【正文】 1 ：無處不在的網(wǎng)絡(luò) 2 ：專屬娛樂平臺 3 ：無線智能家居 4 ：生活費用一點付 5 ：無線監(jiān)控 6 ：購物 7 ：交通指南 8 ：防災(zāi)減災(zāi)定價前 定價后 功能重要性排序 產(chǎn)品功能建議 產(chǎn)品整體風格建議 北美 現(xiàn)代主義風格 ?政府要求為現(xiàn)代主義風格 ?與生態(tài)、濕地相結(jié)合的風格為北美風格（因為加拿大是世界上濕地最多的國家） ?我們選擇北美 現(xiàn)代主義風格 退臺式設(shè)計，盡可能人工造坡 1. 退臺式設(shè)計，贈送大露臺和凸窗，把能贈送的面積全部贈送 2. 最大限度利用人工造坡，增強采光度和景觀視野 別墅戶型設(shè)計建議 別墅產(chǎn)品增值建議 建議一：增大戶型附加值的贈送 半地下室空間、架空可圍合空間、露臺的應(yīng)用 建議二：室外空間室內(nèi)化 將生態(tài)的概念引入室內(nèi) 建議三：外圍空間的最大化利用 通過多角度開窗和凸窗，增加房間光線和透明度，大露臺和回廊設(shè)計，將狹小的房間融入大自然中 建議四：垂直空間的最大化利用 通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯層的設(shè)計，增加空間層次感 圍繞資源優(yōu)勢，給予產(chǎn)品更多的增值空間 增值建議一：增大戶型附加值的贈送 ?半地下室空間 ?架空可圍合空間 ?露臺的應(yīng)用 增值建議二： 室外空間室內(nèi)化 ?自然與室內(nèi)的關(guān)系，將生態(tài)的概念引入室內(nèi) 增值建議三： 外圍空間的最大化利用 ?通過多角度開窗和凸窗，增加房間光線和透明度 ?大露臺和回廊設(shè)計，將狹小的房間融入大自然中 增值建議四： 垂直空間的最大化利用 ?一層的挑空客廳占用較大空間，滿足聚會和社交的需要 ?同時主臥面積增大，空間更開闊 采用戶型的創(chuàng)新，使居者能最大化的享受到生態(tài)的氣息 入戶花園 空中庭院 步入式凸窗 步入式衣帽間 陽光房 ——多面采光 凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗 錯層送陽臺 服務(wù)功能的陽臺 大露臺 下沉式客廳 客廳次臥主臥主衛(wèi)公衛(wèi)次臥廚房餐廳觀景陽臺6 9 8 9 6 8 6 2 5 7 3 3 2 2 2 1 4 4 8 9 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 本項目采用的 戶型細節(jié)創(chuàng)新 高層產(chǎn)品設(shè)計建議 陽光花房 凸窗 入戶花園 空中院館 錯層陽臺 推薦桶式高層，一梯兩戶的大戶型，增加舒適度 多層洋房可打造立體式空間形態(tài)，讓人產(chǎn)生步入大自然的感覺 多層產(chǎn)品設(shè)計建議 花園洋房－利用垂直空間、下沉式地下室，增強采光效果的同時，更接近自然 半地下室采光窗口 萬科城半地下室 通向半地下室的天井 ?地下室層高低于 ，不計入建筑面積 ?地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等 ?進入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井 花園洋房 —— 設(shè)置步入式花臺，舒適的大陽臺，入戶花園，更加貼近自然 ?步入式花臺、入戶花園、大陽臺等空間的設(shè)計使得戶外的景觀可以充分滲透至室內(nèi)，將室內(nèi)生活空間充分外延，室內(nèi)生活室外化； 步入式花臺 入戶花園 步入式花臺外觀 舒適大陽臺 花園洋房 —— 設(shè)置大露臺，內(nèi)庭院，步入式凸窗，體現(xiàn)出對自然的追求 ?花園是開放的，庭院是自己的，露臺是開闊的，窗臺是落地的，花園洋房的每一個細節(jié)都體現(xiàn)著人類對于自然的追求； ?院落的景觀不僅僅是為大家提供一個休憩交往的地方，更是每一個業(yè)主的私家大庭院； ?步入式凸窗，戶型空間尺度的擴大； 空中大露臺 步入式凸窗 庭院與窗臺 內(nèi)庭院空間 商業(yè)部分 ?根據(jù)國內(nèi)外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)模比為 住宅體量：社區(qū)配套商業(yè)體量 =1： ?住宅總體量 =570畝 =68萬平米 ?商業(yè)總體量 = X666平米 = ?社區(qū)配套商業(yè)體量 =68萬平米 = 不能背離目標客戶需求 社區(qū)配套商業(yè)形態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 大中型超 市 品牌幼兒 園 知名醫(yī)院 SPA健身會所 菜市場 公交車站 各物業(yè)單位面積（ m2） 20223000 20223000 10002022 20223000 25003000 10002022 社區(qū)配套商業(yè)形態(tài)建議 不能背離目標客戶需求 休閑度假配套商業(yè)形態(tài) ?休閑配套商業(yè)體量 == 休閑度假配套商業(yè)形態(tài)建議 經(jīng)營業(yè)態(tài) 知名餐飲店 風情購物街 美食街 洗浴中心 茶樓 酒吧 電玩城 戶外運動商店 影院 各物業(yè)單位面積（ m2） 20223000 1000020220 1000020220 20223000 25003000 10002022 20223000 10002022 50007000 ?隨著區(qū)域市場的成熟，剩余體量可考慮以公寓形式消化 社區(qū)配套商業(yè)與休閑度假商業(yè)相互融合 無論是社區(qū)配套商業(yè)，還是休閑度假配套商業(yè)，都承擔著雙重使命：社區(qū)服務(wù)和體驗服務(wù) 商業(yè)補充建議 社區(qū)配套商業(yè)與休閑度假商業(yè)相互融合 ?通過反租和慎重招商，控制服務(wù)和管理水平，使項目成為區(qū)域內(nèi)客戶首選餐飲消費場所 ?各種面積的套間設(shè)計，體現(xiàn)私密 美食街、風情購物街應(yīng)與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗和高檔次 形象定位 發(fā)展戰(zhàn)略下的項目形象定位 發(fā)展戰(zhàn)略體系構(gòu)成 體系構(gòu)建因素 內(nèi)容 標簽型 跟隨月映長灘，挑戰(zhàn)月映長灘，作為新城的示范區(qū) 國際化 檔次中高端，整體風格國際化 復(fù)合型 社區(qū)型 以復(fù)合型產(chǎn)品形式存在；可組合的彈性空間，兼顧短期和長期居住需求 項目功能復(fù)合型，兼顧休閑、度假、旅游、居住的功能 生態(tài)型 將濕地公園作為核心資源 戰(zhàn)略之下形象定位 美地國際生態(tài)社區(qū) 形象定位闡釋 我們是區(qū)域第一的，是示范的，是領(lǐng)導品牌，是里程碑 形象定位闡釋 我們面向的是成都，但視野是國際的 形象定位闡釋 我們不是單一的住宅，是集多功能于一體的“城市” 形象定位闡釋 我們是一座“生態(tài)之城” 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 地塊價值分析 藍色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 紅色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 核心價值區(qū) ， 遠離主干道，緊挨濕地公園 重要價值區(qū) ， 上面部分靠近濕地公園，但中間間隔少量嘉裕的別墅產(chǎn)品，下面部分雖靠近濕地公園，但離主干道較近 最次價值區(qū) ， 最靠近主干道和商業(yè)配套，離濕地公園較遠 次要價值區(qū) ，離濕地公園相對核心價值區(qū)較遠 整體布局 別墅占據(jù)地塊核心位置，外圍由高層、多層圍合，阻隔城市喧囂的同時整體又能共享濕地的景觀 藍色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 紅色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 獨棟別墅，帶狀式分布 高層 ,帶狀布局，與多層同時將別墅區(qū)與城市隔離 主要為社區(qū)配套商業(yè) 主要為休閑度假配套商業(yè) 具體布局見圖 多層洋房 聯(lián)排別墅，呈組團式分布 主、次入口的打造須與生態(tài)主題相契合，位置選取如圖 主、次入口 主入口 主入口 次入口次入口 人流動線 人車分流 人車動線采用同線路，立體式分流 車流動線 ? 功能特色鮮明，提升項目的整體形象和檔次 ? 提供全面的休閑、運動兩大功能主題 ? 會所只對業(yè)主開放 會所配臵原則： ? 會所面積約 2022平米 ? 設(shè)臵于啟動區(qū)附近，先期開發(fā)，開盤后可以作為售樓處； 會所是體現(xiàn)本項目品質(zhì)的重要一環(huán)，前期作為售樓部提升整體形象，與啟動區(qū)同時進行 會所 主入口 會所 會所 其他 景觀園林規(guī)劃 圍繞濕地三元素，打造生態(tài)體驗三重奏 濕地相關(guān)元素 MECE 水體 植被 動物 第一重奏：縱橫交錯的活水體系分布，穿過羊馬河與濕地相接，形成生生不息的循環(huán)系統(tǒng) 藍色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 紅色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 流水線 羊馬河 第二重奏：綠色植物全面覆蓋每個組團間，單棟之間，道路兩旁，放眼之間，一片生機 第三重奏：制造小型人工濕地，并放養(yǎng)濕地動物，營造生態(tài)鏈 藍色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 紅色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 人工濕地位置示意 讓居者無時無刻都能感受到生態(tài)的氣息 分期開發(fā)建議 分期示意圖 藍色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 紅色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 五期，濕地公園已基本成型，樓王獨棟最后收官，實現(xiàn)最大溢價 一期，部分社區(qū)配套先行，消除區(qū)域陌生感，少量獨棟作為標桿，主推聯(lián)排快速回現(xiàn) 一期 二期 三期 四期 五期 二期，加緊打造社區(qū)配套，主推聯(lián)排，快速回現(xiàn)，營造熱銷場面 三期，重點開始打造休閑度假配套，主推多層洋房，另加少量獨棟 四期，重點完善休閑配套，區(qū)域氛圍已基本成熟，主推高層 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 啟動區(qū)建議 選擇以常規(guī)的聯(lián)排 +獨棟啟動，聯(lián)排快速回現(xiàn)，獨棟樹立項目形象 啟動區(qū)策略 地塊環(huán)境資源 區(qū)域成熟度 啟動相對中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升 啟動相對中低的產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品 啟動高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動后期產(chǎn)品開發(fā) 4 3 1 2 常規(guī)產(chǎn)品回現(xiàn) +少量高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā) 啟動區(qū)的策略選擇 較符合本項目 根據(jù)一般大盤開發(fā)規(guī)律，啟動區(qū)體量大約在 78萬平米 啟動區(qū)選址 藍色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 紅色線框內(nèi)范圍：項目住宅用地 選在靠近主干道，昭示性較強，且臨近核心資源的位置 濕 地 公 園 主干道 選址原則 : ，昭示性強 ，利于前期實景展示 啟動區(qū) 啟動區(qū)價格測算 ? 對象選?。?以月映長灘為比較對象 ? 打分標準 :共 6大類 29項比準指標 .包括位置、規(guī)劃設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、景觀及噪音、品質(zhì)展示、品牌及專業(yè)陣容 ? 打分順序 ： 項目打分 —形成核心均價 市場比較法說明 在不考慮項目溢價因子的情況下，比準價格為： —— 8288元 /平方米 —— 項目名稱 修正價格 比準系數(shù) 比準價格 月映長灘 8000 8288 確定比準價格 價格建立在新產(chǎn)品的感知價值基礎(chǔ)上。根據(jù)項目的特點，我們認為以下因素可作為獨特的價值產(chǎn)生溢價： 特點 溢價因子 增加的價值 景觀 濕地、項目內(nèi)部生態(tài)景觀 3% 在考慮項目感知價值的情況下，比準價格為： 8288 + 8288 3%=8537元 /平米 感知價值 年份 09 10 選取樣本量 3個 3個 增長率 % / 10 平均增長率 % 10 計算說明 ： 選取片區(qū) 2022年至 2022年各樓盤 ,分年度對二手樓報盤價進行統(tǒng)計，得出片區(qū)二手樓價格的增長率。根據(jù)市場經(jīng)驗 ,二手樓價格的增長率可以代表本區(qū)域的市場價格年增長率 . 長期趨勢法 按照自然平均增長率計算 項目入市均價 為 9390元 /平米 在考慮政府政策執(zhí)行力度將會加大以及采取低開高走的策略，本項目的均價應(yīng)在一個浮動范圍之間 85009500 元 /平方米之間 確定均價 謝謝大家