【正文】 0 Q B＝ PQ C＝ C f＋ C v Q Q* B,C BEP 虧損 盈利 盈虧平衡分析 由 即 可導出： 盈虧平衡產量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位產品變動成本 CB＝ QCCPQvf ?＝vf CQCP ?＝*vfCPCQ?＝*QCPC fv ?＝*盈虧平衡分析示例 某項目生產能力 3萬件 /年，產品售價 3000元 /件，總成本費用 7800萬元，其中固定成本 3000萬元，成本與產量呈線性關系。 單位產品變動成本 盈虧平衡產量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位 產品變動成本 件元 / 1 6 0 03 3 0 0 07 8 0 0 ???vC件 2 1 4 0 01 6 0 03 0 0 0 103 0 0 04* ????Q件元＋ / 2 6 0 0103 103 0 0 01 6 0 0 44* ????P件元 / 2 0 0 0103 103 0 0 03 0 0 0 44* ?????vC經營杠桿 設項目固定成本占總成本的比例為 S，則 固定成本 銷售利潤 當銷售量變化時， S越大，利潤變化率越大。 SCC f ??? ?acTSCCSPQI ????? 1? ?ccc QSQCPQSCPdQdI ?????? 1盈虧平衡分析的擴展 某項目的 NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素 當 NPV＝ 0時，有 可解得，能使 NPV≥ 0 的 項目壽命期的臨界值約為 10年 ? ?xAPN P V %,15,/30150 ???? ? 530150%,15,/ ????? xxxAP敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動對項目 NPV的影響 變動率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 1 1 3 9 4 9894 8394經營成本 28374 19884 1 1 3 9 4 2904 － 5586產品價格 － 10725 335 1 1 3 9 4 22453 335130 變動率＋ －變動率 投資額 產品價格 經營成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項目凈現值的概率描述 假定 A、 B、 C是 影響項目現金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現的狀態(tài)，且相互獨立，則 項目現金流有 k＝ l m n 種 可能的狀態(tài)。根據各種 狀態(tài)所對應的現金流，可計算出相應的凈現值。設在 第 j 種狀態(tài)下項目的凈現值為 NPV（ j） ,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項目凈現值的期望值與方差分別為 : ? ? ? ?????kjjj PN P VN P VE1? ? ? ? ? ?? ??????kjjj PN P VEN P VN P VD12 概率分析示例 不確定因素狀態(tài)及其發(fā)生概率產品市場狀態(tài) 暢銷 （ ?A1） 一般 （ ?A 2） 滯銷 （ ?A 3）發(fā)生概率 PA1＝ PA 2＝ PA 3＝ 原料價格水平 高 （ ?B 1） 中 （ ?B2） 低 （ ?B3）發(fā)生概率 PB 1＝ 0. 4 PB 2＝ 0. 4 PB 3＝ 概率樹 兩種不確定因素影響項目現金流的概率樹 PA1 PA2 PA3 PB1 PB2 PB1 PB3 PB2 PB3 PB1 PB2 PB3 ?A1 ?A2 ?A3 ?B2 ?B1 ?B1 ?B3 ?B3 ?B1 ?B2 ?B2 ?B3 ?1＝ ?A1 ∩ ?B1 ； P1＝ PA1 PB1 ?3＝ ?A1 ∩ ?B3 ； P3＝ PA1 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 PB1 ?5＝ ?A2 ∩ ?B2 ； P5＝ PA2 PB2 ?6＝ ?A2 ∩ ?B3 ； P6＝ PA2 PB3 ?7＝ ?A3 ∩ ?B1 ； P7＝ PA3 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 PB2 ?9＝ ?A3 ∩ ?B3 ； P9＝ PA3 PB3 ?2＝ ?A1 ∩ ?B2 ； P2＝ PA1 PB2 各種狀態(tài)組合的凈現金流量及發(fā)生概率 現金流量 ( 萬元 )序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 Pj0 年 1 － 5 年N PV（j）( i ＝ 1 2 % )1 0 .0 8 － 1 0 0 0 3 7 5 3 5 1 . 8 82 0 .0 8 － 1 0 0 0 4 5 0 6 2 2 . 1 53 0 .0 4 － 1 0 0 0 5 1 0 8 3 8 . 4 44 0 .2 4 － 1 0 0 0 3 1 0 1 1 7 . 4 85 0 .2 4 － 1 0 0 0 3 5 0 2 6 1 . 6 76 0 .1 2 － 1 0 0 0 3 9 0 4 0 5 . 8 67 0 .0 8 － 1 0 0 0 2 3 0 － 1 7 0 . 9 08 0 .0 8 － 1 0 0 0 2 5 0 － 9 8 .8 19 0 .0 4 － 1 0 0 0 2 7 0 － 2 6 .7 1?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投資項目風險估計 上例中項目凈現值的期望值及標準差 假定項目凈現值服從正態(tài)分布，可求出 該項目凈現值大于或等于 0的概率為 ? ? ? ? 1??? ??jjj PN P VN P VE? ? ? ?? ? 12 ???? ??jjj PN P VN P VD? ? ? ? ??? N P VDN P V?? ? ??N P VP各種狀態(tài)組合的凈現值及累計概率 序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 PjN PV（j）累計概率1 8 － 1 70 . 9 0 82 8 － 9 1 63 4 － 2 1 04 4 1 17 . 4 8 45 4 26 1. 67 86 8 35 1. 88 67 2 40 5. 86 88 8 62 2. 15 69 4 83 8. 44 0?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 項目風險估計的圖示法 01200 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900凈現值累計概率六、技術改造項目財務評價 ? 技術改造項目費用與效益的識別 – “ 有無法”與“前后法” – 沉沒成本 ? 技術改造項目費用與效益的計量 – 邊際分析原理 – 增量分析法 – 機會成本、追趕成本 七、房地產項目投資分析 房地產投資考慮的因素 ? 投資盈利性方面的因素 投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可帶來的收益； ? 投資安全性方面的因素 投資的安全性取決于項目自身的風險和投資者所作的財務和法律等方面的安排； ? 其他因素 企業(yè)目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標 。 房地產項目的費用和收益 ? 財務收益 – 租售收入 – 財產升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務收益 ? 開發(fā)階段費用 – 土地費用 – 建設費用 – 財務費用 – 銷售費用 ? 經營階段費用 – 出租費用 – 維護 、 管理費用 – 財務費用 房地產開發(fā)項目總投資構成 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費用 管理費用 銷售費用 其它費用 稅費 基本預備費 漲價預備費 建設期利息 工程建設投資 開發(fā)產品成本 固定資產投資 經營資金 開發(fā)項目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經營成本 60萬元 20萬元 帳面 虧損額 年總收入 萬元 年折舊額 萬元 總會計成本 萬元 利息 30萬元 160 90 180 年凈收益 萬元 100 年債務支出 稅后凈現金流 年凈收益 萬元 100 萬元 70萬元 利息 30萬元 本金償還 10萬元 蔽稅收入 稅前凈現金 流 60 萬元 房地產項目初步財務分析過程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 338880元 空房損失和經營費用占毛收入的比例 += 最高毛收入 338880元 空房損失和經營費用 176218元 － 凈經營 收入 162662元 年債務 支出 125125元 － 247。 凈經營 收入 162662元 償債 能力比 247。 年債務 支出 125125元 抵押貸款常數 (K) 247。 稅前權益 報酬現金流 37537元 權益投資 目標收益率 12％ + 抵押 貸款額 1251250元 最高權益投資額 312808元 ＝ 最高可支付價格 (項目價值 ) 1564058元 參數調整后的初步財務分析 單位面積 年租金水平600元 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入 384000元 空房損失和經營費用占毛收入的比例 += 最高毛收入 384000元 空房損失和經營費用 192021元 － 凈經營 收入 192021元 年債務 支出 153600元 － 247。 凈經營 收入 192021元 償債 能力比 247。 年債務 支出 153600元 抵押貸款常數 (K) 247。 稅前權益 報酬現金流 38400元 權益投資 目標收益率 11％ + 抵押 貸款額 1441506元 最高權益投資額 349091元 ＝ 最高可支付價格 (項目價值 ) 1790597元 抵押貸款常數 計算公式： 式中： r為年利率， n為貸款年限 112112122812281 ???????????????????＝K1 0 6 112112122812282???????????????????＝K11211211212?????????????????nnrrrK示例： 房地產項目現金流分析模型 基礎數據與基本假定1. 投資 2. 經營 3. 財務 4. 出售( 1) 土地費用( 2) 建造費用( 3) 折舊方法( 4) 折舊年限( 1) 租金收入( 2) 空房損失( 3) 經營費用( 4) 上述數據隨時間變動情況( 1) 權益投資額( 2) 債務額( 3) 分期付款年限( 4) 貸款利率( 5) 目標收益率( 1) 擁有期