【正文】 發(fā)展規(guī)律 度假吸引力逐漸轉(zhuǎn)向城市吸引力 結(jié)合本項(xiàng)目資源，項(xiàng)目應(yīng)作為生態(tài)型人居城市示范性項(xiàng)目，以帶動(dòng)區(qū)域的整體發(fā)展 ?地段 ?規(guī)模 ?區(qū)域可塑性 ?交通便利度 ?配套 ?資源情況 地塊關(guān)鍵指標(biāo) ?金馬片區(qū)的區(qū)域價(jià)值需要轉(zhuǎn)型：集休閑、度假、居住一體 ?羊馬新城規(guī)劃定位為生態(tài)型人居城市 發(fā)展機(jī)遇 發(fā)展基礎(chǔ) ?742畝較大規(guī)模的可延展性 ?緊鄰城市規(guī)劃道路和主干道，交通便利 ?外部擁有優(yōu)勢(shì)資源：高爾夫濕地公園、奧普汽車主題公園 ,花卉苗木基地 生態(tài)人居城市示范區(qū) 本項(xiàng)目區(qū)域占位 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 面對(duì)區(qū)域內(nèi)外的層層競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何突圍？ ?成都低密度市場(chǎng)分析 ?區(qū)域低密度市場(chǎng)分析 成都低密度市場(chǎng)分析 ?市場(chǎng)走勢(shì) ?板塊分析 ?成功案例借鑒 政策環(huán)境 政府目前的政策核心是抑制投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程 ?國(guó)十一條 增加保障性住房和普通商品住房有效供給等 ?新國(guó)十條 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)等 ?新國(guó)五條 各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施的力度。鷺湖宮 —— 城市遠(yuǎn)郊較大規(guī)模項(xiàng)目，利用豐富的生態(tài)資源打造特色人居環(huán)境，整體檔次為中高端 基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目賣點(diǎn) 基礎(chǔ)資料 位于溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)江安河畔，占地 ，總建筑面積約 30萬(wàn)平米。為香港建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化一流都市的形象，平添 “ 生機(jī) ” 。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) ,二手樓價(jià)格的增長(zhǎng)率可以代表本區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格年增長(zhǎng)率 . 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 按照自然平均增長(zhǎng)率計(jì)算 項(xiàng)目入市均價(jià) 為 9390元 /平米 在考慮政府政策執(zhí)行力度將會(huì)加大以及采取低開高走的策略，本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng)在一個(gè)浮動(dòng)范圍之間 85009500 元 /平方米之間 確定均價(jià) 謝謝大家 。 那么我們將更多的目光聚焦于現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本案 美泉紀(jì) 悅水藍(lán)山 月映長(zhǎng)灘 選擇比較有代表性的三個(gè)樓盤：美泉紀(jì)、悅水藍(lán)山、月映長(zhǎng)灘 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 選取原則： 典型項(xiàng)目概況 美泉紀(jì) 規(guī)模 占地面積： 66667平米，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（聯(lián)排，疊拼） 戶型面積 150210平米 配套 學(xué)校 :七中 其他 :魚鳧溫泉酒店、花博會(huì)展館 價(jià)格 均價(jià) 7000元 /平方米、 總價(jià) 100120萬(wàn) 賣點(diǎn) 總價(jià)低，溫泉?jiǎng)e墅 自身無(wú)優(yōu)勢(shì)資源，整體檔次較低，產(chǎn)品為聯(lián)排、疊拼，主要以低總價(jià)、魚鳧溫泉為賣點(diǎn)，銷售情況較好 項(xiàng)目問(wèn)題 銷售狀況 共推出 150套，已售 120套 典型項(xiàng)目概況 —悅水藍(lán)山 規(guī)模 占地面積 :100332平方米 ，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（ 聯(lián)排 ,雙拼 ） 戶型面積 168315平米 配套 學(xué)校：樹德中學(xué)、成都七中 醫(yī)院：市五醫(yī)院、成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城 銀行：交通銀行、建設(shè)銀行 購(gòu)物：家樂(lè)福、紅旗連鎖、美好家園 價(jià)格 均價(jià) 7700元 /平方米、 總價(jià) 120200萬(wàn) 賣點(diǎn) 總價(jià)低，戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用 自身無(wú)優(yōu)勢(shì)資源，整體檔次不高，產(chǎn)品為聯(lián)排、雙拼，主要以低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用的戶型為賣點(diǎn)，銷售情況較好 ，產(chǎn)品基本無(wú)多大亮點(diǎn) 項(xiàng)目問(wèn)題 銷售狀況 一期基本售罄，現(xiàn)為二期一批次，已售 40套 規(guī)模 占地面積 :65602平方米（總體規(guī)劃占地 1000畝） ，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（ 聯(lián)排 ,疊拼 ）、多層 戶型面積 聯(lián)排： 308360m2 ，疊拼： 130180m2，多層： 140160m2 配套 享有滿足城市便捷生活所需的一切城市配套資源，電影主題街區(qū)、濱河餐飲、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、音樂(lè)主題街區(qū)、鄰里中心、賓館、公園、學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全全，目前還在打造中，現(xiàn)在配套只有菜市、學(xué)校及鄰里型商業(yè)街區(qū) 價(jià)格 均價(jià) 8000元 /平方米 ，總價(jià) 100288萬(wàn) 賣點(diǎn) 賣點(diǎn)一：臨近后期規(guī)劃的金馬體育城 賣點(diǎn)二：科技智能化社區(qū) 賣點(diǎn)三：開發(fā)商品牌：中鐵二局 典型項(xiàng)目概況 —月映長(zhǎng)灘 ，但仍有一段距離，不能充分利用河資源 ，在景觀打造上未形成體系 項(xiàng)目問(wèn)題 自身無(wú)資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼為主，以品牌、規(guī)劃完善的配套（金馬體育城中央生活區(qū)）、低碳、智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)，銷售情況好 銷售狀況 總戶數(shù) 171戶，已銷售 70套 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品類型 總體量 潛在供應(yīng)量 銷售情況 競(jìng)爭(zhēng)程度 月映長(zhǎng)灘 中高端 別墅 (聯(lián)排、疊拼）、多層 約 40萬(wàn)平米 30多萬(wàn)平米 良好 ★ ★ ★ ★ 美泉紀(jì) 低端 別墅（聯(lián)排、疊拼） 約 4萬(wàn)平米 4000平米左右 較好 ★ 悅水藍(lán)山 中端 別墅（聯(lián)排、雙拼） 約 8萬(wàn)平米 2萬(wàn)平米左右 較好 ★ 月映長(zhǎng)灘 是目前 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 ， 是本項(xiàng)目的 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)的理解，本項(xiàng)目采取跟隨者、挑戰(zhàn)者的策略，結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，在月映長(zhǎng)灘的基礎(chǔ)上突破 次 /非主流市場(chǎng) 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過(guò)河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢(shì) — 客戶取向類似 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 取長(zhǎng)：發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，制造新亮點(diǎn) — 避短：針對(duì)對(duì)手的弱點(diǎn)，進(jìn)行擊破 行業(yè)老大 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 本項(xiàng)目 |競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇 | 挑戰(zhàn)者 追隨者 + 那么，我們就需要更深入的了解一下我們的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：月映長(zhǎng)灘 月映長(zhǎng)灘 SW分析 S W ? 開發(fā)商品牌較好：中鐵二局 ? 周邊規(guī)劃配套非常完善：依托金馬體育城 ? 自身規(guī)劃有個(gè)別特色配套：泰迪熊主題公園 ? 產(chǎn)品打造：低碳化、智能化 ? 雖以金馬河為主打資源，但未能良好開發(fā) ? 周邊規(guī)劃配套雖完善，但整體建設(shè)緩慢 ? 景觀打造未成體系 ? 自身規(guī)劃配套還不夠完善 本案 VS月映長(zhǎng)灘 思考：有沒(méi)有什么是我們有而她沒(méi)有的 …… ? 品牌打造正是我們的目標(biāo)，而且品牌也不能代表所有 ? 我們同樣可以依托金馬體育城，共享區(qū)域配套 ? 我們同樣可以規(guī)劃特色配套，甚至更加完善 ? 我們同樣可以擁有低碳、智能化的產(chǎn)品，甚至更加創(chuàng)新 ? 開發(fā)商品牌較好：中鐵二局 ? 周邊規(guī)劃配套非常完善：依托金馬體育城 ? 自身規(guī)劃有個(gè)別特色配套：泰迪熊主題公園 ? 產(chǎn)品打造：低碳化、智能化 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 我們的核心優(yōu)勢(shì)是什么呢？ 優(yōu)勢(shì)資源分析 濕地公園？高爾夫？汽車主題公園？花卉苗木基地？ 項(xiàng)目資源 稀有性 強(qiáng)勢(shì)性 濕地公園 高爾夫 濕地公園 高爾夫 汽車主題公園 花卉苗木基地 在生態(tài)型休閑度假示范區(qū)的大前提下對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源進(jìn)行篩選 優(yōu)勢(shì)資源 花卉苗木基地稀有但不強(qiáng)勢(shì) 汽車主題公園稀有，但不符合“生態(tài)”主題 生態(tài)性 接下來(lái)，對(duì)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行更進(jìn)一步的分析 Copyright(c) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 高爾夫不能作為本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)資源 開發(fā)特征：周期長(zhǎng)，前期投入大，高爾夫運(yùn) 營(yíng)要求高 盈利模式：球場(chǎng)收益與地產(chǎn)收益并重 產(chǎn)品特征：檔次最高，滿足金字塔尖群體 高爾夫物業(yè)：景觀價(jià)值 +運(yùn)營(yíng)價(jià)值 高爾夫作用：雪中送炭 適用性：不過(guò)多考慮市場(chǎng)，物業(yè)的成敗與球 場(chǎng)的成敗緊密相關(guān) 典型項(xiàng)目：觀瀾高爾夫、昆明春城高爾夫 高爾夫驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目特性 ?項(xiàng)目的情況與高爾夫驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目的特性不匹配 那么，濕地公園呢？ 核心優(yōu)勢(shì)資源分析 5000畝的城市濕地公園在整個(gè)大西南非常稀有 ?濕地公園分為：濕地公園和城市濕地公園兩種 ?中國(guó)目前僅有 38處濕地公園和 30處城市濕地公園建設(shè)試點(diǎn) ?四川崇州羊馬濕地公園是省內(nèi)唯一的試點(diǎn)城市濕地公園，5000畝的面積占西南第一 關(guān)于濕地公園 濕地公園可以造就高品質(zhì)生活區(qū) 香港濕地公園 位于香港新界天水圍北部的香港濕地公園包括占地 10,000平方米的室內(nèi) “ 濕地互動(dòng)世界 ” ，以及超過(guò) 60公頃的濕地保護(hù)區(qū)，是亞洲首個(gè)擁有同類型設(shè)施的公園。 針對(duì)休閑度假營(yíng)造真正的休閑度假生活氛圍和生活方式。 ? 規(guī)劃容積率： 住宅用地 ≤ 商業(yè)用地 ≤ ? 建筑密度： 住宅用地 ≤ 25% 商業(yè)用地 ≤ 40% 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目 屬性 較大規(guī)模 742畝在區(qū)域內(nèi)屬較大規(guī)模 社區(qū)型 一類住宅用地，要求完善的市政配套設(shè)施 優(yōu)勢(shì)資源 羊馬濕地公園、高爾夫球場(chǎng)、花卉苗木基地、奧普汽車主題公園 區(qū)域 屬性 位于城市發(fā)展方向上 位于羊馬新城，屬于崇州戰(zhàn)略規(guī)劃的首要發(fā)展區(qū) 非傳統(tǒng)高端居住區(qū) 區(qū)域較陌生，認(rèn)知度低 進(jìn)入性較差 區(qū)域生活、商業(yè)配套落后，有待進(jìn)一步開發(fā) 屬性界定解析 非傳統(tǒng)高端居住區(qū)，進(jìn)入性較差，位于城市發(fā)展方向上，擁有一定優(yōu)勢(shì)資源的較大規(guī)模社區(qū)型項(xiàng)目 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目解析 區(qū)域價(jià)值挖掘 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 開發(fā)目標(biāo)與約束條件 ?利潤(rùn)最大化 ?品牌的打造 ?與政府建立良好關(guān)系 ?本案是貴公司在成都首個(gè)項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo) 開發(fā)商背景 在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 目標(biāo)理解 基于我們的經(jīng)驗(yàn)，類似項(xiàng)目有如下特性 ?類似項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，考慮風(fēng)險(xiǎn)往往比直接考慮項(xiàng)目利潤(rùn)更有助于問(wèn)題的解決 ?價(jià)格和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場(chǎng)走勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)作能力等，類似項(xiàng)目?jī)r(jià)值確定難度較大 一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證成功運(yùn)作 二、利潤(rùn)最大化要基于可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上 三、要兼顧品牌的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ?小市場(chǎng)大項(xiàng)目 目標(biāo)理解 項(xiàng)目特點(diǎn) 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目解析 區(qū)域價(jià)值挖掘 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 開車 30多公里 —— 比牧馬山還要遙遠(yuǎn)； 待開發(fā)，進(jìn)入性差 —— 配套不成熟、區(qū)域較陌生； 而我們呢？似乎有難度？ 一般陌生區(qū)低密度項(xiàng)目的成功，往往是 …… 近郊、適度的距離 —— 麓山國(guó)際； 或者她們有強(qiáng)勢(shì)的休閑度假配套打造 —— 保利 19中信山語(yǔ)湖； 或者她們有超大規(guī)模支撐其“城”的定位 —— 深圳曦城、江與城 或者她們很精致、是名牌 —— 長(zhǎng)橋郡、牧山麗景 或者她們的資源很稀缺 —— 華僑城天麓； 那么，我們的機(jī)會(huì)在哪里 …… 資源似乎很好 —— 但目前情況不佳； 區(qū)域價(jià)值：在區(qū)域較陌生，進(jìn)入性差的情況下，如何挖掘區(qū)域價(jià)值？ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值：如何打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從競(jìng)爭(zhēng)中突圍？ 客 戶：我們的客戶來(lái)自哪里？ 陌生區(qū)域大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)模式必須先回答以下三個(gè)問(wèn)題： 項(xiàng)目核心問(wèn)題 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目解析 區(qū)域價(jià)值挖掘 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 我們必須從區(qū)域價(jià)值、市場(chǎng)機(jī)會(huì)中尋找答案，并從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中尋求突破 區(qū)域 價(jià)值 突 破 Breakthrough 市場(chǎng) 機(jī)會(huì) 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域價(jià)值挖掘 我們應(yīng)該對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行怎樣的界定？ 郊區(qū) or城市化？ 休閑 or旅游？居住 or度假？ 首先站在金馬片區(qū)的角度來(lái)看本區(qū)域 本案 金馬