【正文】 示 啟動區(qū) 啟動區(qū)價格測算 ? 對象選?。?以月映長灘為比較對象 ? 打分標(biāo)準(zhǔn) :共 6大類 29項比準(zhǔn)指標(biāo) .包括位置、規(guī)劃設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、景觀及噪音、品質(zhì)展示、品牌及專業(yè)陣容 ? 打分順序 ： 項目打分 —形成核心均價 市場比較法說明 在不考慮項目溢價因子的情況下，比準(zhǔn)價格為： —— 8288元 /平方米 —— 項目名稱 修正價格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價格 月映長灘 8000 8288 確定比準(zhǔn)價格 價格建立在新產(chǎn)品的感知價值基礎(chǔ)上。春天大道 雅居樂花園 三利宅院白云渡 中航 通過市場上類似項目暢銷戶型，并結(jié)合本項目的整體檔次，確定項目的別墅后期產(chǎn)品面積 代表項目 別墅類型 面積區(qū)間 配比 銷售率 紫檀山 ?受教育程度方面，達(dá)到大學(xué)本科以上學(xué)歷的客戶比較普遍，其中大學(xué)本科學(xué)歷的客戶占比最大，為40%。 濕地公園擁有無可附加的土地增值功能 ?花卉苗木基地稀有但不強(qiáng)勢 ?汽車主題公園稀有，但不符合 “ 生態(tài) ” 主題 ?高爾夫不能作為本項目的核心優(yōu)勢資源 ?5000畝的城市濕地公園在整個大西南非常稀有 ?濕地公園造就高品質(zhì)生活區(qū) ?濕地公園擁有無可附加的土地增值功能 項目必須以濕地公園為核心優(yōu)勢資源 抓住 區(qū)域融合，價值轉(zhuǎn)型，新城規(guī)劃 的大機(jī)遇， 在明確“崇州 —— 羊馬新城”為“ 生態(tài)型人居典范城市 ”的前提下 對外，結(jié)合 強(qiáng)勢資源 ，打造 特色主題、復(fù)合型的產(chǎn)品和完善的配套 ； 對內(nèi)，整合區(qū)域項目優(yōu)勢，采取 跟隨者、挑戰(zhàn)者 的策略，圍繞“ 濕地公園 ”打造“ 生態(tài)人居城市示范區(qū) ” ，在月映長灘的基礎(chǔ)上突破，為區(qū)域的發(fā)展建立新的里程碑。 同時，西溪板塊也上演了杭州樓市最近幾年來最驚人的漲幅。為香港建設(shè)一個現(xiàn)代化一流都市的形象，平添 “ 生機(jī) ” 。 那么我們將更多的目光聚焦于現(xiàn)有競爭對手 本案 美泉紀(jì) 悅水藍(lán)山 月映長灘 選擇比較有代表性的三個樓盤：美泉紀(jì)、悅水藍(lán)山、月映長灘 現(xiàn)有競爭對手 選取原則： 典型項目概況 美泉紀(jì) 規(guī)模 占地面積： 66667平米，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（聯(lián)排，疊拼） 戶型面積 150210平米 配套 學(xué)校 :七中 其他 :魚鳧溫泉酒店、花博會展館 價格 均價 7000元 /平方米、 總價 100120萬 賣點 總價低，溫泉別墅 自身無優(yōu)勢資源，整體檔次較低，產(chǎn)品為聯(lián)排、疊拼，主要以低總價、魚鳧溫泉為賣點，銷售情況較好 項目問題 銷售狀況 共推出 150套，已售 120套 典型項目概況 —悅水藍(lán)山 規(guī)模 占地面積 :100332平方米 ，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（ 聯(lián)排 ,雙拼 ） 戶型面積 168315平米 配套 學(xué)校：樹德中學(xué)、成都七中 醫(yī)院：市五醫(yī)院、成都國際醫(yī)學(xué)城 銀行：交通銀行、建設(shè)銀行 購物：家樂福、紅旗連鎖、美好家園 價格 均價 7700元 /平方米、 總價 120200萬 賣點 總價低，戶型經(jīng)濟(jì)實用 自身無優(yōu)勢資源，整體檔次不高，產(chǎn)品為聯(lián)排、雙拼，主要以低總價、經(jīng)濟(jì)適用的戶型為賣點，銷售情況較好 ，產(chǎn)品基本無多大亮點 項目問題 銷售狀況 一期基本售罄，現(xiàn)為二期一批次，已售 40套 規(guī)模 占地面積 :65602平方米（總體規(guī)劃占地 1000畝） ，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（ 聯(lián)排 ,疊拼 ）、多層 戶型面積 聯(lián)排： 308360m2 ，疊拼： 130180m2，多層： 140160m2 配套 享有滿足城市便捷生活所需的一切城市配套資源，電影主題街區(qū)、濱河餐飲、休閑娛樂廣場、音樂主題街區(qū)、鄰里中心、賓館、公園、學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全全，目前還在打造中，現(xiàn)在配套只有菜市、學(xué)校及鄰里型商業(yè)街區(qū) 價格 均價 8000元 /平方米 ，總價 100288萬 賣點 賣點一：臨近后期規(guī)劃的金馬體育城 賣點二：科技智能化社區(qū) 賣點三：開發(fā)商品牌：中鐵二局 典型項目概況 —月映長灘 ，但仍有一段距離，不能充分利用河資源 ，在景觀打造上未形成體系 項目問題 自身無資源優(yōu)勢，產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼為主，以品牌、規(guī)劃完善的配套（金馬體育城中央生活區(qū)）、低碳、智能化的產(chǎn)品設(shè)計為賣點，銷售情況好 銷售狀況 總戶數(shù) 171戶，已銷售 70套 項目名稱 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品類型 總體量 潛在供應(yīng)量 銷售情況 競爭程度 月映長灘 中高端 別墅 (聯(lián)排、疊拼）、多層 約 40萬平米 30多萬平米 良好 ★ ★ ★ ★ 美泉紀(jì) 低端 別墅（聯(lián)排、疊拼） 約 4萬平米 4000平米左右 較好 ★ 悅水藍(lán)山 中端 別墅（聯(lián)排、雙拼） 約 8萬平米 2萬平米左右 較好 ★ 月映長灘 是目前 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 ， 是本項目的 核心競爭對手 結(jié)合對項目的目標(biāo)的理解，本項目采取跟隨者、挑戰(zhàn)者的策略，結(jié)合自身的優(yōu)勢，在月映長灘的基礎(chǔ)上突破 次 /非主流市場 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 客戶取向類似 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 取長：發(fā)揮自身優(yōu)勢，制造新亮點 — 避短：針對對手的弱點，進(jìn)行擊破 行業(yè)老大 敏銳的機(jī)會主義者 本項目 |競爭戰(zhàn)略選擇 | 挑戰(zhàn)者 追隨者 + 那么，我們就需要更深入的了解一下我們的核心競爭對手：月映長灘 月映長灘 SW分析 S W ? 開發(fā)商品牌較好：中鐵二局 ? 周邊規(guī)劃配套非常完善：依托金馬體育城 ? 自身規(guī)劃有個別特色配套：泰迪熊主題公園 ? 產(chǎn)品打造：低碳化、智能化 ? 雖以金馬河為主打資源，但未能良好開發(fā) ? 周邊規(guī)劃配套雖完善，但整體建設(shè)緩慢 ? 景觀打造未成體系 ? 自身規(guī)劃配套還不夠完善 本案 VS月映長灘 思考：有沒有什么是我們有而她沒有的 …… ? 品牌打造正是我們的目標(biāo)，而且品牌也不能代表所有 ? 我們同樣可以依托金馬體育城，共享區(qū)域配套 ? 我們同樣可以規(guī)劃特色配套，甚至更加完善 ? 我們同樣可以擁有低碳、智能化的產(chǎn)品，甚至更加創(chuàng)新 ? 開發(fā)商品牌較好：中鐵二局 ? 周邊規(guī)劃配套非常完善：依托金馬體育城 ? 自身規(guī)劃有個別特色配套：泰迪熊主題公園 ? 產(chǎn)品打造：低碳化、智能化 項目優(yōu)勢分析 我們的核心優(yōu)勢是什么呢？ 優(yōu)勢資源分析 濕地公園？高爾夫？汽車主題公園？花卉苗木基地？ 項目資源 稀有性 強(qiáng)勢性 濕地公園 高爾夫 濕地公園 高爾夫 汽車主題公園 花卉苗木基地 在生態(tài)型休閑度假示范區(qū)的大前提下對項目優(yōu)勢資源進(jìn)行篩選 優(yōu)勢資源 花卉苗木基地稀有但不強(qiáng)勢 汽車主題公園稀有，但不符合“生態(tài)”主題 生態(tài)性 接下來，對優(yōu)勢資源進(jìn)行更進(jìn)一步的分析 Copyright(c) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 高爾夫不能作為本項目的核心優(yōu)勢資源 開發(fā)特征：周期長，前期投入大，高爾夫運(yùn) 營要求高 盈利模式：球場收益與地產(chǎn)收益并重 產(chǎn)品特征：檔次最高，滿足金字塔尖群體 高爾夫物業(yè)：景觀價值 +運(yùn)營價值 高爾夫作用：雪中送炭 適用性：不過多考慮市場，物業(yè)的成敗與球 場的成敗緊密相關(guān) 典型項目：觀瀾高爾夫、昆明春城高爾夫 高爾夫驅(qū)動型項目特性 ?項目的情況與高爾夫驅(qū)動型項目的特性不匹配 那么，濕地公園呢？ 核心優(yōu)勢資源分析 5000畝的城市濕地公園在整個大西南非常稀有 ?濕地公園分為：濕地公園和城市濕地公園兩種 ?中國目前僅有 38處濕地公園和 30處城市濕地公園建設(shè)試點 ?四川崇州羊馬濕地公園是省內(nèi)唯一的試點城市濕地公園，5000畝的面積占西南第一 關(guān)于濕地公園 濕地公園可以造就高品質(zhì)生活區(qū) 香港濕地公園 位于香港新界天水圍北部的香港濕地公園包括占地 10,000平方米的室內(nèi) “ 濕地互動世界 ” ，以及超過 60公頃的濕地保護(hù)區(qū)，是亞洲首個擁有同類型設(shè)施的公園。容積率 ，共 75戶 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅： 237－ 300平左右 配套 會所 龍泉片區(qū) 檔次 項目 特點 本項目針對性特點 擬合度 中高端 香頤麗都 產(chǎn)品 獨棟： 398593平米聯(lián)排： 260359平米 配套 泳池、書院主題會所、 、 300米生態(tài)長廊， 8000平米人工湖 華陽片區(qū) 盛世中華 —— 龍泉驛地區(qū)以川西民居為主要風(fēng)格低密度物業(yè)，整體檔次中端 基礎(chǔ)資料 項目賣點 賣點一：依靠龍泉山，以山景資源為賣點。 ?院落感很強(qiáng)，前院、后院、側(cè)院多重院落設(shè)計。 賣點二： ?建筑采用中國傳統(tǒng)圍合式庭院設(shè)計，注重鄰里關(guān)系的回歸。 ?創(chuàng)建白鷺生態(tài)棲息地 。 賣點二： ?獨創(chuàng)的 “ 雙首層 ” 設(shè)計 。鷺湖宮 —— 城市遠(yuǎn)郊較大規(guī)模項目，利用豐富的生態(tài)資源打造特色人居環(huán)境，整體檔次為中高端 基礎(chǔ)資料 項目賣點 基礎(chǔ)資料 位于溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)江安河畔，占地 ，總建筑面積約 30萬平米。 針對休閑度假營造真正的休閑度假生活氛圍和生活方式。 未來方向 現(xiàn)狀特點 郫縣 羊犀線30分鐘 根據(jù)郫縣的發(fā)展規(guī)劃，未來本區(qū)域?qū)l(fā)展成為新型的宜居新城，中高檔花園社區(qū)和別墅將會是本區(qū)域的主要發(fā)展方向。 龍泉 成洛大道 30分 郫縣板塊－－在都市融合下，將演變成成都白領(lǐng)被動郊區(qū)化的大型第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花卉、生態(tài)農(nóng)業(yè) ?規(guī)劃：一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局打造古蜀文化新城，生態(tài)人居新城，現(xiàn)代工業(yè)新城，科教產(chǎn)業(yè)新城，魅力產(chǎn)業(yè)新城。 ?配套 /交通：三環(huán)、成洛大道，農(nóng)業(yè)基地 ?面積：聯(lián)排 160300獨棟： 200400 ?價格：聯(lián)排 60008000，獨棟：800016000 ?品質(zhì) /檔次：產(chǎn)品設(shè)計一般，檔次中高 ?來源：成都為主，部分省外人士 ?層次：城市中間階層 ?特征：財富積累期，有較高文化層次 未來供應(yīng) ?土地儲備充足，未來低密度物業(yè)將會大量推出。 未來方向 現(xiàn)狀特點 依托天然的自然資源及高爾夫資源，并隨著交通條件的逐步改善，將逐步形成成都富人居住區(qū)，第二居所的性質(zhì)逐步改變，演變?yōu)榈谝痪铀?，并在牧馬山及高爾夫周圍形成以獨棟為主體的高檔別墅區(qū)。 ?配套 /交通：光華大道，花博會 ?面積：聯(lián)排 150260獨棟： 300500 ?價格：聯(lián)排 700010000，獨棟：800013000 ?品質(zhì) /檔次：處于中高檔 ?來源：主要為成都客戶，有部分省內(nèi)和全國其他城市客戶，少量海外 ?層次：中高級白領(lǐng)和高級財富人士 ?特征：知識層面高，處于財富上升階段 未來供應(yīng) ?未來將會有大量低密度物業(yè)供應(yīng) 未來方向 現(xiàn)狀特點 由于依托花博會和以花為文化的主題旅游，今后將會形成以旅游為特色，比較適宜人居的生態(tài)型園林高檔居住區(qū)，低密度物業(yè)將主要在花博會、國色天香附近聚集，除第一居所外，養(yǎng)老型客戶將逐漸增多。 土地制度 稅收制度 住宅政策 價格制度 住房制度 在目前政策環(huán)境下 ，成都整體市場趨于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài) 市場特征 從房地產(chǎn)市場周期來看，市場仍處于穩(wěn)步的發(fā)展階段 階段： 復(fù)蘇 發(fā)展 危機(jī) 蕭條 地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者 蕭條 頂點附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高