【正文】 佳生態(tài)居住區(qū)域”。 針對養(yǎng)老營造健康舒適便利的生活環(huán)境 針對投資實現物業(yè)總價控制，預示升值空間 要求小區(qū)內部有較完善的配套設施 自成體系，形成獨有的特色 /風情，并能夠承擔部分城市功能 產品結構豐富，滿足客戶多元化需求 整體定位 核心競爭要素 對公共交通和配套的依賴 與城市的關系 產品結構 “ 成都周邊低密板塊 ” —— 傳統(tǒng)居住方式 傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住功能，提高生活品質，滿足財富人士身份要求體現人生價值 滿足日常工作生活的便利，營造傳統(tǒng)的人文、商務休閑氛圍，高品質社區(qū)，物業(yè)單價一般較高 對周邊公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強，要求高 要求新城與舊城之間 聯系緊密 ，新區(qū)建設與舊城改造相互協調發(fā)展 物業(yè)類型以別墅、洋房為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要 成都低密度市場分析 ?市場走勢分析 ?板塊分析 ?成功案例借鑒 香頤麗都 ?中庭設計，增加采光面和空間感。 如今， 在香港濕地公園的周圍，可以看到規(guī)劃有序的相當高品質的住宅小區(qū)與濕地綠洲相依相伴 ，這樣的居住環(huán)境對于寸土寸金的香港無異于世外桃源。 ?家庭結構方面，由于客戶年齡階層的關系， “ 三口之家占絕大多數，其次是三代同堂的復合家庭 主要為成都市區(qū)（含溫江）客戶，職業(yè)多為租賃 /商務服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的企業(yè)老板或金融行業(yè)、政府機關的高層管理人員 月映長灘客戶居住區(qū)域分布比例成都市區(qū),66%省內, 8 %省外, 2 6 %月映長灘客戶工作區(qū)域分布比例成都市區(qū),71%省內, 3 %省外, 2 6 %月映長灘客戶工作單位性質分布比例3% 1%0%27%27%20%21%1%國營、國有單位 外資、合資企業(yè) 集體企業(yè)私營企業(yè) 黨政機關 事業(yè)單位自己開公司 自由職業(yè)月映長灘非事業(yè)單位客戶工作所屬行業(yè)分布比例3% 1%1%1% 6%12%10%24%22%20%農林漁 房地產I T 、移動通訊、電子 生物、制藥、保健教育、醫(yī)療 日用消費品化工、鋼鐵 金融保險證劵租賃、商務服務 批發(fā)零售客戶居住區(qū)域以成都市區(qū)（含溫江）為主 客戶工作區(qū)域以成都市區(qū)（溫江）為主 多數客戶為私企老板或政府機關的高管，非事業(yè)單位客戶多為租賃 /商務服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)或金融行業(yè) 他們均有較強的經濟實力，家庭月總收入在 25萬元之間，他們也會享受，月總消費大多在 元左右 月映長灘客戶月總收入金額分布比例1% 5%20%30%24%10%5% 5%1500020220 2022025000 25000300003000040000 4500050000 50000600006000070000 1 0 0 0 0 0 及以上單位：（元） ?月映長灘的客戶月總收入金額以 25萬最多 ?他們的月均總消費大多在 ，屬于比較會享受的類型 月映長灘客戶月總消費金額分布比例30%35%20%15%1 0 0 0 0 左右 1 5 0 0 0 左右 2 0 0 0 0 左右 3 0 0 0 0 以上單位：（元） 他們的置業(yè)目的是什么？ 作為第一居所的客戶數量略高于第二居所 目標客戶置業(yè)目的 月映長灘客戶置業(yè)目的分析57%43%第一居所 第二居所?作為第一居所的客戶占調研總數的 57% ?作為第二居所的客戶占調研總數的 43% 月映長灘客戶客戶置業(yè)目的分析1%43%46%10%純投資 休閑度假型 投資養(yǎng)老型 長期居住型投資養(yǎng)老、休閑度假為主 ?客戶目的主要為投資養(yǎng)老、休閑度假 目標客戶分析總結 ?他們是年齡集中在 3044歲的高素質人群，以三口之家為主，其次是三代同堂的復合家庭 ?主要為成都市區(qū)（含溫江）客戶，職業(yè)多為租賃 /商務服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)的企業(yè)老板或金融行業(yè)、政府機關的高層管理人員 ?他們均有較強的經濟實力，較高的收入和消費 他們是誰 他們的置業(yè)目的 ?投資養(yǎng)老、休閑度假為主 經濟型 高檔 頂級 中檔 領先客戶階層 月映長灘主抓社會中產階級，頂端以下，經濟型以上的泛產品層，以投資養(yǎng)老、休閑度假為主要目的的大成都客戶，他們也就是我們的領先型客戶 區(qū)域其他類型客戶梳理 客戶類別 客戶差異特征 置業(yè)目的 驅動因素 客戶區(qū)域 長期居住 A型 .工作在成都，希望給家人良好居住環(huán)境 .尋找自然環(huán)境好、教育配套完善、治安好的區(qū)域 .交通便利 養(yǎng)老、父母 帶小孩 大環(huán)境好 風景好 /治安好 / 教育配套完善 成都本地為主 長期居住 B型 希望有良好的居住氛圍、環(huán)境、配套 自住、改善 成熟的居住氛圍 崇州、溫江為主 純投資型 / / 升值潛力的空間 全國范圍內 企業(yè)會所 (固定資產 ) .公司有度假及招待客戶需求 .私人企業(yè)老板的財富工具 自用 交通便利 商務配套 私人企業(yè) 隨著不斷地發(fā)展，本項目的客戶群并不是一成不變的，而是呈擴容的趨勢 項目的發(fā)展不斷成熟，將吸引更多除領先型客戶之外的，區(qū)域內的其他客群 吸納效應 發(fā)散效應 投資養(yǎng)老、休閑度假的大成都客戶 項目客戶總結 目前客戶構成 客戶類別 客戶差異特征 置業(yè)目的 驅動因素 客戶區(qū)域 領先型 投資養(yǎng)老型 .私營企業(yè)主、政府高官 .行業(yè)內人士 .上述兩類客戶輻射的圈子客戶 投資 +養(yǎng)老 升值潛力和空間 博取第一桶金，遠期 作為養(yǎng)老居住 大成都范圍 休閑度假型 .目標客戶有充裕的度假時間及需求 休閑度假主導 ,兼顧投資 環(huán)境優(yōu)美、交通便利、升值空間和前景 跟隨型 長期居住 A型 .工作在成都，希望給家人良好居住環(huán)境 .尋找自然環(huán)境好、教育配套完善、治安好的區(qū)域 .交通便利 養(yǎng)老、父母 帶小孩 大環(huán)境好 風景好 /治安好 / 教育配套完善 成都本地為主 跟隨型 長期居住 B型 希望有良好的居住氛圍、環(huán)境、配套 自住、改善 成熟的居住氛圍 崇州、溫江為主 純投資型 / / 升值潛力的空間 全國范圍內 企業(yè)會所 (固定資產 ) .公司有度假及招待客戶需求 .私人企業(yè)老板的財富工具 自用 交通便利 商務配套 私人企業(yè) 項目前期客戶，以領先型客戶為主 項目中期客戶，除領先型客戶以外 增加長期居住 A型成都客戶 項目后期客戶，全面泛化，涵蓋區(qū)域內所有類型客戶 他們的需求是什么？ 目標客戶需求 他們偏重經濟實用型的產品 多層類客戶需求面積段1 0 0 以下100130130160160180180200 2 0 0 以上%%%%%%%100以下100130 130160 160180 180200 200以上別墅類客戶需求面積段160180 180200200240240280280300300350350400400450450500 5006006 0 0 以上%%%%%%160180 180200 200240 240280 280300 300350 350400 400450 450500 500600 600以上通過調研發(fā)現，大部分的客戶偏重于經濟實用型的產品： 別墅類客戶的面積需求集中在 200300m2 多層類客戶的面積需求集中在 130160m2 高層類客戶的面積需求集中在 90130m2 高層類客戶需求面積段3070709090130130150150180180200 2 0 0 以上0%10%20%30%40%50%3070 709090130130150 150180 180200 200以上他們希望得到更加全面的配套服務 所需配套情況市政生活配套體育健身設施 餐飲設施 休閑娛樂設施 教育 交通%%%%%%市政生活配套 體育健身設施餐飲設施休閑娛樂設施教育 交通? 市政生活 – 學校、醫(yī)院、超市、銀行、市政休閑公園、餐飲娛樂設施、交通等 – 其中最希望解決的是超市、學校和醫(yī)院 – 還有被訪者提出應盡量在業(yè)主入住時同步進入，才能提高入住率 ? 體育健身設施 – 被訪者均有健身習慣，他們希望小區(qū)內設有常規(guī)的健身設施，如藍球場、網球場、游泳池、乒乓室、壁球室、健身器械、散步休閑小道，有供小孩的游戲場，還應開設如瑜珈類的健身班 ? 餐飲設施 – 火鍋、中餐、中式快餐、西式快餐等 – 離居住地距離：最近步行 10多分鐘，最遠為 2公里范圍內 ? 休閑娛樂設施 – 茶樓、影院、保健中心、洗浴中心、健身中心、電玩、酒吧、美容美發(fā)等 – 離居住地距離： 2公里以內 ? 教育 – 幼兒園、小學、中學、圖書中心等 – 而且要求引進師資力量強的學校，幼兒園如金蘋果幼兒園；小學如泡桐樹小學、龍江路小學；中學如四七九等 ? 交通 – 公共交通：多條公交線路、地鐵站、出租車?？? – 道路條件：寬暢路況好，不堵車，無過路費 他們對優(yōu)美的景觀和良好的居住環(huán)境非常認同 他們對智能化的居住功能需求大 智能化居住功能的認同情況10%30%60%無所謂 比較重要 非常重要?基于居住的安全性和舒適性，認為居住智能化非常重要客戶的占一半以上 客戶需求總結 需求內容 詮釋 經濟實用的產品 別墅類需求面積在 200300m2之間 多層類客戶需求面積在 130160m2之間 高層類客戶需求面積在 90130m2 全面的配套服務 要求完善的市政、體育健身、餐飲、休閑娛樂、教育、交通設施 優(yōu)美的景觀和良好的居住環(huán)境 周邊或者自身規(guī)劃 智能化的居住功能 居住的安全性和舒適性 產品定位 產品定位原則 ?不能背離市場需求 ? 不能背離目標客戶需求 原則 ?以利潤最大化為前提，兼顧品牌 ?不能背離成都市場需求 ?符合挑戰(zhàn)者的策略，隨著項目的發(fā)展而變化 ?符合跟隨者的策略，不能背離目標客戶需求 住宅部分 利潤最大化意味著什么？容積率盡量做到最大 項目用地指標回顧 規(guī)劃容積率： 住宅用地 ≤ 建筑密度： 住宅用地 ≤ 25% 在盡量滿足住宅容積率 ，通過測算，我們建議： 產品類型組合： 別墅 +多層 +高層 產品類型 不能背離成都市場需求 本項目別墅類型選擇獨棟 +聯排 ?從 0910年成都別墅市場供銷情況可以看出，市場暢銷別墅類型為獨棟、聯排 跟隨者，不能背離目標客戶需求 本項目別墅、高層、多層前期戶型面積應盡量與其契合 產品類型 面積區(qū)間（ m2） 別墅 200300 多層 130160 高層 90130 目標客戶需求面積區(qū)間回顧 ?根據目標客戶需求得到我們的前期產品面積： ?別墅面積區(qū)間為 200300m2 ?多層面積區(qū)間為 130160m2 ?高層面積區(qū)間為 90130m2 挑戰(zhàn)者 隨著項目的發(fā)展，后期別墅產品面積可以在前期的基礎上適當加大，拉開與月映長灘的距離，并實現最大溢價 高級享受型別墅比例 25% 項目的發(fā)展程度 后期 前期 0 隨著項目的不斷發(fā)展，后期可增加高級享受型的別墅產品，拉開與月映長灘的距離 ,并實現最大