【正文】 ? ? ? ? ? ?? ????????????????tjjjttjjtjtttiNC FiiNC FiFP0**0 **1 111? ? ? ?? ??????????01,2,1 0**iPntiPnt ?（三） 投資回收期 投資回收期是兼顧項(xiàng)目獲利能力和項(xiàng)目風(fēng)險的評價指標(biāo)。 ? 靜態(tài)投資回收期 不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項(xiàng)目投資之日算起，用項(xiàng)目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。 ? 動態(tài)投資回收期 考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。 五、項(xiàng)目不確定性分析 ? 主要的不確定性分析方法 –盈虧平衡分析 確定盈利與虧損的臨界點(diǎn) –敏感性分析 分析不確定因素可能導(dǎo)致的后果 –概率分析 對項(xiàng)目風(fēng)險作直觀的定量判斷 項(xiàng)目投資風(fēng)險類別 ? 非系統(tǒng)風(fēng)險指隨機(jī)發(fā)生的意外事件有關(guān)的風(fēng)險； ? 系統(tǒng)風(fēng)險指與一般經(jīng)營條件和管理狀況有關(guān)的風(fēng)險； ? 內(nèi)部風(fēng)險指與項(xiàng)目清償能力有關(guān)的風(fēng)險； ? 外部風(fēng)險指與獲取外部資金的能力有關(guān)的風(fēng)險 。 風(fēng)險 資產(chǎn) 權(quán)益 /債務(wù) 財務(wù)風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險 內(nèi)部風(fēng)險 系統(tǒng)風(fēng)險 非系統(tǒng)風(fēng)險 外部風(fēng)險 常見的項(xiàng)目風(fēng)險因素 ? 信用風(fēng)險 – 項(xiàng)目參與方的信用及能力 ? 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險 – 自然資源和人力資源 – 項(xiàng)目生產(chǎn)能力和效率 – 投資成本 – 竣工延期 – 不可抗力 ? 市場和運(yùn)營風(fēng)險 – 市場競爭 – 市場準(zhǔn)入 – 市場變化 – 技術(shù)變化 – 經(jīng)營決策失誤 ? 金融風(fēng)險 – 匯率、利率變動 – 通貨膨脹 – 貿(mào)易保護(hù) ? 政治風(fēng)險 – 體制變化 – 政策變化 – 法律法規(guī)變化 ? 法律風(fēng)險 – 有關(guān)法律法規(guī)不完善 – 對有關(guān)法律法規(guī)不熟悉 – 法律糾紛及爭議難以解決 ? 環(huán)境風(fēng)險 項(xiàng)目投資決策中收益與風(fēng)險的權(quán)衡 風(fēng)險水平 （ 達(dá)到希望收益率的概率 ） 收益水平％ O A B C No (risk) No (risk return) Yes 投資者的無差異曲線 銷售收入及 成本與產(chǎn)量之間的關(guān)系 銷售收入 (B)、 產(chǎn)品價格 (P)與產(chǎn)品產(chǎn)量 (Q)之間的關(guān)系 總成本 (C)、 固定成本 (Cf)、單位產(chǎn)品變動成本 (Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量 (Q)之間的關(guān)系 B＝ PQ 0 Q B 0 Q C C＝ C f＋ C v Q C f C v Q 盈虧平衡分析圖 ? 銷售收入、 總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系 0 Q B＝ PQ C＝ C f＋ C v Q Q* B,C BEP 虧損 盈利 盈虧平衡分析 由 即 可導(dǎo)出： 盈虧平衡產(chǎn)量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本 CB＝ QCCPQ vf ?＝vf CQCP ?＝*vfCPCQ?＝*QCPC fv ?＝*盈虧平衡分析示例 某項(xiàng)目生產(chǎn)能力 3萬件 /年，產(chǎn)品售價 3000元 /件，總成本費(fèi)用 7800萬元，其中固定成本 3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。 單位產(chǎn)品變動成本 盈虧平衡產(chǎn)量 盈虧平衡價格 盈虧平衡單位 產(chǎn)品變動成本 件元 / 1 6 0 03 3 0 0 07 8 0 0 ???vC件 2 1 4 0 01 6 0 03 0 0 0103 0 0 04* ????Q件元＋ / 2600103 1030001600 44* ????P件元 / 2023103 1030003000 44* ?????vC經(jīng)營杠桿 設(shè)項(xiàng)目固定成本占總成本的比例為 S，則 固定成本 銷售利潤 當(dāng)銷售量變化時， S越大，利潤變化率越大。 SCC f ??? ?acTSCCSPQI ????? 1? ?ccc QSQCPQSCPdQdI ?????? 1盈虧平衡分析的擴(kuò)展 某項(xiàng)目的 NPV可由下式計算，項(xiàng)目壽命期為不確定因素 當(dāng) NPV＝ 0時，有 可解得，能使 NPV≥ 0 的 項(xiàng)目壽命期的臨界值約為 10年 ? ?xAPN P V %,15,/301 5 0???? ? 5301 5 0%,15,/ ????? xxxAP敏感性分析 ? 例 : 不確定因素變動對項(xiàng)目 NPV的影響 變動率 － 20 ％ － 10 ％ 0 ＋ 10 ％ ＋ 20 ％投資額 14394 12894 11 3 9 4 9894 8394經(jīng)營成本 28374 19884 11 3 9 4 2904 － 5586產(chǎn)品價格 － 10725 335 11 3 9 4 22453 335130 變動率＋ －變動率 投資額 產(chǎn)品價格 經(jīng)營成本 ＋ 10％ － 10％ NPV 項(xiàng)目凈現(xiàn)值的概率描述 假定 A、 B、 C是影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有 l、 m、 n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨(dú)立，則項(xiàng)目現(xiàn)金流有 k＝ l m n 種可能的狀態(tài)。根據(jù)各種狀態(tài)所對應(yīng)的現(xiàn)金流，可計算出相應(yīng)的凈現(xiàn)值。設(shè)在第 j 種狀態(tài)下項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 NPV（ j） ,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為 : ? ? ? ?????kjjj PN P VN P VE1? ? ? ? ? ?? ??????kjjj PN P VEN P VN P VD12 概率分析示例 不確定因素狀態(tài)及其發(fā)生概率產(chǎn)品市場狀態(tài) 暢銷 （ ?A1） 一般 （ ?A 2） 滯銷 （ ?A 3）發(fā)生概率 PA1＝ 0 . 2 PA 2＝ 0 . 6 PA 3＝ 0 . 2原料價格水平 高 （ ?B 1） 中 （ ?B2） 低 （ ?B3）發(fā)生概率 PB 1＝ 0. 4 PB 2＝ 0. 4 PB 3＝ 0 . 2概率樹 兩種不確定因素影響項(xiàng)目現(xiàn)金流的概率樹 PA1 PA2 PA3 PB1 PB2 PB1 PB3 PB2 PB3 PB1 PB2 PB3 ?A1 ?A2 ?A3 ?B2 ?B1 ?B1 ?B3 ?B3 ?B1 ?B2 ?B2 ?B3 ?1＝ ?A1 ∩ ?B1 ； P1＝ PA1 PB1 ?3＝ ?A1 ∩ ?B3 ； P3＝ PA1 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 PB1 ?5＝ ?A2 ∩ ?B2 ； P5＝ PA2 PB2 ?6＝ ?A2 ∩ ?B3 ； P6＝ PA2 PB3 ?7＝ ?A3 ∩ ?B1 ； P7＝ PA3 PB1 ?8＝ ?A3 ∩ ?B2 ； P8＝ PA3 PB2 ?9＝ ?A3 ∩ ?B3 ； P9＝ PA3 PB3 ?2＝ ?A1 ∩ ?B2 ； P2＝ PA1 PB2 各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率 現(xiàn)金流量 ( 萬元 )序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 Pj0 年 1 － 5 年N P V（j）( i ＝ 1 2 % )1 0 . 0 8 － 1 0 0 0 3 7 5 3 5 1 . 8 82 0 . 0 8 － 1 0 0 0 4 5 0 6 2 2 . 1 53 0 . 0 4 － 1 0 0 0 5 1 0 8 3 8 . 4 44 0 . 2 4 － 1 0 0 0 3 1 0 1 1 7 . 4 85 0 . 2 4 － 1 0 0 0 3 5 0 2 6 1 . 6 76 0 . 1 2 － 1 0 0 0 3 9 0 4 0 5 . 8 67 0 . 0 8 － 1 0 0 0 2 3 0 － 1 7 0 . 9 08 0 . 0 8 － 1 0 0 0 2 5 0 － 9 8 . 8 19 0 . 0 4 － 1 0 0 0 2 7 0 － 2 6 . 7 1?A1∩ ?B1 ?A1∩ ?B2 ?A1∩ ?B3 ?A2∩ ?B1 ?A2∩ ?B2 ?A2∩ ?B3 ?A3∩ ?B1 ?A3∩ ?B2 ?A3∩ ?B3 投資項(xiàng)目風(fēng)險估計 上例中項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差 假定項(xiàng)目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出 該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于或等于 0的概率為 ? ? ? ? 2 891?????jjj PN P VN P VE? ? ? ?? ? 9 4 3 2 8912 ??????jjj PN P VN P VD? ? ? ? ??? N P VDN P V?? ? ??NP VP各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率 序號 狀態(tài)組合 發(fā)生概率 PjN P V（j）累計概率1 0 . 0 8 － 1 7 0 . 9 0 0 . 0 82 0 . 0 8 － 9 8 . 8 1 0 . 1 63 0 . 0 4 － 2 6 . 7 1 0 . 2 04 0 . 2 4 1 1 7 . 4 8 0 . 4 45 0 . 2 4 2 6 1 . 6 7 0 . 6 86 0 . 0 8 3 5 1 . 8 8 0 . 7 67 0 . 1 2 4 0 5 . 8 6 0 . 8 88 0 . 0 8 6 2 2 . 1 5 0 . 9 69 0 . 0 4 8 3 8 . 4 4 1 . 0 0?A2 ∩ ?B3 ?A1 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B3 ?A2 ∩ ?B1 ?A2 ∩ ?B2 ?A1 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B1 ?A3 ∩ ?B2 ?A3 ∩ ?B3 項(xiàng)目風(fēng)險估計的圖示法 01200 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900凈現(xiàn)值累計概率六、技術(shù)改造項(xiàng)目財務(wù)評價 ? 技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的識別 – “ 有無法”與“前后法” – 沉沒成本 ? 技術(shù)改造項(xiàng)目費(fèi)用與效益的計量 – 邊際分析原理 – 增量分析法 – 機(jī)會成本、追趕成本 七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析 房地產(chǎn)投資考慮的因素 ? 投資盈利性方面的因素 投資的盈利性取決于項(xiàng)目實(shí)施所需的費(fèi)用和可帶來的收益； ? 投資安全性方面的因素 投資的安全性取決于項(xiàng)目自身的風(fēng)險和投資者所作的財務(wù)和法律等方面的安排； ? 其他因素 企業(yè)目標(biāo)往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標(biāo) 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用和收益 ? 財務(wù)收益 – 租售收入 – 財產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務(wù)收益 ? 開發(fā)階段費(fèi)用 – 土地費(fèi)用 – 建設(shè)費(fèi)用 – 財務(wù)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 ? 經(jīng)營階段費(fèi)用 – 出租費(fèi)用 – 維護(hù) 、 管理費(fèi)用 – 財務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 其它費(fèi)用 稅費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) 漲價預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 工程建設(shè)投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)項(xiàng)目 總 投 資 折舊的蔽稅作用 經(jīng)營成本 60萬元 20萬元 帳面 虧損額 年總收入 萬元 年折舊額 萬元 總會計成本 萬元 利息 30萬元 160 90 180 年凈收益 萬元 100 年債務(wù)支出 稅后凈現(xiàn)金流 年凈收益 萬元 100 萬元 70萬元 利息 30萬元 本金償還 10萬元 蔽稅收入 稅前凈現(xiàn)金 流 60 萬元 房地產(chǎn)項(xiàng)目初步財務(wù)分析過程框圖 單位面積 年租金水平 /m2 可出租面積 640 m2 最高毛收入