【正文】 裝工程費 、 基礎(chǔ)設(shè)施費 、 公共配套設(shè)施費 、 開發(fā)間接費用等； （ 3） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 （ 簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用 ） 指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用 、 管理費用 、 財務(wù)費用 。 根據(jù)新會計制度的規(guī)定 ， 與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益 ， 不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤 。 （ 4）對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在 5%以內(nèi)計算扣除。 62 （ 5） 對于利息支出 ， 分兩種情況確定扣除： 凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的 ， 允許據(jù)實扣除 ， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為： 利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) （ 注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 ） 。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 ， 利息支出不得單獨計算 ，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除 。 在這種情況下 ， “ 房地產(chǎn)開發(fā)費用 ” 的計算方法是 ，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為： （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi)。 63 五、應(yīng)納稅額的計算 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法。 （ 1） 計算增值額 增值額 =收入額－扣除項目金額 （ 2） 計算增值率 增值率 =增值額 247。 扣除項目金額 （ 3） 確定適用稅率 依據(jù)計算的增值率 ， 按其稅率表確定適用稅率 （ 4） 依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額 =增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 64 出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法。 計算步驟是： （ 1） 計算評估價格 。 其公式為： 評估價格 =重置成本價 成新度折扣率 （ 2） 匯集扣除項目金額 （ 3） 計算增值率 （ 4） 依據(jù)增值率確定適用稅率 （ 5） 依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額 =增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 65 例題 A房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一寫字樓，取得收入 1200萬元（營業(yè)稅稅率 5％，城建稅稅率 7％，教育費附加征收率3％）。 A為建造該樓支付的低價款為 140萬元，開發(fā)成本為 180萬元（注： A因同時建造其他商品房，不能按該樓計算分攤銀行貸款利息支出）。 A所在地確定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為 10％。計算 A轉(zhuǎn)讓該樓需繳納的土地增值稅。 答案： （ 1） 轉(zhuǎn)讓收入＝ 1200萬元 （ 2） 轉(zhuǎn)讓的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額＝140萬元 開發(fā)成本＝ 180萬元 有關(guān)開發(fā)費用＝ （ 140＋ 180） 10％ ＝ 32萬元 與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金＝ 1200 5％ （ 1＋ 7％ ＋ 3％ ） ＝ 66萬元 其他扣除項目＝ （ 140＋ 180） 20％ ＝ 64萬元 扣除項目金額＝ 140＋ 180＋ 32＋ 66＋ 64＝ 482萬元 （ 3） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額＝ 1200＝ 482＝ 718萬元 （ 4） 增值額與扣除項目金額的比率＝ 718/482 100％ ＝％ （ 5）應(yīng)納土地增值稅＝ 718 50％－ 482 15％＝ 。 66 六、稅收優(yōu)惠 減免稅的規(guī)定 。 包括： （ 1） 建造普通標準住宅出售 ， 其增值稅未超過扣除項目中第（ 1） 、 （ 2） 、 （ 3） 、 （ 5） 、 （ 6） 項金額之和 20%的 ，予以免稅 。 增值額超過扣除項目金額之和 20%的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 對納稅人既建普通標準住宅 ， 又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的 ， 其建造的普通標準住宅不適應(yīng)該免稅規(guī)定 。 （ 2） 因國家建設(shè)需要而被政府征用 、 收回的房地產(chǎn) ， 免稅 。 （ 3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 67 七、申報和繳納 申報納稅程序 。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 。 納稅人應(yīng)當在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后七日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書；土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料；根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當對上述納稅資料，包括合同或批件文本等，進行嚴格審查。 68 納稅時間和繳納方法。 （ 1） 以一次交割 、 付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ，主管稅務(wù)機關(guān)可在納稅人辦理納稅申報后 ， 根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶 、 登記手續(xù)的期限等 ， 規(guī)定其在辦理過戶 、 登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅 。 （ 2） 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ， 主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限 。 （ 3） 項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ， 可以預(yù)征土地增值稅 ， 待該項目全部竣工 、 辦理結(jié)算后再進行清算 ， 多退少補 。 69 納稅地點： 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收。當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的座落地與其居住所在地、機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地的，可以其住所所在地或辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地時，則應(yīng)在房地產(chǎn)座落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 70 一、單項選擇題 納稅人經(jīng)營自用的房屋的計稅依據(jù)是（ ） A、房屋原值 B、房屋凈值 C、市場價格 D、計稅余值 答案：（ D ）。 載貨汽車按 ______確定稅額（ ） A、載重噸位 B、輛 C、凈噸位 D、體積。 答案（ C） 71 多項選擇題 下列選項中，屬于資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品的有（ ）。 A、鐵礦石 B、井礦鹽 C、進口原油 D、煤炭制品 答案：（ AB）。 下列各項中，屬于資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品的為（ ）。 A. 進口原油 B. 固體鹽 C. 黑色金屬礦原礦 D. 人造石油 答案：（ BC） 72 判斷題 １、外商投資企業(yè)開采或生產(chǎn)資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品，其自用的部分，暫不征收資源稅。 參考答案： 中外合作開采石油、天然氣的，也須征收資源稅。 參考答案： 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備（包括獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、水塔等）也是房產(chǎn)稅的征稅對象。 參考答案：