【正文】 文體中心、居住中心（典型項(xiàng)目：寧波城市文化廣場、錦繡東城等） 東部新城各板塊功能發(fā)展解構(gòu) 占地面積為 計劃 2022年基本建成 中央商務(wù)區(qū) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)解構(gòu) ?國際航運(yùn)服務(wù)中心： 中心建成后，將進(jìn)駐海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、海事、邊檢等涉外單位。 2022年 2022年 2022年 規(guī)劃期 起步期 發(fā)展期 成型期 住宅 寫字樓 商業(yè) 酒店 1家五星級酒店 商業(yè)發(fā)展緩慢 金融中心 行政中心建設(shè)形成 逐漸啟動 密集開發(fā) 區(qū)域商圈形成 輕軌建成通車、以三大中心為引擎的寫字樓就集群形成，輻射寧波北侖等區(qū)域 2家五星級酒店 開發(fā)接近尾聲 居住人口大增 商務(wù)積聚效應(yīng)形成 一站式購物、高檔百貨進(jìn)入 若干三、四星級酒店 從發(fā)展的角度來看板塊的形成 確定東部新城規(guī)劃定位，土地掛牌出讓、路網(wǎng)等市政設(shè)施建設(shè)展開，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 新宿銀座成功 CBD的案例一 新宿 : 國際成熟的 CBD 新宿： 30年規(guī)劃建設(shè) 金融業(yè) 9條地鐵線路 超高層建筑群 新宿物業(yè)功能配比 集中商務(wù)辦公區(qū) 邊緣 辦公區(qū) 住宅區(qū) 娛樂及臨時居住區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 辦公、臨時居住混合區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 住宅 ∶ 辦公 ∶ 商業(yè) ＝ 5 ∶ 5∶ 2 成功 CBD的案例二 上海 國內(nèi)較成功的 CBD 上海市 CBD范圍 上海： 南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū) CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 集中商業(yè)區(qū) 集中商務(wù)區(qū) 住宅聚集區(qū) 陸家嘴金融中心區(qū)物業(yè)功能配比 休閑 觀光區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 集中商務(wù) 辦公區(qū) 住宅聚居區(qū) 功能延續(xù) 周邊辦公區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 住宅 ∶ 辦公 ∶ 商業(yè) ＝ 5 ∶ 7∶ 2 成功 CBD的案例三 深圳 國內(nèi)成功的 CBD 深圳： 九宮格 中心西區(qū) 14座高層寫字樓 四角布置居住區(qū) 九宮格中央商務(wù)區(qū)物業(yè)功能配比 住宅 ∶ 辦公 ∶ 商業(yè) ＝ 7∶ 6∶ 2 CBD標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域契合度 擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)； 符合 擁有商務(wù)空間的最高聚集度； 符合 具有最高的交通可達(dá)性 符合 擁有最高的地價； 尚未符合 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性； 符合 具有良好的社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀； 符合 借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動中的控制作用； 符合 趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著。 東部新城的人口導(dǎo)入會為項(xiàng)目的物業(yè)帶來人流和商機(jī)。 酒店： 為項(xiàng)目內(nèi)其他業(yè)態(tài)提供配套，使得項(xiàng)目成為一個內(nèi)在的系統(tǒng) 不同類型的物業(yè)在寧波新商務(wù) CBD中承擔(dān)的功能 核心 CBD、 次行政中心 (六部委 ) 主行政中心 (市政府 ) 本地塊 門戶區(qū)，主商業(yè)中心 城市廣場 主活動中心 本地塊在區(qū)域內(nèi)位置 本地塊位于區(qū)域內(nèi)起到橋梁作用 位置思考成就項(xiàng)目定位 位置： ? 本案處于核心商務(wù)區(qū)邊，可以享有核心區(qū)配套和人流的同時，也面臨著與核心區(qū)的競爭 ? 本案處于主次行政中心之間，與城市廣場一道形成連接區(qū)域正常運(yùn)轉(zhuǎn)橋梁 競爭： ? 門戶 區(qū)擁有五星級酒店、高檔商業(yè)(餐飲、娛樂 )、大型購物廣場，是區(qū)域中不爭的商業(yè)中心 ? 門戶 區(qū)擁有高端寫字樓集群，并環(huán)繞在職能部門周邊，是眾多企業(yè)入駐首選。 目前投入使用的寫字樓總量： 截止 2022年總量為 200萬方 左右。 換算到市四區(qū)，按照 80%來預(yù)計，第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)數(shù)量在 。 未來三個周期內(nèi)，東部新城商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 2022－ 2022年 2022－ 2022年 2022以后 國際貿(mào)易核心產(chǎn)業(yè)鏈、金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、總部經(jīng)濟(jì) 貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期、金融型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期 貿(mào)易型相對單一企業(yè) 六部委項(xiàng)目建成交付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期 2022年交付； 門戶區(qū) 2022年交付； 國貿(mào)中心二期 2022年交付； 錦繡東城 2022年交付； 本案 2022年交付； 金融中心 、 航運(yùn)中心 、貿(mào)易中心全面交付 ， 產(chǎn)業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全面入住 ， 居住氛圍日漸濃厚； 門戶區(qū)商業(yè) 、 酒店等全面開業(yè) ， 商業(yè)圈層輻射加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟 ， 產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入?。? 商務(wù)氛圍濃厚帶動商業(yè)發(fā)展； 起步期 初步發(fā)展期 快速發(fā)展期 從東部新城產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展來看，主要以外貿(mào)類、金融類和總部基地辦公為主。（發(fā)放問卷數(shù)量143份，有效回收 106份） ? 客戶群體： 外地駐寧波辦事處，律師事務(wù)所，會計事務(wù)所，計算機(jī) IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)（涵蓋設(shè)計、影視）。 目前雇傭的工作人員 目前雇傭工作人員12%44%28%%1% 2%6%%0%10%20%30%40%50%5人以下 510人1020人2030人2030人3040人4050人50人以上?目前雇傭工作人員在510人所占比例最大，占到 44%；其次為 1020人，所占比例也達(dá)到28%，小型辦公為主。 特征： 投資額相對實(shí)業(yè)投資較小，以技術(shù)資源、人文資源為主體，無大額的實(shí)體固定投資。 2）、在國家推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級政策的大背景下，更加需求創(chuàng)智服務(wù)類企業(yè)的出現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級做助推器 需求特征： 1）、寫字樓購買能力弱，一般選擇租賃辦公。 4）、由于上班的時間不固定，經(jīng)常加班。 寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃 ? 單元面積在 100150平方米 ? 引入空中花園，水景大堂，中央空調(diào)配置，層平面在 1000㎡ 左右，建筑層高 ， 部分樓層可形成多魔術(shù)組合分布，便于未來出租。參考上海 CBD的物業(yè)構(gòu)成，住宅：辦公：商業(yè)的比例為 5： 7： 2的模式 （參考對于上海 CBD的研究模型） 。 有 8000多位 外籍人士常駐寧波。（面積： 130 ㎡ ， 6000元 /月） ? 酒店式公寓：如好陽光、波特曼，租金為 /天 .㎡ （ 面積 4590 ㎡ ， 35005000元 /月） 他們目前住在哪里？ 波特曼 中央花園 好陽光 客戶對產(chǎn)品的需求 企業(yè)外派高管 日韓、臺灣籍人士 歐美籍人士 ? 配套設(shè)施齊全，如會所、停車場、健身房、網(wǎng)球場、游泳館、洗衣房 ? 對安全比較注重。并且裝修風(fēng)格最好有特色。夠用就可以了。 個性需求二： 美國人喜歡大房子，單身居住，也要兩室兩廳，甚至四房兩廳，因?yàn)樗麄兿矚g有獨(dú)立的生活空間，朋友來了互不影響。 對廚房的要求比較高，喜歡大面積廚房，希望配備洗碗機(jī)和烤箱，尤其是意大利人一定要有洗碗機(jī)。 面積 戶型 配比 針對客群 套數(shù) 80100 ㎡ 一室一廳二衛(wèi)一廚 10％ 單身人士 72 120140㎡ 二室二廳二衛(wèi)一廚 30％ 居家型 150 150180㎡ 三室二廳二衛(wèi)一廚 50％ 舒適型 190 200㎡ 四室二廳二衛(wèi)一廚 10％ 享受型 33 酒店式的服務(wù) + 公寓式的管理 ? 管理 —— 專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，要有品牌效益 ? 服務(wù) —— 在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家居服務(wù)和商務(wù)服務(wù) ? 推廣 —— 推廣持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) ? 配套 —— 星級配套設(shè)施（咖啡廳、視聽室、家、健身房）、會所 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 配備全套家私、電器 ? 建筑 —— 品質(zhì)建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等要符合客戶需求 MINI影院 自助咖啡吧 健身房 自助洗衣 在酒店式入戶大堂內(nèi)，規(guī)劃精致公共空間，增加自助咖啡吧洗衣、健身房、獨(dú)立接待大堂、 MINI影院等功能配套。 東部新城核心區(qū)（門戶區(qū)），營業(yè)面積控制為 40萬平方米，重點(diǎn)服務(wù)人口為 50萬。 ?卡地亞、 GUCCI、阿瑪尼等頂級奢華品牌，都將在今年 6月之后和寧波的消費(fèi)者見面 迪賽認(rèn)為：從商業(yè)的容量看已經(jīng)趨于飽和，但是商業(yè)的消費(fèi)檔次依然有一定的拓展空間 本項(xiàng)目商業(yè)所面臨的區(qū)位環(huán)境？ 門戶區(qū) 近 40萬方頂級商業(yè) 文化廣場 市政府 高檔居住區(qū) 本地塊 ? 面臨門戶區(qū) 40萬方的頂級商業(yè)群，本項(xiàng)目如何生存？ ? 如何利用文化廣場、市政府、高檔居住區(qū)的資源？ ? 如何與本項(xiàng)目其他業(yè)態(tài)形成共存關(guān)系？ ? 如何從城市發(fā)展的角度完成從門戶區(qū)到市政府的過渡作用。 必須要找準(zhǔn)消費(fèi)客戶，并與周邊商業(yè)形成差異化 位置： 距離城隍廟 500米，天一廣場商圈內(nèi)，距國購 400米，距銀泰百貨 1公里，處于核心商業(yè)圈的輻射點(diǎn)。 2022年的 2月 1日，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)又一家五星級酒店嘉裕酒店開工。 ? 品牌：目前已有錦江之星、如家快捷、南苑 e家、莫泰 16速 橘子酒店等品牌 ? 客房：經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)量多在 100200間左右。 經(jīng)營