崇州永康東路項目策劃思路-展示頁
2025-03-14 12:13本頁面
【正文】 元 /m2） 工程費用（元 /m2） 開發(fā)費用（元 /m2） 管理費用（元 /m2） 銷售費用（元 /m2） 財務(wù)費用（元 /m2） 不可預(yù)見（元 /m2） 合計（元/m2） 總成本（億元） 3800 200 2100 80 120 200 300 6800 成本測算（預(yù)估）： 傳統(tǒng)規(guī)劃利潤測算： 問題一、面粉貴過面包？ 解決之道 方向一、調(diào)高容積率， 通過增加可售面積降低成本以增加利潤 ？ 方向二、調(diào)整產(chǎn)品各項定位，通過產(chǎn)品的差異定位實現(xiàn)利潤更大！ 說明： 由于該地塊為拍賣取得，調(diào)整指標(biāo)可能性不大，我公司主要沿方向二思考！ 如何調(diào)整產(chǎn)品各項定位，實現(xiàn)利潤更大？ 賦予住宅更高價值： 40%按照住宅報規(guī)，功能調(diào)整為酒店及服務(wù)式公寓！ 提升純商業(yè)價值：將 60%商業(yè)打造成為純商業(yè)產(chǎn)品，將商業(yè)價值充分實現(xiàn)！ 在固有指標(biāo)外找價值：增加負(fù)一層商業(yè)產(chǎn)品，拓展外延價值！ 目標(biāo)：利潤翻一翻！ 利潤展望： 形態(tài) 建筑面積（ m2） 單價（元 /m2） 總產(chǎn)值（億元） 成本（元 /m2） 利潤（億元） 酒店及服務(wù)式公寓（住宅單位） 15620 6700 6800 裙樓商業(yè)（商業(yè) 15層） 23429 17000 6800 1層商業(yè) 4000 13000 6800 合計 43049 備注：以上各項數(shù)據(jù)僅僅是按照行業(yè)規(guī)范進行計算，不能作為精確參照，僅反應(yīng)項目利潤方向，另外如酒店需要精裝修，可能會損失部分利潤，預(yù)計準(zhǔn)確利潤在 ；另外未計算地下車位利潤狀況。 請見諒，這份 《 崇州永康東路項目策劃思路 》 是在無正規(guī)的 《 市場調(diào)研報告》 作為科學(xué)依據(jù)基礎(chǔ)下草擬的，只是展示公司的能力，以及對市場、項目的初步理解，有所偏頗 待進一步修正！ 規(guī)劃用途 建設(shè)用地 面積（ m2) 容 積 率 規(guī)劃建 筑面積 （ m2) 建筑控 制高度 (m) 建筑密度 綠地率 （ %） 二類商住用地（ 兼容 60%的商業(yè)） 3 60 35%（塔樓密度不大于 25%） 30% 規(guī)劃指標(biāo) 一 項目基礎(chǔ)信息分析 轉(zhuǎn)換指標(biāo) 項目 內(nèi)容 項目 內(nèi)容 容積率 3 總建筑面積 39049m2 建筑高度 不大于 60米 建筑層數(shù) 約 17層 建筑密度 不大于 35% 首層建面 4556m2 商住比例 6:4 商業(yè)建面 23429m2 住宅建面 15620m2 土地價格 約 770萬元 /畝 樓面地價 約 3800元 /m2 市場售價 形態(tài) 價格 參考 洋房物業(yè) 5000元 /m2 上林西江 電梯物業(yè) 4300元 /m2 上林西江、愿景河之州 商業(yè)物業(yè) /m2 愿景河之州首次商業(yè)及其他 酒店 /loft物業(yè) 6000元 /m2 預(yù)估（精裝） 備注：以上價格僅供參考，未考慮區(qū)域、產(chǎn)品、附加值等要素，僅僅反應(yīng)市場基本價位區(qū)間。策劃書主體分為三大部分 ， 產(chǎn)品策劃、業(yè)態(tài)策劃、銷售模式策劃 ，前 兩個部分讓我們共同去了解市場、了解產(chǎn)品、剖析出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的差異性，產(chǎn)品會在今后的銷售中出現(xiàn)的瓶頸，第三部分就是如何解決這些問題提出的一些建議。崇州永康東路項目策劃思路 成都浩海房地產(chǎn)顧問有限公司 2023年 2月 27日 一 項目基礎(chǔ)信息分析 二 經(jīng)營及銷售模式 三 主要合作商家資源 四 合作模式 五 目 錄 Index 商業(yè)裙樓產(chǎn)品定位 前 言 2023年 2月收到 貴公司的 《 崇州市崇陽鎮(zhèn)永康東路項目招商代理邀標(biāo)函 》 后，立即組建 “崇州永康東路項目 服務(wù)小組”對項
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