平米聯(lián)排： 260359平米 配套 泳池、書院主題會(huì)所、 、 300米生態(tài)長(zhǎng)廊， 8000平米人工湖 華陽片區(qū) 盛世中華 —— 龍泉驛地區(qū)以川西民居為主要風(fēng)格低密度物業(yè)，整體檔次中端 基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目賣點(diǎn) 賣點(diǎn)一：依靠龍泉山，以山景資源為賣點(diǎn)。 賣點(diǎn)二：川西民居風(fēng)格 基礎(chǔ)資料 總占地 130畝，一期占地 40畝。容積率 ，共 75戶 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅： 237－ 300平左右 配