【正文】 云嶺 國一 從 2022年，均價僅 4000元 /平方米 項目到如今，同樣房源在二手房市場上賣到了三四百萬元一套；而 目前的某高端房源的成交均價達到 33000元 /平方米以上 。 賣點二：川西民居風(fēng)格 基礎(chǔ)資料 總占地 130畝，一期占地 40畝。 ?人性化的園林布局 。 ?配套 /交通：成灌高速、金牛大道、軟件產(chǎn)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)、中藥、盆景 ?面積：聯(lián)排 230300，獨棟 300400 ?價格：聯(lián)排 50008000，獨棟 850012022 ?品質(zhì) /檔次：房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，檔次較低 ?來源：郫縣本地客戶 ?層次：基本都是由縣里客戶購買，層次較低 ?特征：本地高科技企業(yè)，屬于知識型 未來供應(yīng) ?房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地儲備充足，有很大發(fā)展前景。 ?天府大道再向南則依托與城市新區(qū)的關(guān)系及便捷的交通成為高檔第一居所別墅板塊 ,產(chǎn)品形式以獨棟及聯(lián)排為主 . 天府大道30分 溫江板塊－－依托花博會和便利交通演變成高檔大型居住區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園社區(qū)為主 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花博會 ?規(guī)劃：具有行政辦公、商業(yè)、文化會展等城市中心職能，具有良好生態(tài)人居環(huán)境的城市綜合新區(qū)。建筑宏偉藍圖 崇州羊馬新城項目策劃方案 報告結(jié)構(gòu)思路 項目優(yōu)勢分析 項目解析 區(qū)域價值挖掘 項目目標(biāo) 項目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開發(fā)建議 附件 市場機會挖掘 概況 大成都規(guī)劃 城市定位 崇州 崇州是成都 2022~2020年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中 4個中等城市之一 ? 崇州地處川西平原，東距成都 37公里，在四川的所有魅力城市中僅次于都江堰市，列第二位 ? 大成都藍圖： 1個特大城市：成都主城區(qū) 4個中等城市：都江堰、邛崍、彭州、 崇州 4個小城市： 30個重點小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 中國 人居環(huán)境范例 城市、全國體育先進縣、四川省歷史文化名城、四川 省級生態(tài)園林城市 項目解析 “ ” 之后，崇州與大成都之間聯(lián)系日趨緊密 交通規(guī)劃 ? 五縱 ： 華懷路 (改建 ) 川西環(huán)線崇州段（改建） 沿山應(yīng)急通道（新建） 三沿路（崇州三江至都江堰市沿江鄉(xiāng)）（新建） 青安路（新建） ? 六橫 ： 成溫邛高速公路（已建） 光華大道延伸線（已建） 成溫邛快速通道（新建） 元和路（崇州元通至溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)至成青快速 通道）（新建） 三龍路（崇州九龍溝至都江堰安龍鎮(zhèn)接成青快速通道）（新建） 龍門山旅游快線（新建） ? 二軌 ：城際地方鐵路成大線（新建） 城際地方鐵路成灌線延伸線（新建） ? 二站 ：崇州市綜合客運中心站（新建） 崇州市工業(yè)園區(qū)物流配送中心（新建） ? 項目位于崇州羊馬鎮(zhèn)偏溫江方向，區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的羊馬新城，與溫江金馬片區(qū)僅一河之隔 項目區(qū)位 金馬片區(qū) 金馬河 本案 地塊處于城市發(fā)展方向上 崇州戰(zhàn)略規(guī)劃 ? “ 雙環(huán)雙核 雙片”田園城市功能區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展格局 雙環(huán)：文化旅游環(huán)與田園物流環(huán)，以 羊馬鎮(zhèn) 為平臺 雙核：城市核與古鎮(zhèn)核，城市核即崇陽鎮(zhèn)和 羊馬鎮(zhèn) ? 一提到成都的“高端居住區(qū)”，人們往往會聯(lián)想到華陽、牧馬山、浣花溪等地方 ? 金馬片區(qū)及羊馬鎮(zhèn)都不屬于傳統(tǒng)的高端居住區(qū) 目前區(qū)域較陌生，認知度較低 牧馬山：山景、高爾夫 華陽：城市發(fā)展方向 15分鐘 30分鐘 C 浣花溪：水景、城市資源 成都市區(qū)高端居住區(qū)分布圖 龍泉：山景資源 羊金馬馬 新片城區(qū) ？ 區(qū)域配套落后，不完善，進入性較差 ? 目前區(qū)域內(nèi)依托羊馬舊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上有一定的市政配套設(shè)施，但比較落后 ? 本項目離羊馬鎮(zhèn)還有一定距離，周邊基本為空地，區(qū)域還有待進一步開發(fā) 本案 羊馬舊鎮(zhèn) 地塊南側(cè)和西側(cè)緊鄰城市規(guī)劃路，可通達性好，外部擁有一定優(yōu)勢資源，但現(xiàn)狀不佳 北邊界 南邊界 西邊界 東邊界 永科路 城市主干道 羊馬濕地公園 嘉裕地塊 ? 南至城市主干道，對面是奧普汽車主題公園和花卉苗木基地，目前規(guī)劃中 ? 東至西南最大濕地公園 :羊馬濕地公園，內(nèi)有國際標(biāo)準(zhǔn) 18洞高爾夫球場，目前規(guī)劃中 ? 西至永科路 (G318支線），對面是中城集團城市綜合體，目前規(guī)劃中 ? 北至嘉裕地塊，一類住宅用地，目前規(guī)劃中 高爾夫球場 花卉苗木基地 汽車主題公園 社區(qū)型項目，地塊規(guī)模較大，地勢平坦，內(nèi)部無可利用資源 項目用地指標(biāo) ? 一類住宅用地：要求完善的市政配套設(shè)施 ? 地形： 規(guī)劃用地基本呈矩形，東西寬約 500米，南北長約 1000米 。 ?配套 /交通：光華大道，花博會 ?面積：聯(lián)排 150260獨棟： 300500 ?價格：聯(lián)排 700010000，獨棟：800013000 ?品質(zhì) /檔次：處于中高檔 ?來源：主要為成都客戶，有部分省內(nèi)和全國其他城市客戶，少量海外 ?層次：中高級白領(lǐng)和高級財富人士 ?特征：知識層面高，處于財富上升階段 未來供應(yīng) ?未來將會有大量低密度物業(yè)供應(yīng) 未來方向 現(xiàn)狀特點 由于依托花博會和以花為文化的主題旅游，今后將會形成以旅游為特色，比較適宜人居的生態(tài)型園林高檔居住區(qū)，低密度物業(yè)將主要在花博會、國色天香附近聚集，除第一居所外，養(yǎng)老型客戶將逐漸增多。 未來方向 現(xiàn)狀特點 郫縣 羊犀線30分鐘 根據(jù)郫縣的發(fā)展規(guī)劃，未來本區(qū)域?qū)l(fā)展成為新型的宜居新城，中高檔花園社區(qū)和別墅將會是本區(qū)域的主要發(fā)展方向。 ?創(chuàng)建白鷺生態(tài)棲息地 。容積率 ，共 75戶 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅： 237－ 300平左右 配套 會所 龍泉片區(qū) 檔次 項目 特點 本項目針對性特點 擬合度 中高端 香頤麗都 濕地公園擁有無可附加的土地增值功能 ?花卉苗木基地稀有但不強勢 ?汽車主題公園稀有，但不符合 “ 生態(tài) ” 主題 ?高爾夫不能作為本項目的核心優(yōu)勢資源 ?5000畝的城市濕地公園在整個大西南非常稀有 ?濕地公園造就高品質(zhì)生活區(qū) ?濕地公園擁有無可附加的土地增值功能 項目必須以濕地公園為核心優(yōu)勢資源 抓住 區(qū)域融合，價值轉(zhuǎn)型，新城規(guī)劃 的大機遇， 在明確“崇州 —— 羊馬新城”為“ 生態(tài)型人居典范城市 ”的前提下 對外，結(jié)合 強勢資源 ，打造 特色主題、復(fù)合型的產(chǎn)品和完善的配套 ； 對內(nèi)，整合區(qū)域項目優(yōu)勢，采取 跟隨者、挑戰(zhàn)者 的策略，圍繞“ 濕地公園 ”打造“ 生態(tài)人居城市示范區(qū) ” ，在月映長灘的基礎(chǔ)上突破，為區(qū)域的發(fā)展建立新的里程碑。澳鄉(xiāng) 獨棟 200以下 % % 200240 % % 240300 % % 300350 % % 350400 % % 400500 % % 500600 % % 600以上 % % 聯(lián)排 200以下 % % 200240 % % 240300 % % 300350 % % 350400 % % 暢銷戶型 暢銷戶型 可添加部分 300500m2的獨棟和 300350m2聯(lián)排作為后期產(chǎn)品 產(chǎn)品類型匯總 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（ m2) 前期產(chǎn)品 后期產(chǎn)品 獨棟別墅 200300 300500 聯(lián)排別墅 200300 300350 多層 130160 高層 90130 不能背離目標(biāo)客戶需求 本項目的智能化居住功能建議 9340608793404780271340877340208001020304050607080901001 ：無處不在的網(wǎng)絡(luò) 2 ：專屬娛樂平臺 3 ：無線智能家居 4 ：生活費用一點付 5 ：無線監(jiān)控 6 ：購物 7 ：交通指南 8 ：防災(zāi)減災(zāi)定價前 定價后 功能重要性排序 產(chǎn)品功能建議 產(chǎn)品整體風(fēng)格建議 北美 現(xiàn)代主義風(fēng)格 ?政府要求為現(xiàn)代主義風(fēng)格 ?與生態(tài)、濕地相結(jié)合的風(fēng)格為北美風(fēng)格（因為加拿大是世界上濕地最多的國家） ?我們選擇北美 現(xiàn)代主義風(fēng)格 退臺式設(shè)計，盡可能人工造坡 1. 退臺式設(shè)計，贈送大露臺和凸窗，把能贈送的面積全部贈送 2. 最大限度利用人工造坡，增強采光度和景觀視野 別墅戶型設(shè)計建議 別墅產(chǎn)品增值建議 建議一：增大戶型附加值的贈送 半地下室空間、架空可圍合空間、露臺的應(yīng)用 建議二：室外空間室內(nèi)化 將生態(tài)的概念引入室內(nèi) 建議三：外圍空間的最大化利用 通過多角度開窗和凸窗，增加房間光線和透明度，大露臺和回廊設(shè)計，將狹小的房間融入大自然中 建議四：垂直空間的最大化利用 通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯層的設(shè)計，增加空間層次感 圍繞資源優(yōu)勢，給予產(chǎn)品更多的增值空間 增值建議一：增大戶型附加值的贈送 ?半地下室空間 ?架空可圍合空間 ?露臺的應(yīng)用 增值建議二： 室外空間室內(nèi)化 ?自然與室內(nèi)的關(guān)系，將生態(tài)的概念引入室內(nèi) 增值建議三： 外圍空間的最大化利用 ?通過多角度開窗和凸窗，增加房間光線和透明度 ?大露臺和回廊設(shè)計，將狹小的房間融入大自然中 增值建議四： 垂直空間的最大化利用 ?一層的挑空客廳占用較大空間，滿足聚會和社交的需要 ?同時主臥面積增大，空間更開闊 采用戶型的創(chuàng)新，使居者能最大化的享受到生態(tài)的氣息 入戶花園 空中庭院 步入式凸窗 步入式衣帽間 陽光房 ——多面采光 凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗 錯層送陽臺 服務(wù)功能的陽臺 大露臺 下沉式客廳 客廳次臥主臥主衛(wèi)公衛(wèi)次臥廚房餐廳觀景陽臺6 9 8 9 6 8 6 2 5 7 3 3 2 2 2 1 4 4 8 9 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 本項目采用的 戶型細節(jié)創(chuàng)新 高層產(chǎn)品設(shè)計建議 陽光花房 凸窗 入戶花園 空中院館 錯層陽臺 推薦桶式高層，一梯兩戶的大戶型，增加舒適度 多層洋房可打造立體式空間形態(tài)，讓人產(chǎn)生步入大自然的感覺 多層產(chǎn)品設(shè)計建議 花園洋房－利用垂直空間、下沉式地下室，增強采光效果的同時，更接近自然 半地下室采光窗口 萬科城半地下室 通向半地下室的天井 ?地下室層高低于 ，不計入建筑面積 ?地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等 ?進入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井 花園洋房 —— 設(shè)置步入式花臺，舒適的大陽臺，入戶花園，更加貼近自然 ?步入式花臺、入戶花園、大陽臺等空間的設(shè)計使得戶外的景觀可以充分滲透至室內(nèi)，將室內(nèi)生活空間充分外延，室內(nèi)生活室外化； 步入式花臺 入戶花園 步入式花臺外觀 舒適大陽臺 花園洋房 —— 設(shè)置大露臺，內(nèi)庭院，步入式凸窗，體現(xiàn)出對自然的追求 ?花園是開放的，庭院是自己的，露臺是開闊的，窗臺是落地的，花園洋房的每一個細節(jié)都體現(xiàn)著人類對于自然的追求； ?院落的景觀不僅僅是為大家提供一個休憩交往的地方，更是每一個業(yè)