【正文】 征 2022年，成都市別墅供應(yīng)量為 125萬方， 2022年有所縮水，供應(yīng)量縮減為 78萬方，同比下降幅度為 %；盡管如此，成交情況依然良好 別墅市場供應(yīng)量環(huán)比有所縮水，但需求仍然旺盛 成都 2 0 0 9 2 0 1 0 年別墅市場供求情況78125 1181150 . 6 81 . 0 60204060801001201402022年 2022年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2供應(yīng)成交供銷比單位：萬方 ?在目前政策環(huán)境下， 投機需求被抑制，成都整體市場趨于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài) ?結(jié)合房地產(chǎn)市場周期來看，市場仍處于穩(wěn)步發(fā)展階段 ?市場供應(yīng)環(huán)比有所縮水，但需求仍然旺盛 整體市場總結(jié) 成都低密度市場整體走勢依然良好 成都低密度市場分析 ?市場走勢 ?板塊分析 ?成功案例借鑒 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場啟動 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場的成熟 2022 2022 2022至今 位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應(yīng)良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場反應(yīng)良好 風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應(yīng)良好 青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分 麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 成都低密度市場經(jīng)過二十年的發(fā)展已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 溫江板塊：中端 +近城市 都江堰 +青城山： 牧馬山板塊： 15分鐘 30分鐘 30分鐘 郫縣板塊 以獨棟價格為參比價格來比較區(qū)域價格 800020220元，度假屬性 850012022元，非成熟別墅區(qū)域 龍泉板塊： 900017000元（度假屬性，中糧御嶺灣進駐抬高了整個區(qū)域價格） 1300018000元，度假屬性 但有向第一居所轉(zhuǎn)換的趨勢 850015000元，度假兼城市屬性 新都板塊： 無獨棟社區(qū)，非成熟別墅區(qū)域 華陽板塊：高端 +近城市 稀缺 +城市屬性 高端城市別墅區(qū)域 高端度假別墅區(qū)域 中高端度假別墅區(qū) 未成熟別墅區(qū)域 獨棟基本已沒有銷售，雙拼價格在 30000萬 /元左右 1202230000元，城市屬性 成都市區(qū)別墅分布狀況 市場各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時間和距離的不同，價格呈梯度遞減 華陽板塊－－在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成為新的頂級城市別墅區(qū) 華陽 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：城市配套、高爾夫， ?規(guī)劃：城市向南發(fā)展 ?配套 /交通：天府大道 ?面積：聯(lián)排 260300獨棟： 230500 ?價格：聯(lián)排 900010000，獨棟：1202230000 ?品質(zhì) /檔次：品質(zhì)突出，處于高檔 ?來源：主要為成都客戶，部分省外、港臺客戶 ?層次：基本屬于城市頂尖才智階層 ?特征：知識層面高，有相當(dāng)財富積累 未來供應(yīng) ?由于是城市發(fā)展方向，低密度物業(yè)供應(yīng)將逐步減少 未來方向 現(xiàn)狀特點 區(qū)域分化 : ?高新區(qū)附近隨著區(qū)域進一步城市化 ,將成為承接浣花溪的新的頂級城市別墅板塊 。 未來方向 現(xiàn)狀特點 依托天然的自然資源及高爾夫資源，并隨著交通條件的逐步改善，將逐步形成成都富人居住區(qū)，第二居所的性質(zhì)逐步改變，演變?yōu)榈谝痪铀?，并在牧馬山及高爾夫周圍形成以獨棟為主體的高檔別墅區(qū)。 龍泉 成洛大道 30分 郫縣板塊－－在都市融合下，將演變成成都白領(lǐng)被動郊區(qū)化的大型第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花卉、生態(tài)農(nóng)業(yè) ?規(guī)劃：一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局打造古蜀文化新城，生態(tài)人居新城，現(xiàn)代工業(yè)新城，科教產(chǎn)業(yè)新城，魅力產(chǎn)業(yè)新城。 針對休閑度假營造真正的休閑度假生活氛圍和生活方式。 賣點二： ?獨創(chuàng)的 “ 雙首層 ” 設(shè)計 。 賣點二： ?建筑采用中國傳統(tǒng)圍合式庭院設(shè)計，注重鄰里關(guān)系的回歸。 產(chǎn)品 獨棟： 398593平米聯(lián)排： 260359平米 配套 泳池、書院主題會所、 、 300米生態(tài)長廊， 8000平米人工湖 華陽片區(qū) 盛世中華 —— 龍泉驛地區(qū)以川西民居為主要風(fēng)格低密度物業(yè)，整體檔次中端 基礎(chǔ)資料 項目賣點 賣點一：依靠龍泉山，以山景資源為賣點。 那么我們將更多的目光聚焦于現(xiàn)有競爭對手 本案 美泉紀(jì) 悅水藍山 月映長灘 選擇比較有代表性的三個樓盤：美泉紀(jì)、悅水藍山、月映長灘 現(xiàn)有競爭對手 選取原則： 典型項目概況 美泉紀(jì) 規(guī)模 占地面積： 66667平米，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（聯(lián)排，疊拼） 戶型面積 150210平米 配套 學(xué)校 :七中 其他 :魚鳧溫泉酒店、花博會展館 價格 均價 7000元 /平方米、 總價 100120萬 賣點 總價低，溫泉別墅 自身無優(yōu)勢資源，整體檔次較低，產(chǎn)品為聯(lián)排、疊拼，主要以低總價、魚鳧溫泉為賣點，銷售情況較好 項目問題 銷售狀況 共推出 150套，已售 120套 典型項目概況 —悅水藍山 規(guī)模 占地面積 :100332平方米 ，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（ 聯(lián)排 ,雙拼 ） 戶型面積 168315平米 配套 學(xué)校：樹德中學(xué)、成都七中 醫(yī)院：市五醫(yī)院、成都國際醫(yī)學(xué)城 銀行：交通銀行、建設(shè)銀行 購物：家樂福、紅旗連鎖、美好家園 價格 均價 7700元 /平方米、 總價 120200萬 賣點 總價低，戶型經(jīng)濟實用 自身無優(yōu)勢資源，整體檔次不高，產(chǎn)品為聯(lián)排、雙拼，主要以低總價、經(jīng)濟適用的戶型為賣點，銷售情況較好 ，產(chǎn)品基本無多大亮點 項目問題 銷售狀況 一期基本售罄，現(xiàn)為二期一批次，已售 40套 規(guī)模 占地面積 :65602平方米（總體規(guī)劃占地 1000畝） ，容積率 ； 產(chǎn)品類型 別墅（ 聯(lián)排 ,疊拼 ）、多層 戶型面積 聯(lián)排： 308360m2 ，疊拼： 130180m2，多層： 140160m2 配套 享有滿足城市便捷生活所需的一切城市配套資源，電影主題街區(qū)、濱河餐飲、休閑娛樂廣場、音樂主題街區(qū)、鄰里中心、賓館、公園、學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全全，目前還在打造中，現(xiàn)在配套只有菜市、學(xué)校及鄰里型商業(yè)街區(qū) 價格 均價 8000元 /平方米 ，總價 100288萬 賣點 賣點一：臨近后期規(guī)劃的金馬體育城 賣點二：科技智能化社區(qū) 賣點三：開發(fā)商品牌：中鐵二局 典型項目概況 —月映長灘 ，但仍有一段距離，不能充分利用河資源 ，在景觀打造上未形成體系 項目問題 自身無資源優(yōu)勢，產(chǎn)品以聯(lián)排、疊拼為主，以品牌、規(guī)劃完善的配套（金馬體育城中央生活區(qū)）、低碳、智能化的產(chǎn)品設(shè)計為賣點，銷售情況好 銷售狀況 總戶數(shù) 171戶，已銷售 70套 項目名稱 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品類型 總體量 潛在供應(yīng)量 銷售情況 競爭程度 月映長灘 中高端 別墅 (聯(lián)排、疊拼）、多層 約 40萬平米 30多萬平米 良好 ★ ★ ★ ★ 美泉紀(jì) 低端 別墅（聯(lián)排、疊拼） 約 4萬平米 4000平米左右 較好 ★ 悅水藍山 中端 別墅（聯(lián)排、雙拼） 約 8萬平米 2萬平米左右 較好 ★ 月映長灘 是目前 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 ， 是本項目的 核心競爭對手 結(jié)合對項目的目標(biāo)的理解，本項目采取跟隨者、挑戰(zhàn)者的策略，結(jié)合自身的優(yōu)勢，在月映長灘的基礎(chǔ)上突破 次 /非主流市場 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 客戶取向類似 補缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 取長：發(fā)揮自身優(yōu)勢，制造新亮點 — 避短：針對對手的弱點，進行擊破 行業(yè)老大 敏銳的機會主義者 本項目 |競爭戰(zhàn)略選擇 | 挑戰(zhàn)者 追隨者 + 那么，我們就需要更深入的了解一下我們的核心競爭對手：月映長灘 月映長灘 SW分析 S W ? 開發(fā)商品牌較好：中鐵二局 ? 周邊規(guī)劃配套非常完善：依托金馬體育城 ? 自身規(guī)劃有個別特色配套：泰迪熊主題公園 ? 產(chǎn)品打造：低碳化、智能化 ? 雖以金馬河為主打資源，但未能良好開發(fā) ? 周邊規(guī)劃配套雖完善，但整體建設(shè)緩慢 ? 景觀打造未成體系 ? 自身規(guī)劃配套還不夠完善 本案 VS月映長灘 思考：有沒有什么是我們有而她沒有的 …… ? 品牌打造正是我們的目標(biāo)，而且品牌也不能代表所有 ? 我們同樣可以依托金馬體育城，共享區(qū)域配套 ? 我們同樣可以規(guī)劃特色配套，甚至更加完善 ? 我們同樣可以擁有低碳、智能化的產(chǎn)品，甚至更加創(chuàng)新 ? 開發(fā)商品牌較好：中鐵二局 ? 周邊規(guī)劃配套非常完善：依托金馬體育城 ? 自身規(guī)劃有個別特色配套：泰迪熊主題公園 ? 產(chǎn)品打造：低碳化、智能化 項目優(yōu)勢分析 我們的核心優(yōu)勢是什么呢？ 優(yōu)勢資源分析 濕地公園？高爾夫？汽車主題公園？花卉苗木基地？ 項目資源 稀有性 強勢性 濕地公園 高爾夫 濕地公園 高爾夫 汽車主題公園 花卉苗木基地 在生態(tài)型休閑度假示范區(qū)的大前提下對項目優(yōu)勢資源進行篩選 優(yōu)勢資源 花卉苗木基地稀有但不強勢 汽車主題公園稀有，但不符合“生態(tài)”主題 生態(tài)性 接下來，對優(yōu)勢資源進行更進一步的分析 Copyright(c) PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 高爾夫不能作為本項目的核心優(yōu)勢資源 開發(fā)特征：周期長，前期投入大，高爾夫運 營要求高 盈利模式：球場收益與地產(chǎn)收益并重 產(chǎn)品特征：檔次最高，滿足金字塔尖群體 高爾夫物業(yè)：景觀價值 +運營價值 高爾夫作用：雪中送炭 適用性：不過多考慮市場，物業(yè)的成敗與球 場的成敗緊密相關(guān) 典型項目：觀瀾高爾夫、昆明春城高爾夫 高爾夫驅(qū)動型項目特性 ?項目的情況與高爾夫驅(qū)動型項目的特性不匹配 那么，濕地公園呢？ 核心優(yōu)勢資源分析 5000畝的城市濕地公園在整個大西南非常稀有 ?濕地公園分為：濕地公園和城市濕地公園兩種 ?中國目前僅有 38處濕地公園和 30處城市濕地公園建設(shè)試點 ?四川崇州羊馬濕地公園是省內(nèi)唯一的試點城市濕地公園，5000畝的面積占西南第一 關(guān)于濕地公園 濕地公園可以造就高品質(zhì)生活區(qū) 香港濕地公園 位于香港新界天水圍北部的香港濕地公園包括占地 10,000平方米的室內(nèi) “ 濕地互動世界 ” ，以及超過 60公頃的濕地保護區(qū)，是亞洲首個擁有同類型設(shè)施的公園。 同時，西溪板塊也上演了杭州樓市最近幾年來最驚人的漲幅。