【正文】 于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者 危機 地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資 者開始進入市場 發(fā)展 直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓 復蘇 市場典型表現(xiàn) 市場特征 2022年，成都市別墅供應量為 125萬方， 2022年有所縮水，供應量縮減為 78萬方，同比下降幅度為 %；盡管如此，成交情況依然良好 別墅市場供應量環(huán)比有所縮水，但需求仍然旺盛 成都 2 0 0 9 2 0 1 0 年別墅市場供求情況78125 1181150 . 6 81 . 0 60204060801001201402022年 2022年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2供應成交供銷比單位：萬方 ?在目前政策環(huán)境下， 投機需求被抑制，成都整體市場趨于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài) ?結(jié)合房地產(chǎn)市場周期來看，市場仍處于穩(wěn)步發(fā)展階段 ?市場供應環(huán)比有所縮水，但需求仍然旺盛 整體市場總結(jié) 成都低密度市場整體走勢依然良好 成都低密度市場分析 ?市場走勢 ?板塊分析 ?成功案例借鑒 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場啟動 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場的成熟 2022 2022 2022至今 位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場反應良好 風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應良好 青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分 麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 成都低密度市場經(jīng)過二十年的發(fā)展已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 溫江板塊：中端 +近城市 都江堰 +青城山： 牧馬山板塊： 15分鐘 30分鐘 30分鐘 郫縣板塊 以獨棟價格為參比價格來比較區(qū)域價格 800020220元，度假屬性 850012022元，非成熟別墅區(qū)域 龍泉板塊： 900017000元（度假屬性，中糧御嶺灣進駐抬高了整個區(qū)域價格） 1300018000元，度假屬性 但有向第一居所轉(zhuǎn)換的趨勢 850015000元，度假兼城市屬性 新都板塊： 無獨棟社區(qū)，非成熟別墅區(qū)域 華陽板塊：高端 +近城市 稀缺 +城市屬性 高端城市別墅區(qū)域 高端度假別墅區(qū)域 中高端度假別墅區(qū) 未成熟別墅區(qū)域 獨棟基本已沒有銷售，雙拼價格在 30000萬 /元左右 1202230000元，城市屬性 成都市區(qū)別墅分布狀況 市場各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時間和距離的不同，價格呈梯度遞減 華陽板塊－－在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成為新的頂級城市別墅區(qū) 華陽 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：城市配套、高爾夫， ?規(guī)劃：城市向南發(fā)展 ?配套 /交通：天府大道 ?面積：聯(lián)排 260300獨棟： 230500 ?價格：聯(lián)排 900010000，獨棟：1202230000 ?品質(zhì) /檔次：品質(zhì)突出，處于高檔 ?來源：主要為成都客戶，部分省外、港臺客戶 ?層次：基本屬于城市頂尖才智階層 ?特征：知識層面高，有相當財富積累 未來供應 ?由于是城市發(fā)展方向，低密度物業(yè)供應將逐步減少 未來方向 現(xiàn)狀特點 區(qū)域分化 : ?高新區(qū)附近隨著區(qū)域進一步城市化 ,將成為承接浣花溪的新的頂級城市別墅板塊 。 依托魚鳧溫泉、規(guī)劃的體育城 度假型別墅區(qū) 打造 觀點 區(qū)域價值再解讀 ? 規(guī)劃在成溫邛高速路以北建設(shè)“中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑旅游園區(qū)”，在光華大道崇州段以南建設(shè)“萬畝花卉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)” ? 以打造生態(tài)新城為目標，大力發(fā)展?jié)竦厝司?，?chuàng)建崇州市城市副中心 觀點 五星級酒店 羊馬新城整體定位為生態(tài)型人居典范城市 觀點 ?根據(jù)國際度假城市的發(fā)展規(guī)律，金馬片區(qū)需要從純度假往休閑、度假、居住等綜合功能發(fā)展，區(qū)域價值需要轉(zhuǎn)型； ?羊馬新城的規(guī)劃正好提供了一個契機； 引申語：每一個城市都應有一個標志性社區(qū)，形成城市的高端居住板塊 站在羊馬新城和金馬片區(qū)的雙重高度來看本區(qū)域，本區(qū)域應作為金馬片區(qū)價值轉(zhuǎn)型的標志，秉承帶動新城發(fā)展的重任 區(qū)域價值再解讀 單一觀光的旅游城市 觀光旅游為主，向度假轉(zhuǎn)型 度假為主 休閑、度假、居住等綜合功能 35年 3－ 5年 5年以上 度假城市發(fā)展規(guī)律 度假吸引力逐漸轉(zhuǎn)向城市吸引力 結(jié)合本項目資源，項目應作為生態(tài)型人居城市示范性項目，以帶動區(qū)域的整體發(fā)展 ?地段 ?規(guī)模 ?區(qū)域可塑性 ?交通便利度 ?配套 ?資源情況 地塊關(guān)鍵指標 ?金馬片區(qū)的區(qū)域價值需要轉(zhuǎn)型：集休閑、度假、居住一體 ?羊馬新城規(guī)劃定位為生態(tài)型人居城市 發(fā)展機遇 發(fā)展基礎(chǔ) ?742畝較大規(guī)模的可延展性 ?緊鄰城市規(guī)劃道路和主干道，交通便利 ?外部擁有優(yōu)勢資源：高爾夫濕地公園、奧普汽車主題公園 ,花卉苗木基地 生態(tài)人居城市示范區(qū) 本項目區(qū)域占位 市場機會挖掘 面對區(qū)域內(nèi)外的層層競爭，我們將如何突圍？ ?成都低密度市場分析 ?區(qū)域低密度市場分析 成都低密度市場分析 ?市場走勢 ?板塊分析 ?成功案例借鑒 政策環(huán)境 政府目前的政策核心是抑制投機性需求，控制房價非理性增長，穩(wěn)定市場，這將是一個長期的過程 ?國十一條 增加保障性住房和普通商品住房有效供給等 ?新國十條 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責等 ?新國五條 各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度。 ? 規(guī)劃容積率： 住宅用地 ≤ 商業(yè)用地 ≤ ? 建筑密度： 住宅用地 ≤ 25% 商業(yè)用地 ≤ 40% 地塊現(xiàn)狀 項目屬性界定 項目 屬性 較大規(guī)模 742畝在區(qū)域內(nèi)屬較大規(guī)模 社區(qū)型 一類住宅用地，要求完善的市政配套設(shè)施 優(yōu)勢資源 羊馬濕地公園、高爾夫球場、花卉苗木基地、奧普汽車主題公園 區(qū)域 屬性 位于城市發(fā)展方向上 位于羊馬新城，屬于崇州戰(zhàn)略規(guī)劃的首要發(fā)展區(qū) 非傳統(tǒng)高端居住區(qū) 區(qū)域較陌生，認知度低 進入性較差 區(qū)域生活、商業(yè)配套落后，有待進一步開發(fā) 屬性界定解析 非傳統(tǒng)高端居住區(qū)，進入性較差，位于城市發(fā)展方向上，擁有一定優(yōu)勢資源的較大規(guī)模社區(qū)型項目 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 開發(fā)目標與約束條件 ?利潤最大化 ?品牌的打造 ?與政府建立良好關(guān)系 ?本案是貴公司在成都首個項目 開發(fā)目標 開發(fā)商背景 在合理規(guī)避風險和可實現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求項目價值最大化 目標理解 基于我們的經(jīng)驗，類似項目有如下特性 ?類似項目風險大，考慮風險往往比直接考慮項目利潤更有助于問題的解決 ?價格和利潤的實現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場走勢、項目運作能力等，類似項目價值確定難度較大 一、規(guī)避風險、保證成功運作 二、利潤最大化要基于可實現(xiàn)的基礎(chǔ)上 三、要兼顧品牌的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ?小市場大項目 目標理解 項目特點 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 開車 30多公里 —— 比牧馬山還要遙遠； 待開發(fā)，進入性差 —— 配套不成熟、區(qū)域較陌生； 而我們呢？似乎有難度？ 一般陌生區(qū)低密度項目的成功，往往是 …… 近郊、適度的距離 —— 麓山國際； 或者她們有強勢的休閑度假配套打造 —— 保利 19中信山語湖； 或者她們有超大規(guī)模支撐其“城”的定位 —— 深圳曦城、江與城 或者她們很精致、是名牌 —— 長橋郡、牧山麗景 或者她們的資源很稀缺 —— 華僑城天麓； 那么，我們的機會在哪里 …… 資源似乎很好 —— 但目前情況不佳； 區(qū)域價值：在區(qū)域較陌生，進入性差的情況下，如何挖掘區(qū)域價值？ 項目價值：如何打造項目的核心競爭力，從競爭中突圍？ 客 戶：我們的客戶來自哪里？ 陌生區(qū)域大規(guī)模項目開發(fā)模式必須先回答以下三個問題： 項目核心問題 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 我們必須從區(qū)域價值、市場機會中尋找答案，并從項目優(yōu)勢中尋求突破 區(qū)域 價值 突 破 Breakthrough 市場 機會 項目 優(yōu)勢 區(qū)域價值挖掘 我們應該對區(qū)域價值進行怎樣的界定？ 郊區(qū) or城市化？ 休閑 or旅游？居住 or度假？ 首先站在金馬片區(qū)的角度來看本區(qū)域 本案 金馬片區(qū) 區(qū)域價值解讀 觀點 ?本項目處于金馬片區(qū)邊緣化區(qū)域 ?但本項目價值無疑要與金馬片區(qū)產(chǎn)生聯(lián)系， 高舉金馬片區(qū)區(qū)域價值大旗。建筑宏偉藍圖 崇州羊馬新城項目策劃方案 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 概況 大成都規(guī)劃 城市定位 崇州 崇州是成都 2022~2020年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中 4個中等城市之一 ? 崇州地處川西平原，東距成都 37公里，在四川的所有魅力城市中僅次于都江堰市，列第二位 ? 大成都藍圖： 1個特大城市：成都主城區(qū) 4個中等城市：都江堰、邛崍、彭州、 崇州 4個小城市： 30個重點小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 中國 人居環(huán)境范例 城市、全國體育先進縣、四川省歷史文化名城、四川 省級生態(tài)園林城市 項目解析 “ ” 之后，崇州與大成都之間聯(lián)系日趨緊密 交通規(guī)劃 ? 五縱 ： 華懷路 (改建 ) 川西環(huán)線崇州段（改建） 沿山應急通道（新建） 三沿路（崇州三江至都江堰市沿江鄉(xiāng)）（新建） 青安路（新建） ? 六橫 ： 成溫邛高速公路（已建） 光華大道延伸線（已建） 成溫邛快速通道（新建） 元和路（崇州元通至溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)至成青快速 通道）（新建） 三龍路