資產(chǎn)評估學(xué)第二章-資料下載頁
2025-01-07 00:11本頁面
【正文】 率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （ 1 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比 例：某類企業(yè)的目標(biāo)財務(wù)結(jié)構(gòu)是 40%負(fù)債，60%權(quán)益，稅前負(fù)債成本是 7%，權(quán)益成本是 14%，所得稅稅率為 33%，計算加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）。 7% （ 133%） 40%+14% 60%=% ? 例： 有一不動產(chǎn)，利用該不動產(chǎn)正常情況下，每年所獲得的總收益為 20萬元，每年所需支出的總費(fèi)用為 12萬元，該類不動產(chǎn)的收益率為 %，另外，該宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時獲得土地使用權(quán)年限為 50年，現(xiàn)已使用了 6年，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為： ? ?)(9 7 2 *%11%1220650萬元?????????????P例 題 例：某寫字樓于 2022年 12月 30日取得 30年的土地使用權(quán)，于 2022年 11月 30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前 4年的凈收益分別為 200萬元、 220萬元、 250萬元、 280萬元；第 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為 8%。試評估該寫字樓的價格。 0 1 2 3 4 5 26（ 304） 200 220 250 280 300 .….. 300 ? 被評估對象為某企業(yè)的無形資產(chǎn)，預(yù)計該無形資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后未來 5年每年的收益維持在 120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產(chǎn)，經(jīng)專家分析認(rèn)為，該無形資產(chǎn)在第五年末的預(yù)期出售價格約為 200萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為 10%，該無形資產(chǎn)的評估價值最接近于 ( )萬元。 324 ? 答案： B ? 評估值 =120 (P/A， i， n)+200 (P/F， i，n)=120 (P/A， 10%， 5)+200 (P/F， 10%，5) =120 +200 =+124.18=(萬元 )。 例題 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為 9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 2rBrAP ?? %91%982 ???? ，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來 3年的預(yù)期凈利潤分別為 210萬元、 220萬元、 230萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在 230萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計變現(xiàn)價值為 300萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為 10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于 ( )萬元。 ? 377 493 777 900 ? 【正確答案】： B【答案解析】： – 第一段：第 1～ 3年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計算 P1=200 (P/F， 10%， 1)+220 (P/F， 10%， 2)+230 (P/F，10%， 3) =200 +220 +230 =(萬元 ) – 第二段：第 4～ 10年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初： – P2=230 (P/A， 10%， 7) (P/F， 10%， 3) =230 =(萬元 ) – 第三段：將第十年末的預(yù)計變現(xiàn)值 300萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初： P3=300 (P/F， 10%，10) =300 =(萬元 ) – 評估值 =P1+P2+P3=++ =1 (萬元)。
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