【正文】 附件一《 大勢研判 》 → 宏觀大勢： 202212022市場供需放大，穩(wěn)定發(fā)展。 ? 定位為中部綜合服務組團中心； ? 是先進工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地； ? 商貿、房地產(chǎn)發(fā)達現(xiàn)代化城區(qū)； ? 寶安陸路口岸物流中心 ? 深圳中心區(qū)的生活配套基地 福田后花園 深圳后花園 城市次中心 交通規(guī)劃： 龍華交通中心地位確立，將成為全國性交通樞紐 ? 龍華交通從 06年起得到實質性改善； ? 2022年以后，龍華將形成蜘蛛網(wǎng)狀的公路交通網(wǎng)絡，將港、澳、深及整個珠三角連成一片，成為交通樞紐 2022年 2022年 梅龍公路 ：南起梅林關 ，北接布龍路 ，到龍華廣場 龍大公路：南起已規(guī)劃未動工的福龍路 ，連接布龍路 ，北接東莞大嶺山 南坪快速干道：西起南頭 ， 途經(jīng)龍華 ， 東到坪地；福龍公路 ， 南起福田 地鐵 4 號線：與福田中心區(qū)和香港快速相接 地鐵 5號線 ：和地鐵 2號線成為第一個軌道交通環(huán)線 ，使龍華快速與羅湖 、 南山 、寶安中心區(qū) 、龍崗相連 ， 成為中心樞紐 。 未來福田 CBD及 CBD一級輻射區(qū)住宅供應仍存在較大缺口 未來龍華和龍崗中心城供應量最大，為全市主流供應 寶安寶安中心區(qū)開始退出全市主流客戶的視野 沙井 32萬 龍崗中心城 400萬 南山 300萬 布吉 70萬 松崗 60萬 光明 21萬 寶安 新區(qū) 182萬 石巖 6萬 觀瀾 68萬 平湖 25萬 葵涌 50萬 坪山 56萬 400萬以上 100400萬 100萬以下 橫崗 30萬 羅湖 70萬 鹽田 20萬 福田 40萬 龍華 580萬 關內除南山外的其他區(qū)域基本以舊改項目為主 CBD人口外溢，城市北拓 福田中心區(qū) 未來中心區(qū) 15萬商務工作人口尋找適當?shù)木幼鏊?… 中心區(qū)及周邊區(qū)域居住物業(yè)無法承載中心區(qū)新增商務人口的居住需求 … 關內住宅供應稀缺 … 中心區(qū)的居住需求向中心區(qū) 周邊區(qū)域擴散 … 中心區(qū)的居住需求向龍華二線拓展區(qū) 進一步擴展 … 龍華二線拓展區(qū) 人口外拓 由港鐵承建并運營的地鐵 4號線，與福田中心區(qū)快速相接，打破關內外的交通瓶頸。 ?建成后二線拓展區(qū)到福田中心區(qū) 20分鐘 興奮點 2 龍華： 20分鐘 CBD圈層 港鐵沿線 290萬建面物業(yè)的開發(fā)將極大的改變龍華二線拓展區(qū)的城市面貌 備注：圖中港鐵用地的圈畫并不代表精確的港鐵用地范圍，僅是對其區(qū)位做示意性標住 ?港鐵沿線 預計總建面約 290萬平方米 的物業(yè)開發(fā)權。 二線拓展區(qū)，地鐵 4號線和 5號線效應： 全新的龍華新城 —— 納入 “ 大福田 ” 城市范疇 龍華 客戶結構演變：福田中心區(qū)乃至全市通勤客流進一步擴大 深圳北站（龍華新客站）是地鐵 6號線的換乘樞紐，與中心區(qū)、口岸及機場交通便捷，居住和商務價值更顯突出 線路 概況 建成時間 4號線 連接皇崗口岸、市中心區(qū)、龍華新區(qū)和龍華鎮(zhèn)中心區(qū)的線路，主要站點：蓮花北、梅林、梅林聯(lián)檢站、龍華車站、龍華鎮(zhèn)中心等，長 公里。 預計 2022年建成 6號線 線路由龍華火車站至松崗，連接龍華新城、石巖、光明新城、公明、松崗等片區(qū) 預計 2022年以后 深圳北站 興奮點 3 ?乘地鐵 4號線到中心區(qū)、皇崗口岸 ?乘地鐵 5號線與 1號線換乘到機場 深圳北站（龍華新客站），作為廣深港客運專線和廈深鐵路的交匯樞紐站，加強了深圳與香港、北京、長三角、東南沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的聯(lián)系，不僅直接服務高端商務客流，而且將成為到北京、武漢等地的全國交通樞紐。 城市居住復合地區(qū) 文化娛樂地區(qū) 休閑集會地區(qū) 城市居住復合地區(qū) 在福田中心區(qū)、地鐵 4號線、新客站、綜合用地開發(fā)等多因素的作用下， 2022年龍華二線拓展區(qū)的 城市價值將全面兌現(xiàn) 福田中心區(qū)未來剩余的 150萬建面寫字樓投入使用 地鐵 5號線 2022年貫通 龍華二線拓展區(qū)的城市價值將擺脫“預期”， 在逐步兌現(xiàn)中迅速凸顯 2022年 2022年 2022年 2022年 地鐵 4號線全線貫通 龍華新客站投入使用 …… 《 龍華新城核心地區(qū)法定圖則草案 》 公示 區(qū)域類比：福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 深南大道 濱海大道 羅湖 傳統(tǒng)中心 20222022 福田中心區(qū) 20222022 南山中心區(qū) 20222022 寶安中心區(qū) 深圳速度： 平均每兩年催熟一個新的中心，區(qū)域價值隨中心飚升，引爆市場一個又一個興奮點 寶安中心區(qū) 南山中心區(qū) 福田中心區(qū) 寶安大道 西部跨海通道 地鐵 1號線延長、 5號線 寶安中心區(qū)規(guī)劃 濱海大道 地鐵 1號線、 2號線 南山中心區(qū)規(guī)劃 深南大道 地鐵 1號線 廣深港地下火車站 福田中心 CBD綜合規(guī)劃 龍華新城二線拓展區(qū) —— 下一個南山中心區(qū)，下一個市場沸點！ 對于如何成功運作區(qū)域中心，深圳政府早就駕輕就熟 深圳政府承諾的中心，從來就沒有讓深圳人失望過 梅龍路、新區(qū)大道 地鐵 4號線、 5號線 龍華新客運站 龍華新城二線拓展區(qū)規(guī)劃 （參照福田區(qū)規(guī)劃標準） …… 一切，為龍華新城而來！ 操作模式與福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)如出一轍 城 龍華 新城 CBD功能北拓 產(chǎn)業(yè)人口支撐 地鐵 4號線 交通瓶頸打破 新客運站 區(qū)域功能多元化 新城市副中心 由人口被動遷移，到人口主動遷移 ：住在龍華，不再是不得已的選擇，而是大勢所趨； 關外、郊區(qū) 20分鐘 CBD圈層 通勤區(qū) 高尚居住服務基地 邊緣化 中心化 龍華新城 ——蛻變 CLD 龍華未來 趨勢 1 改善型臵業(yè)需求放大 ：以福田區(qū)標準打造的龍華新城將不僅吸引首次臵業(yè)、首改臵業(yè)群體，還將涵蓋更廣泛的城市中堅力量； 趨勢 2 通勤特質弱化，城市化特質凸顯 ：不僅僅解決簡單的居住問題，成為高尚居住服務基地，與 CBD呈城市雙核心化發(fā)展； 趨勢 3 2022年 后：大深圳城市布局成型 東西軸發(fā)展城市商務中心 ，羅湖、福田、南山形成核心商務帶，深圳灣、后海灣、深南大道、濱海大道沿線構成的 關內東西軸線僅供應一線豪宅 ； 龍華以高起點定位、高配臵規(guī)劃發(fā)展為高尚生活居住服務基地，與 CBD在深圳縱向軸線上呈雙核心發(fā)展，不可臵疑的成為 深圳未來住宅供應的主要區(qū)域 ； 2022，唱響龍華新城 ?城市體系下，分工的明晰與精細化，賦予城市群體生活特有的便利性 全新的龍華新城 —— “ 城市居住體驗 ” 指數(shù) 便利指數(shù) 人文指數(shù) 時尚指數(shù) ?城市繁華的簇擁下，各式各樣的潮流資訊充斥著人們的生活，因為城市的養(yǎng)分，時尚元素得以開花結果。 一期以 8590m2的小三房為主。 占據(jù)核心區(qū)“ 金三角 ” 本項目所占位臵與規(guī)劃配臵，極類似南山商業(yè)文化中心核心區(qū)！ 劇院 學校 中航項目 城市主路 地鐵站 天虹商場 城市綠軸 劇院、學校、商場、城市綠軸的綜合作用，使得本項目所處位臵天然就是中心的核心！ 價值發(fā)現(xiàn)： 項目 ——類比福田中心區(qū) (星河國際 ) 2022年以前 福田中心區(qū)規(guī)劃寫字樓尚在建設階段 大片住宅用地集中供應 （黃埔雅苑、城中雅苑、雅頌居、星河國際 …… ） 星河國際面市前，住宅呈散點發(fā)展，勢均力敵，生活服務中心尚不明顯。每一個中航項目的誕生，都伴隨著一個新中心的崛起！ 中航 …… 觀瀾中航城 華強北中航城 伴隨著 “ 中航城 ” 系列項目品在全國各地的成功運營， “ 中航 ” 品牌標簽熠熠生輝，奠定中航 城市綜合體專業(yè)運營商 的領導地位。 案名建議 1 項目形象關鍵詞 城市化、多元化、中心化 中航 代言龍華城市化進程 未來域 案名建議 2 ② 本項目的所處地段具備成為中心的優(yōu)勢，依靠商業(yè)、超高層搶奪新城核心成為擺脫同質化競爭的制勝關鍵 . ① 二線拓展區(qū)核心區(qū)大量項目同期上馬， 2022年后集中放量，以中小戶型的 2/3房為主，同質化競爭激烈。我已經(jīng)習慣梅林的生活，溪山在 關口附近 ， 110萬可以買 140平米，算是比較 劃算 的。 從價格驅動的中低端首臵客戶發(fā)展到多元驅動的深圳中堅階層。 功能 換房客 本項目客戶定位 客戶分析 ? 龍華市場面向首次臵業(yè)客戶的項目眾多，處于完全競爭局面； ? 面向換房客（包含功能型換房、品質型換房）的供應稀缺； ? 客戶趨勢：臵業(yè)二線拓展區(qū)的換房客戶總量有不斷擴大的趨勢。 關內功能型 換房客戶 ?約 110130平米的 3房 /3+1 ?注重產(chǎn)品的功能使用 ?已購房（兩房 /一房），因家庭生命周期發(fā)展而需要更多房間的住房，總價承受能力較強 . 首臵客 關內高端 首臵客戶 ?約 90100平米的 3房 ?注重產(chǎn)品功能，同時對地段、社區(qū)配套較關注 ?因各種原因而尚未臵業(yè)，且錯過關內的樓價平穩(wěn)期，其有一定經(jīng)濟實力，且年齡段需 3房匹配； ?接近 30歲，處于事業(yè)打拼、家庭發(fā)展的重要階段。 商業(yè)配套：高端商業(yè)提升項目品味 以深圳 頂級購物中心 華潤萬象城為商業(yè)配套。 華潤中心：強勢區(qū)位 /配套 /服務 嘉禾影城 室內真冰場 品牌店 OLE超市 REEL 女性百貨 萬象城 ——真正的一站式休閑購物天堂 :總建筑面積約 18萬平方米，擁有 6層商用樓面， 200多個大小不一、功能各異的獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，真正的一站式消費中心。 風情商業(yè)街作為集中商業(yè)和住宅的過渡 君悅酒店 三層－四層品牌旗艦店 萬象城延伸 以少量小體塊商業(yè)構成過渡 —— 風情商業(yè)街 住宅標準層為四梯五或四梯六 三里屯 SOHO 社區(qū)意向 —— 社區(qū)采用開放式設計使其成為已有街區(qū)的有機延伸 內部開辟眾多街道，讓人自由游逛 —— 設計了三層街道，除地面層外，更有地下一層和地下二層，每層街道兩旁均有五個購物商場和特色商業(yè)街構成，為整個商業(yè)街注入活力。 深化建議： 1：東北和西北面分別加強與劇場，城市綠化帶的聯(lián)系。 規(guī) 劃 住宅區(qū)域實際容積率高達 規(guī) 劃 城市核心暢想 ——一個城市公園 推動劇場綠化與城市綠化的融合 規(guī) 劃 城市核心暢想 ——兩個主題 劇場 —— 文化主題 mall—— 商業(yè)主題 規(guī) 劃 城市核心暢想 ——三個廣場 構成城市生活體驗場 規(guī) 劃 規(guī)劃概念暢想 ——步行系統(tǒng) 公共步行系統(tǒng) 住戶步行系統(tǒng) 規(guī) 劃 規(guī)劃概念暢想 ——車行系統(tǒng) 公共地下車行系統(tǒng) 住戶地下車行系統(tǒng) 規(guī) 劃 規(guī)劃概念暢想 ——景觀系統(tǒng) 公共景觀系統(tǒng) 住戶景觀系統(tǒng) 屋頂花園系統(tǒng) 降低住區(qū)建筑密度，降低梯戶比 增加住宅價值 …… 目 的 前提 1： 定位調整，增加中等戶型比例，需要調低梯戶比；出現(xiàn)拼合，戶型面寬變大 前提 2： 基本保證商業(yè)的布局和價值 嘗試 1 —— 成本高，操作難度大 房型 戶均面積 套數(shù) 建筑面積 面積比 套數(shù)比 2房 70－ 80 550－ 580 42022－ 44000 23－ 26% 3035% 2＋ 1房 85－ 90 550－ 580 50000－ 53000 28－ 32% 3035% 3房 120－ 130 400－ 440 50000－ 53000 28－ 32% 2326% 4房 140－ 150 170－ 200 25000－ 28000 13－ 16% 1013% 總計 1700－ 1800 172680 70－ 80平米的 2房－ 48層 85－ 90平米的 2+1房 － 48層 120－ 130平米的 3房 － 48層 140－ 150平米的 4房 － 48層 規(guī) 劃 48層住宅，高度不超過 150米 房型 戶均面積 套數(shù) 建筑面積 面積比 套數(shù)比 公寓 58－ 63 240－ 260 14500－ 15500 8－ 10％ 13－ 15％ 小 2房 70－ 80 350－ 400 29000－ 30000 15－ 20% 2025% 2＋ 1房 85－