【正文】 1衛(wèi) 43 44 43 6170 / / 1 / 1 7180 18% 2房 2廳 1衛(wèi) 23 66 23 8190 1645% 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 246 6775 210 91100 30% 2房 2廳 1衛(wèi) 1 / 1 101120 25% 3房 2廳 2衛(wèi) 128 95 70 121140 14% 4房 2廳 2衛(wèi) 17 103 10 合計(jì) 597 496 雙璽 凱旋 貼身肉搏 肉搏區(qū)域競品市場分析： 以光華板塊在售項(xiàng)目及金沙可能造成競爭項(xiàng)目為分析對象 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 優(yōu)品道 光華勝 光華勝 光華 PK金沙 規(guī)劃 金沙借遺址之勢，規(guī)劃為高尚居住片區(qū) 配套 交通 產(chǎn)品 金沙片區(qū)純居性突出，但主要商業(yè)及生活配套依靠羊西線和光華板塊。 老產(chǎn)品搭臺唱戲 新增供應(yīng)不足 光華板塊主要競爭板塊集中在金沙和外雙楠，其中，尤以金沙板塊為主。 區(qū)域開發(fā)成熟期 代表項(xiàng)目： 仁和時代產(chǎn)品、成都花園、天合凱旋城、優(yōu)品道、水木光華 區(qū)域發(fā)展特性： 大地新光華、光華馨地、成都花園等大型社區(qū)的商業(yè)進(jìn)駐，區(qū)域生活氛圍成熟，但住宅供應(yīng)相對不足。商業(yè)進(jìn)駐僅家樂福，居民多以原住民為主。 城市 城市級別 政策內(nèi)容 上海 一線 限購政策：暫定在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 深圳 一線 限購政策： 暫時實(shí)行深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購一套住房 廈門 二線 臨時性限購政策：從 2022年 10月 1日起至 2022年 12月 31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。 ?地塊西南角有 7畝多待征地。 ?道路通達(dá)性好，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，驅(qū)車出行便利。 ?地塊周邊城市配套齊全。 地塊資源綜合評價 ?整體規(guī)模不大， ，最大建筑面積 8萬余方。 ?公園設(shè)施： 清水河公園、天鵝湖公園、東坡體育公園、摸底河公園。 文化配套設(shè)施豐富，文化底蘊(yùn)濃厚。 ?距離規(guī)劃的地鐵 4號線、 7號線最近出口： 500米 ?本案臨路距離： 青羊大道 —— 50米 蘇坡東路 —— 200米 瑞聯(lián)路 —— 300米 三環(huán)路 —— 2022米 1500米 200M 50M 300M 【 交通狀況 】 本案交通狀況便利 ，驅(qū)車出行、公交出行（ 17條線路）、地鐵出行（ 7號線）均能達(dá)到便利狀況。有一條以餐飲為主的社區(qū)商業(yè)街。 西側(cè)臨貝森休閑運(yùn)動廣場和二十一世紀(jì)花園。 東側(cè)臨中國電信成都樞紐及工人文化宮。城市，讓生活更美好！ 謹(jǐn)呈：保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司 【 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 】 項(xiàng)目開發(fā)用地 待征地 ? 項(xiàng)目占地： ? 容積率 ≤ ? 總建筑面積 ≤ 87916平米 ? 建筑密度 ≤ 30%（基地面積 ≤ 6940平米） ? 限高 ≤ （層數(shù) ≤ 24層） ? 商業(yè) ≤ 10% ? 樓面地價 6000元 /平米 【 項(xiàng)目四至 】 地塊東至中國電信成都樞紐中心；北至紫云金沙、香格里拉花園商品房；西至貝森休閑運(yùn)動廣場和二十一世紀(jì)花園；南至貝森路荷塘月色社區(qū)商業(yè)街。 邊界清晰，方正，道路通達(dá)性好，地塊鬧中取靜。 北側(cè)臨商品住宅小區(qū)大陸紫云金沙、香格里拉花園、金沙攬勝，具有一定居住品質(zhì)。 南側(cè)臨貝森路、荷塘月色、博瑞都市花園。 本案 中國電信 成都樞紐 紫云金沙 香格里拉 金沙攬勝 香格里拉花園 大陸紫云金沙 金沙攬勝 成都樞紐中心 成都工人文化宮 貝森休閑運(yùn)動廣場 二十一世紀(jì)花園 貝森路 荷塘月色 博瑞都市花園 ?本宗地距離金沙車站直線距離： 500米； 公交線路： 1 3 3 5 6 8 8 11 30 40 40 50 52 54 80 904共 17路。 清水河公園 東坡體育公園 工人文化宮 金沙遺址博物館 西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 樂賓百貨 人人樂 西單商場 休閑配套 文化配套 商業(yè)配套 4大公園匯聚，居住舒適度高。 商業(yè)成熟度高，配套賣場齊備，餐飲、娛樂設(shè)施完善。 ?文化設(shè)施： 金沙遺址博物館、工人文化宮、西南財(cái)經(jīng)大學(xué) ?商業(yè)配套： 樂賓百貨、人人樂、西單商場、仁和春天、醉江湖 【 公共配套 】 區(qū)域各項(xiàng)公共配套設(shè)施齊備且成熟，屬 高成熟度的城市稀缺地塊。 ?滿足容積率的前提下，建筑密度和限高均有上限空間。 ?4大公園、 3大文化設(shè)施、 3大商業(yè)賣場。 ?17條公交線路，兩條待建地鐵線路，公共交通便利 規(guī)模上 城市資源 交通資源 地塊資源 ?地塊平整，規(guī)則，呈長方形，邊界清晰。 【 本項(xiàng)目可能面臨的問題 】 1 2 3 明年的政策環(huán)境怎樣？ 周邊普通住宅項(xiàng)目平均價格約為 75008500元 /平米，本項(xiàng)目6000元 /平米的樓面地價，怎么來突破此價格體系？ 我們?nèi)绾蚊鎸ξ磥碇苓吰放崎_發(fā)商項(xiàng)目的供應(yīng)，競爭策略是什么？ 4 項(xiàng)目定位方向的可行性及解決方案 5 如何解決項(xiàng)目定位、快速回籠資金與銷售速度的問題？ 思考 1 consider 明年的房產(chǎn)市場預(yù)期 2022年政策現(xiàn)狀 —— 政策頻出，打壓高房價的決心不減 調(diào)控力度走勢 國務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知 》 中國人民銀行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 國土資源部出臺《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》 國資委責(zé)令 78家央企限時推出房地產(chǎn)行業(yè) 《 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 出臺 央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率% 17省市追繳750億土地款 國土部聯(lián)手銀監(jiān)會密查 1436宗閑置土地，同時修改招拍掛制度 房產(chǎn)稅改革持續(xù)推進(jìn) 2022年 1月 2022年 8月主要政策調(diào)控節(jié)點(diǎn) 首套房 3成以上 二套房 5成以上 3套房不放貸 房產(chǎn)稅試點(diǎn) 現(xiàn)象 2： 新政后僅北京、深圳等部分城市出臺細(xì)化政策，眾多城市幵未出臺細(xì)化政 策， 新政貫徹不力亦是導(dǎo)致本輪調(diào)控作用不持續(xù)的重要原因； 現(xiàn)象 3： 各地房地產(chǎn)市場 供應(yīng)不足，需求被壓抑 ，也是造成市場反彈的重要因素； 現(xiàn)象 1： ，政策調(diào)控在 57月份起到作用，但 迚入 8月各地 樓市的迅速反 彈， 政策 影響力持續(xù)減弱； 現(xiàn)象盤點(diǎn) 目前已有三大城市出臺細(xì)化政策，對其調(diào)控的城市影響較將較為嚴(yán)重；而目前成都市場整體穩(wěn)定，不屬于漲幅過高、供應(yīng)緊張的城市，是否出臺細(xì)化政策還有待觀察，但根據(jù)目前的情況， 成都出臺限購政策的可能性較小，強(qiáng)調(diào)前期政策執(zhí)行可能性較大。 中央的問責(zé)制將在一定程度上已經(jīng)促使更多地方政府出臺執(zhí)行細(xì)則控制房價 思考 2 consider 本項(xiàng)目競爭環(huán)境解讀 羊西 蓉城有名的餐飲一條街，曾經(jīng)的富人區(qū)，配套設(shè)施完善，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢 金沙 城西核心區(qū)，真正的上風(fēng)上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，以文化和歷史為依托 光華 高品質(zhì)大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一 武侯 外雙楠引力，帶動高端客戶外移，但伸展力不足 交大 主要以交大為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對較差 紅牌樓 紅牌樓商圈為中心，交通便捷，輻射能力強(qiáng)，但環(huán)境現(xiàn)狀較差 光華，高品質(zhì)大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一 光華片區(qū) —— 七年成就的西中心生活圈 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 區(qū)域開發(fā)起步期 區(qū)域開發(fā)發(fā)展期 代表項(xiàng)目： 成都花園、優(yōu)品道、光華馨地 代表項(xiàng)目： 仁和世代春天、成都花園、天合凱旋城、優(yōu)品道、水木光華 區(qū)域發(fā)展特性： 還在同期進(jìn)行原住民拆遷，多采取就地安置形式。 兩年初創(chuàng)，五年初定，七年初成 區(qū)域發(fā)展特性： 拆遷基本完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目明顯增多，以 博瑞、天合、仁和、大地地產(chǎn)為代表，開發(fā)了系列改善型產(chǎn)品，并開始引入集中商業(yè)，打造商業(yè)氛圍?！?此期間，城西住宅供應(yīng)集中在金沙板塊，成都購房注意力轉(zhuǎn)向城南、東。 板塊 板塊屬性 客戶構(gòu)成 代表項(xiàng)目 銷售價格 金沙 城西高端宜居板塊 早期發(fā)展的城西版塊之一，是目前城西主力開發(fā)商最集中的開發(fā)區(qū)域之一，后續(xù)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 ?金沙、羊西、光華等城西原住民， 75% ?溫江、彭州等周邊郊縣、二級城市客戶，15% ?其他投資客戶 保利金香檳、建發(fā)金沙里、中海金沙府、華潤城西一號 750022022元 /㎡ 外雙楠 傳統(tǒng)雙楠宜居圈層延伸 雙楠板塊的延伸發(fā)展區(qū)域，受武侯大道及傳統(tǒng)物流基地影響，區(qū)域品質(zhì)認(rèn)知受到影響 ?雙楠原居民， 40% ?城西原住民， 25% ?金花鎮(zhèn)、簇橋等周邊區(qū)縣客戶， 20% ?二級城市客戶 ,10% ?其他區(qū)域客戶， 5% 保利花園、華宇 〃 楠苑 700010000元 /㎡ 光華 城市西中心生活圈 舊城改造區(qū)域，光華板塊近 5年得到較明顯的發(fā)展，主要牽引力在于城市外擴(kuò)驅(qū)趕、商業(yè)價值提升、高校及政務(wù)經(jīng)濟(jì) ?城西原住民， 65% ?城市驅(qū)趕外溢客群25% ?