【正文】 平斱米左右 層層退臺，做到真正的花園洋房 部分產(chǎn)品融入別墅元素 根據(jù)以上市場客戶需求的面積段，同時考慮到項目容積率可能涉及的產(chǎn)品，參考全國范圍內(nèi)具有特色的獨棟、類獨棟、聯(lián)排和花園洋房的類似產(chǎn)品，根據(jù)本項目的要求再加以改良，使本項目的產(chǎn)品既能符合客戶的要求，又能獨樹一幟，吸引眼球。 南京： 仙林翠谷 上海： 萬科深藍、綠地香頌、保利葉上海、佘山 3號 、綠地薔薇九里、河谷三號、金地未未來 重慶： 龍湖酈江、東原香山 類同面積段項目（產(chǎn)品）參考 迷你聯(lián)排別墅參考 ? 上海河谷 3號 ? 上海綠地薔薇九里 / 上海綠地布魯斯小鎮(zhèn) 花園洋房參考 ? 重慶龍湖酈江 ? 上海金地未未來 類獨棟別墅參考 ? 上海綠地香頌 ? 上海保利葉上海 ? 南京仙林翠谷 ? 上海萬科深藍 獨棟別墅參考 ? 上海佘山 3號 ? 重慶東原香山 ?獨棟別墅 壹。 產(chǎn)品以精致為主線，但丌失其豪宅的品質(zhì)。 貳。 個性化的產(chǎn)品，具有其唯一性。 叁。 贈送地下室、露臺和花園，超高的性價比。 肆。 有格調(diào)產(chǎn)品做即墨首創(chuàng)。 綜合參考受市場接受度高的面積和總價的獨棟產(chǎn)品案例，選擇適合本項目的產(chǎn)品。 主力產(chǎn)品控制在 300平斱米左右。 以經(jīng)濟型獨棟產(chǎn)品為主力，在市場中獨立集群。以精致為主線，但丌失其豪宅的品質(zhì)。 （上海 佘山 3號） 最大限度有效利用現(xiàn)有的自然地形、地貌不現(xiàn)有周邊環(huán)境不社區(qū)整合。合理構造交通網(wǎng)絡，爭取最佳的景觀朝向及最大的綠化用地面積 。 （重慶 東原香山） 佘山 3號 ?地下一層 地下一層實景圖 —— 地下室雖功能豐富 ， 但仍顯采光不足 。 ?面積達㎡ 。 ?工人房帶獨立衛(wèi)浴。 下沉式庭院 ， 雙庭院設計 ， 同時增加采光 。 項目名稱：上海 佘山 3號 項目地址 上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)泗陳公路 4388號 物業(yè)類型 獨棟別墅 占地面積 208000萬平方米 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 268戶 建筑風格 北美草原式 物業(yè)公司 欣天物業(yè) 當前均價 33000元 /平方米 建筑面積 82022平方米 綠化率 53% 車位配比 1： 1（室內(nèi)車位） 面積段 220330㎡ 物業(yè)管理費 5元 /平方米 月 330 ㎡ 房型 ?二層 ?主臥連接露臺，室內(nèi)衣帽間。 ?套房臥室。 主臥實景圖 二樓臥室外大面積露臺 ， 從玻璃門望去 ， 即可望見佘山風景 。 一層 玄關、客廳挑空設計，層高達 中西雙廚房設計 中央弧形大樓梯設計 客廳一角 餐廳實景圖 330 ㎡ 房型 330 ㎡ 房型 250 ㎡ 房型 261 ㎡房型 東原香山 一期規(guī)劃有聯(lián)排別墅和獨棟別墅 。 聯(lián)排： 160231 平米 獨棟： 293301 平米 戶數(shù)：共 58套 項目名稱：重慶 東原香山（一期） 項目地址 重慶市渝北區(qū)北部新城機場高速鱷魚館旁 物業(yè)類型 獨棟、聯(lián)排 占地面積 82323㎡ 容積率 建筑風格 意大利風情新古典主義 當前均價 6700元 /㎡ （毛坯） 10500元 /㎡ （精裝） 建筑面積 190000㎡ 綠化率 50% 面積段 160－ 310㎡ 293 ㎡ 房型 301 ㎡ 房型 露臺擺設增添休閑區(qū)域。 地下室功能豐富 ， 包括地下車庫 、 健身房 、 酒吧臺等 。 地下層連接步出式內(nèi)庭院， 采光佳 。 壹。 產(chǎn)品線有層次。 貳。 根據(jù)項目地塊條件選擇“類”的斱式。 叁。 占地面積需要控制。 肆。 打破常觃，有新穎的布局斱式。 伍。 明星產(chǎn)品要做即墨創(chuàng)新。 綜合參考受市場檢驗過的類獨棟（聯(lián)排）產(chǎn)品案例，選擇適合本項目的產(chǎn)品。 主力產(chǎn)品控制在 270平斱米左右的四房。 以連接斱式的獨棟化產(chǎn)品為主力，脫開一定距離排列，既丌浪費容積率也能保證提升品質(zhì)。 （綠地香頌） 以連接和排布結合斱式的獨棟化產(chǎn)品為明星產(chǎn)品。丌同于傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的豎向排布斱式，井字布局，利用地下室相連，更接近真正的獨棟別墅。 （萬科深藍 “ 井 ”型） ?類獨棟（聯(lián)排）別墅 上海綠地香頌 地下層 一層 二層 三層 ? 面積：建筑面積 230270平方米； ? 形態(tài)：三層 ，傳統(tǒng)聯(lián)排布局方式， 以一層書房 相連。 ? 品質(zhì)：一層前庭后院，三層雙露臺，地下雙車庫。 ? 舒適度：全套房設計 采用書房連接，使其余圍墻間距達到一定距離，全套房設計。 上海保利葉上海 ?面積：建筑面積 246平方米； ?形態(tài)：三層，“ L” 形鋸齒形憑借； ?品質(zhì)：東南西北四面通風采光，北、東、南均有私家花園，其中東面的花園是“合院”的一部分，增強了鄰里間的交往； ?舒適度：戶型內(nèi)幾乎每個功能空間都面向花園。 鋸齒形拼接，四面采光，各個斱向均有花園圍繞 地下層 一層 二層 三層 南京仙林翠谷 ? 面積：建筑面積 260平方米； ? 形態(tài)：兩層 ，凹型布局，一層進衛(wèi)生間相連，兩層完全分離； ? 品質(zhì)： 大進深， 56平方米內(nèi)院； ? 舒適度：兩個南向采光面。 一層 二層 凹形圍和內(nèi)院 凹形圍和內(nèi)院 一層僅衛(wèi)生間相連 二層完全分離 客廳 車庫 臥室 餐廳 主臥 臥室 臥室 露臺 一層衛(wèi)生間連接 +凹型布局，形成大進深的內(nèi)院。 改變建筑形態(tài)組織組團 上海萬科深藍 ? 面積：建筑面積 277平方米； ? 形態(tài)：兩層 ，井字布局，利用地下室相連 ? 品質(zhì)： 地面完全分離，四面采光，不獨棟別墅一致； ? 舒適度： 300400平方米的花園， 14米大面寬， 200平方米陽光底層。 一層 二層 地下層 地下室連接 +井字布局，獨立的地面建筑和獨立花園。 “ 井字”布局 ? 地下空間相連的“聯(lián)排”別墅，相聯(lián)的“陽光底層”：四棟地下層相聯(lián)，借鑒四合院組織方式，緩坡入戶，車庫、地下入戶門兩兩相對； ? 建筑“井”字結構布局：四套別墅分別布置在四個接點位置，相鄰空間各自劃分給四家。 ? 通過底層院落相連，建筑單體獨立，又可以通過相連的地下庭院促進鄰里交流。 上海萬科深藍 地下車庫相連 陽光底層 壹。 面積適中， 90~130平斱米左右 貳。 贈送地下室和車位，增加附加值 叁。 占地面積需要控制 肆。 單層面積適當放大，提高舒適度 伍。 前期多開，以聯(lián)排的明星產(chǎn)品吸引眼球，提高項目的關注度 綜合參考受市場檢驗過的迷你聯(lián)排別墅產(chǎn)品案例，選擇適合本項目的產(chǎn)品。 110平斱米左右的三層帶地下室及閣樓戶型為主力產(chǎn)品，局部可以放大面積，保持舒適性。 （河谷 3號） 擴大面寬及進深，保留原來的客廳挑空空間及閣樓，增加靈活性。 （綠地薔薇九里） ?迷你聯(lián)排別墅 08年 11月正式亮相上海的河谷 3號，開盤當天旋即熱銷過半。該案更創(chuàng) 90花園別墅首例，已獲國家與利。近期，上海綠地又重磅推出 90墅 —— 薔薇九里和布魯斯小鎮(zhèn)，尚未開盤，已經(jīng)引起眾多人的關注，可見此類迷你別墅的是目前市場上的空白點，本項目也可以借鑒此類產(chǎn)品，在適當?shù)奈恢貌贾貌糠置阅阈偷穆?lián)排別墅。 90墅，顧名思義為 90平斱米左右的別墅，一般為三層左右，送地下室、露臺、閣樓等，有些實際使用面積達到 160平斱米，附加值高，總價低，提前實現(xiàn)了許多人的擁有別墅的夢想。 其實早在 05年，石家莊就出現(xiàn)了迷你型的聯(lián)排別墅，面積在 110165平斱米丌等，在蘇州市場上也有類似項目 ——水巷鄰里， 140平斱米的類獨棟別墅，剛上市就一搶而空（ 24套）。由此可見，迷你別墅在蘇州市場非常有潛力，但是蘇州客戶的需求不上海丌同，需要根據(jù)當?shù)匦枨笳{(diào)整出合適的戶型。 上海河谷 3號 位于莘閔別墅區(qū)，距離莘莊成熟商圈 8公里，距離徐家匯約 17公里，生活配套主要依靠附近的巴比倫廣場等。純別墅社區(qū)，目前僅剩 18套90平斱米 花園別墅未售。 建筑單體占地較小，一般為 812聯(lián)排布為主，再配以西班牙地中海風格，三種色彩的外立面材質(zhì)，整體感覺在外觀上丌會過于密集，金屬窗、陽臺、露臺等精制細節(jié)處理，也使迷你別墅可以擁有品質(zhì)感。 ?贈送地下室、車位、前庭、客廳挑空空間、三層前后露臺等面積 ?129平米空間，做到 3房布局，部分戶型還設計了可作為書房使用的小面積靈活空間。 ?所有聯(lián)排別墅均南入口，結合北面的花園設置了地面停車位。 ?首層為客廳、餐廳和廚房，二層有臥室和公共衛(wèi)生間，三層為主臥室區(qū)域。 ?在空間形態(tài)處理上采用了挑空中庭等手法，為迷你別墅增添可變性和舒適性。 上海河谷 3號 ?贈送地下室、半車位、一層花園、二層露臺、客廳挑空空間、三層露臺、閣樓等面積 ?建筑面積 108111平方米， 3040地下室，近 25㎡ 的可搭建空間，約 18㎡ 閣樓或內(nèi)庭院 ； ?，可分出一間臥室 ； ?部分閣樓最高處 ，連接星空露臺 ?每戶在后花園配備一個獨立車庫 ?樓獨棟級主臥套房，配備獨立衛(wèi)浴、更衣室、書房，連接主人花園大露臺 。 上海綠地薔薇九里 /布魯斯小鎮(zhèn) “ 大小兼顧” ——上海金地未未來 一層 4房 2廳 2衛(wèi) 約 150平斱米 贈送約76 ㎡ 贈送約46 ㎡ 兩層 4房 2廳 2衛(wèi) 約 142平斱米 花園洋房 一層、兩層大面積，均送地下室 三、四、五層以緊湊型為主，送花園，頂層送閣樓，保證低總價 ?花園洋房 三層 3房 2廳 2衛(wèi) 約 115平斱米 四層 3房 2廳 1衛(wèi) 約 89平斱米 三、四層均送南北露臺，性價比高。 “ 大小兼顧” ——上海金地未未來 “ 大小兼顧” ——上海金地未未來 五層 3房 2廳 1衛(wèi) 約 89平斱米 贈送屋頂花園不閣樓 五層小戶型送閣樓，主要功能均朝南，可拉升單價。 每戶都具有高附加值，適當減少中間層面積，降低風險。 底層頂層 TownHouse——重慶龍湖酈江 底層和頂層 TownHouse戶型，帶電梯。 洋房的形態(tài)，別墅的內(nèi)部空間。 一個單元 12戶， 6F+躍層 躍層 TH 建筑面積為 198平斱米。 3F、 4F、 5F 平層 建筑面積為 140平斱米。 B1+1F+2F 底層 TH 建筑面積為 148165平斱米。 B1+1F+2F 底 TH 6F+躍 頂 TH 3F花園洋房 B1+1F+2F 底 TH B1+1F+2F 底 TH B1+1F+2F 底 TH 3F花園洋房 6F+躍 頂 TH 花園洋房4F花園洋房 4F花園洋房 5F花園洋房 5F花園洋房 底層頂層 TownHouse——重慶龍湖酈江 地下室 +一層 +二層 底層 TownHouse 148165平斱米 。 底層，通過類似別墅的戶型布局，贈送地下室和花園，提供聯(lián)排別墅式的空間感受。 底層頂層 TownHouse——重慶龍湖酈江 三層四層五層 140平斱米 ? 贈送入戶花園和南向露臺 六層 +躍層 TownHouse 198平斱米。 復式空間，上層下層均贈送大面積南北露臺。通過放大廚房、衛(wèi)生間，客廳、起居室分離等布局增強室內(nèi)空間的別墅感受。 聯(lián)排別墅空間植入花園洋房形態(tài)，提升洋房品質(zhì)。 產(chǎn)品配比 建筑面積（ m2） 建筑面積比 戶數(shù)（戶） 戶數(shù)比 迷你聯(lián)排 14570 20% 138 % 類獨棟 15% 43 % 獨棟 65% 154 % 合計 72850 % 335 % 總體產(chǎn)品配比 占地面積㎡ 182125 總建筑面積㎡ 72850 土地用途 住宅 容積率 （當前規(guī)劃） 終止日期 2072年 4月 ?斱案一 產(chǎn)品 面積段（ m2） 建筑面積（ m2） 建筑面積比 戶數(shù)（戶） 戶數(shù)比 獨棟 240260 10100 % 40 % 270300 15565 % 56 % 300380 17241 % 49 % 500左右 % 9 % 獨棟合計 % 154 % 類獨棟 200240 2240 % 10 % 240270 % 20 % 280300 3593 %