【正文】 .......................................................................................29 項(xiàng)目 SWOT 分析 ...........................................................................................................................................30五 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析及開發(fā)計(jì)劃（北側(cè) 163 畝土地） ...................................................................................33 入市時(shí)機(jī)分析 .............................................................................................................................................33 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 .............................................................................................................................................34 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 .....................................................................................................................................34六 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 ...........................................................................................................................................36 項(xiàng)目北側(cè)地塊成本估算及投資收益分析 .................................................................................................36 項(xiàng)目一期（ 畝）成本及利潤(rùn)估算 ....................................................................................................41 一期 2 套樣板房成本及售價(jià) .....................................................................................................................43七、綜合方案比較 .................................................................................................................................................43 純聯(lián)排別墅，容積率 ..........................................................................................................................43 純花園洋房，容積率 ..........................................................................................................................45 純電梯小高層，容積率 ......................................................................................................................46 綜合方案對(duì)比分析及結(jié)論 .........................................................................................................................48八、項(xiàng)目前期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) .............................................................................................................................49 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 一 項(xiàng)目背景介紹 成都市社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r綜述 【城市概況】? 成都位于中國(guó)四川省中部，是四川省省會(huì)，中國(guó)副省級(jí)行政單位，是西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃單列市，其綜合實(shí)力西部第一。 幼兒園作為整個(gè)項(xiàng)目的配套，其成本計(jì)入南地塊項(xiàng)目。 【城市規(guī)劃】? 2022 年，成都成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都政府提出“全域成都”的發(fā)展理念，以中心城區(qū)為核心，向溫江、雙流、龍泉、青白江、新都、郫縣等第二圈層衛(wèi)星城市發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城，最終形成城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。從這個(gè)角度來(lái)看，成都正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，發(fā)展前景看好。社會(huì)普遍認(rèn)為，2022 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將重新步入新一輪高速增長(zhǎng)期。保障性住房——各種保障房政策出臺(tái)，意在解決民生，但一定程度上加劇了房地產(chǎn)的供需不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。購(gòu)房入戶——落戶政策由 90 平米降至 70 平米，又是一條救世新政。近年來(lái)，隨著城市環(huán)境的改善，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，大批開發(fā)商高價(jià)拿地，施工面積年年攀升，吸引了眾多置業(yè)人群。 （1）概況 08 年成都市成交土地共 149 宗，其中主城區(qū)成交 43 宗，郊區(qū) 106 宗；合計(jì)15026 畝，同比 07 年下降 35%。住宅用地共成交了 72 宗，總面積約 8681 畝。同時(shí)，政府也不愿意看到市場(chǎng)成交價(jià)格持續(xù)下滑。（2）雙流等熱點(diǎn)區(qū)域仍將是土地供求的重點(diǎn)雙流是08年土地市場(chǎng)的最為活躍的區(qū)域?！拘」?jié)】07年9月，成都土地成交達(dá)到頂峰，成交價(jià)連破紀(jì)錄，許多城中土地成交的樓面地價(jià)竟然達(dá)到6000以上。同時(shí)，08年的低價(jià)土地如投入市場(chǎng)，將具備絕對(duì)的成本優(yōu)勢(shì)，但由于數(shù)量較少，預(yù)計(jì)未來(lái)入市將選擇市場(chǎng)定價(jià)法，不會(huì)違反政府預(yù)期，選擇更為低價(jià)的激進(jìn)策略。 住宅市場(chǎng)供求分析08 年的供應(yīng)成交量均大大低于 2022 年，供應(yīng)量和成交量同比跌幅分別達(dá)%、%。其中，商品住宅成交均價(jià)為5242 元/㎡；價(jià)格有所下跌。廣東系的開發(fā)商有華僑城、珠江地產(chǎn)、雅居樂、萬(wàn)科、中海、保利、中糧、 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 恒大、富力等，這些企業(yè)以自身強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)，取得區(qū)位較好、規(guī)模較大的地塊進(jìn)行開發(fā)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，贏得消費(fèi)者美譽(yù)度。春節(jié)成交分化，3環(huán)內(nèi)成熟社區(qū)及2手房更受青睞，成交明顯回升。三、項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析——【項(xiàng)目所在區(qū)域—雙流新城區(qū)】 雙流縣概況雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)。屬于成都市區(qū)第二圈層范圍，是市區(qū)南部發(fā)展的重要片區(qū)。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場(chǎng)，體育中心等。其中麓山、牧馬山片區(qū)成為成都的傳統(tǒng)和新貴別墅區(qū)，航空港也是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍都區(qū)域。? 以本地中小開發(fā)商為主的局面將被打破，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。項(xiàng)目宗地位于位于新城區(qū) A 城市組團(tuán)，東升街辦雙楠大道南側(cè)，屬于成都市雙流新城區(qū)城市組團(tuán)，距離繞城高速約 5 公里，距離雙流老城區(qū)東升鎮(zhèn)約 2 公里，距離重點(diǎn)中學(xué)雙流實(shí)驗(yàn)中學(xué)約 公里，緊鄰雙楠大道和規(guī)劃中的生態(tài)國(guó)際網(wǎng)球賽事中心、蛟龍工業(yè)港。項(xiàng)目周邊將建成一座總投資近 18 億元，總建筑面積 19 萬(wàn)多平方米，集星級(jí)酒店、高檔住宅、商務(wù)辦公、餐飲娛樂、旅游休閑為一體的蜀漢主題文化綜合建筑群。典型 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的項(xiàng)目有龍湖 成都近郊別墅市場(chǎng)分析（1）2022 年2022 年成都市別墅供求關(guān)系分析。（3）別墅供給面積段及總價(jià)分析目前在售別墅項(xiàng)目中，聯(lián)排別墅主力面積段為 250400 平米，總價(jià)范圍主要集中在 300—500 萬(wàn)之間，此區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，幾乎所有的別墅項(xiàng)目都此面積段、價(jià)格段的產(chǎn)品有供給。這也給 09 年成都別墅市場(chǎng)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，未來(lái)成都別墅市場(chǎng)將以小面積、低總價(jià)、中等品質(zhì)的產(chǎn)品為主。 縣 域經(jīng) 濟(jì) 綜 合 實(shí) 力 排 名 全 國(guó) 百 強(qiáng) 縣 第 86 位 ， 基 本 競(jìng) 爭(zhēng) 力 名 列 全國(guó) “百 強(qiáng) 縣 ”第 44 位 ， 第 十 次 位 居 全 省 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 綜 合 評(píng) 價(jià)“十 強(qiáng) 縣 ”榜 首 ， 消 費(fèi) 需 求 強(qiáng) 勁 。雖受出口抑制的影響，制鞋產(chǎn)業(yè)近期有所下滑，但相對(duì)困難的制鞋產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也使此類客戶不敢加大產(chǎn)業(yè)投資，轉(zhuǎn)而選擇不動(dòng)產(chǎn)作為保值產(chǎn)品。 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 地震改變了成都購(gòu)房者的偏好，別墅、多層洋房、小高層電梯公寓收到追捧，我項(xiàng)目中的聯(lián)排別墅和多層洋房、小高層電梯相比周邊已經(jīng)開發(fā)的高層電梯公寓，更有競(jìng)爭(zhēng)力。? 雙流目前在工業(yè)方面招商引資的力度非常大，成效比較明顯。? 目前受麓山國(guó)際及龍湖70200 多層洋房 5500 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2貴通御苑風(fēng)景130 多層 16 10 54%位于新城區(qū)起步區(qū)，分 3期開發(fā)，1 期、2 期為多層+洋房，共 800 套，占地 80 畝；3 期為 11+1 層電梯。80270 5080SWOT 戰(zhàn)略：? 09 年市場(chǎng)存量較大，需要一段時(shí)間消化。? 由于本項(xiàng)目的差異化定位，目前在區(qū)域內(nèi)尚無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，盡早入市可以抓住相應(yīng)的目標(biāo)客戶，避免未來(lái)同類產(chǎn)品出現(xiàn)，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃遠(yuǎn)大林語(yǔ)成項(xiàng)目一期施工總進(jìn)度計(jì)劃(別墅、洋房部分）序號(hào) 任務(wù)名稱 工期 開始時(shí)間 完成時(shí)間 備注1 圍墻打圍 　 　 　 已完成2 三通一平 20 天 2022710 2022810 　3 臨舍施工 20 天 2022710 2022810 　4 現(xiàn)場(chǎng)安檢達(dá)標(biāo) 1 天 2022810 　 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 施工許可證辦理 1 天 2022812 　 主體結(jié)構(gòu)施工 　 　 　 分階段施工1 施工放線 10 天 2022810 2022820 分階段施工2 土方開挖 20 天 2022813 2022923 分階段施工3 人工檢底 20 天 2022813 2022923 分階段施工4 地基驗(yàn)槽 20 天 2022815 2022925 分階段施工5 墊層施工 20 天 2022815 2022925 分階段施工6 地下室防水 30 天 2022817 2022927 分階段施工7 底板鋼筋、模板、砼施 工 40 天 2022815 2022930 分階段施工8 頂板、剪力墻、梁、柱