常熟古里20xxb-013地塊前期營銷策劃建議報告-資料下載頁
2025-01-05 07:58本頁面
【正文】 竿， 拔高市場對項目價格定位癿認知，構筑價格箱體癿第一個頂板； ? 第三階段： 通過主力產品 (高檔公寓和洋房 )癿入市，使其在既有癿價格箱體內逐步爬升推高實現(xiàn)均價，獲取市場利潤； ? 第四階段： 再次通過最頂級癿稀缺產品 ——“樓王”癿推出，推高價格箱體癿頂板，再次拔高市場對項目價格癿認知，同時給前期客戶以“物業(yè)升值”癿感受，增強客戶販買信心； ? 第五階段： 在新癿價格箱體內，推出后續(xù)主力產品，迚一步推高實現(xiàn)均價甚至超過目標實現(xiàn)均價，擴大實現(xiàn)投資開發(fā)利潤。 五、營銷推廣節(jié)點 201 圍墻不現(xiàn)場大牉出街 201 臨時售樓處開房、預約 2012.05 房展會亮相、售樓處開放 預約 登記 正式開盤（別墅） 2012.10 十一房展會 201 二期正式開盤（高層） 2012.06 Ⅶ 推廣建議 一、案名 amp。SLOGON 案名建議： 凱泰 〃 泊爵府 泊：停泊，暗示項目位于水邊的地理特征，停泊，也象征著棲息、港灣，給人以家的溫暖。 泊爵：與伯爵同音，伯爵在西方是一種貴族的等級，身份和地位的象征。 府：代表豪門，有助于樹立項目在古里的豪宅地位。 主推： 一、案名 amp。SLOGON 案名建議： 瀾波灣 瀾波灣， Number one,第一，她是一個符號，定義豪宅，分界階層 別人在古里建造房子，而我們在古里建立標桿。 瀾， Ran。是北歐神話中，遠古海神埃吉爾的妻子， 九名揚波之女的母親。她是海的女神。 瀾 ,大波也。 —— 《 說文 》 大波為瀾 ,小波為淪。 —— 《 爾雅 》 天下安瀾。 —— 《 四子講德論 》 觀水有術 ,必觀其瀾。 —— 《 孟子 盡心上 》 至若春和景明 ,波瀾不驚。 —— 《 岳陽樓記 》 備選： 一、案名 amp。SLOGON 案名建議： 天御 ■天，代表天空，形容很高的境界，代表至高無上的地位。 ■御，泛指與皇家有關的一切，代表地位；御還可諧音為： 域：領地； 寓：居所。 ■天御，體現(xiàn)了本案高端地位和貴族血統(tǒng)，有利于樹立項目在古里的豪宅形象。 備選： 一、案名 amp。SLOGON SLOGON建議： 泊岸 泊心 泊天下 備選 主推 新古典家園，名流生活場 二、推廣思路 開盤前 開盤后 整體形象籌備，讓客戶對稀缺資源概念充分認同 步步為營的推廣主線，從資源稀缺到產品稀缺 結合產品規(guī)劃的品牌用心，從稀缺資源本身，轉入產品規(guī)劃對資源尊重的推廣，突出產品稀缺 兼顧形象樹立與銷售支持，大眾與小眾媒體有效結合 大眾媒體 戶外系統(tǒng)、平面媒體等，作為形象樹立的主要途徑 短信、 DM、圈層聚會等，作為銷售信息發(fā)布的主要渠道 小眾媒體 三、階段性媒體攻擊組合 蓄水 開盤 二期蓄水 二期開盤 收官 。 5 臨時售樓處開放 五一房展會 售樓處開房 開盤儀式 秋季房展會 秋季房展會 春季房展會 二期開盤儀式 樣板房開放 秋季房展會 網絡、現(xiàn)場包裝 戶外大牌、平媒 媒體 平媒為主 電視、戶外、 短信、網絡 DM 平面、電視、 戶外、短信、 網絡、口碑 DM 戶外、短信、 網絡、 DM 口碑 巔峰豪宅，登陸古里 完全 N+1空間，震撼入市 樣板房體驗豪宅生活 現(xiàn)場實景，炫彩綻放 完美收官，臻藏之選 時間段 重要節(jié)點： 媒體選擇： 平媒為主 電視、戶外、 短信、網絡 推廣主題： 四、特殊推廣活勱 圈層營銷 團購 ? 階段： 項目開盤前 ? 目的： 以目標客戶團購來支撐項目的價位 ,出臺相應團購策略 ,尤其是價格策略 ? 目標客戶： 項目周邊廠區(qū)、古里鎮(zhèn)、東南開發(fā)區(qū)及三大市場客戶 ? 手段： 配合建立有效的銷售渠道與媒體投放，主動出擊，進行巡展 建立渠道 ,鎖定外區(qū)域客 ,建立分銷點 ? 建議在古里或常熟市繁華地段設立項目展示中心 ,屆時項目以此為平臺 ,著力進行推廣 ,吸引購買力較強 ,價格敏感度相對低的古里、鄰近鎮(zhèn)區(qū)和常熟客群 . 四、特殊推廣活勱 定期組織看房團 ?定期組織昆山客戶、蘇州客戶的看房團，免費接送客戶，吸引較多客戶來現(xiàn)場看房，提高來人和項目成交。 派單 ?進入廠區(qū)、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和通往客戶進行派單，吸引客戶來購買 巡展 ?定期組織外出巡展活動，深入周邊廠區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)，點對點營銷 出正儀、進工廠、搶客戶 〃 對片區(qū)內有購買力的目標客戶進行滲透式挖掘，對其他競爭樓盤客戶予以巧妙拉攏引誘； 對片區(qū)外最重要的東南開發(fā)區(qū)和常熟予以重點攏聚 . 〃 方式：活動巡展、上門拜訪、派送海報、區(qū)域內競爭樓盤 /源動力旗下其他樓盤已購客戶再挖掘、直郵上門 五、項目高端形象營造 考慮到項目為高端豪宅，在形象營造方面，應盡量突出樓盤的尊貴之感和 居于其中的身份感，因此建議 ： 一、會所配套 圖緯建議：會所先行。在文學街與金華路交匯處先建設會所，豪華包裝，拉升項目形象，吸引圈層客戶，前期作為售樓處使用，并設置一些會所提供的服務，比如咖啡吧、雪茄吧，在項目完工交付后（中途也可視需要提前投入使用）再回歸會所的功能。 五、項目高端形象營造 棋牉室、多功能室 怡樂園 音像室、家?guī)?PARTY、兒童劇場 多功能娛樂中心 美容、美發(fā)、美體 美麗屋 健身房、舞蹈房、乒乓球、臺球、桑拿室、 水療中心、推拿診室 健庩站 書刊、雜志閱覽 閱覽室 兒童游戲、科學角、才藝廊、藝術教室 兒童天地 服務內容 功 能 會所功能設臵 五、項目高端形象營造 大堂 Loby的設置 高端豪宅，更加講求便捷及奢華，建議本 案一樓設置 6米挑高大廳，做 2梯 2戶或 2梯 三戶，電梯直接入戶。這樣才會顯示高端 形象，也才會引發(fā)業(yè)主的尊榮感。 五、項目高端形象營造 康樂設施 打造理想人居環(huán)境 老人、兒童的娛樂休閑環(huán)境將是一道重要突破口 五、項目高端形象營造 二、售樓處 本項目售樓處設置為項目會所內部，且暫時不在市區(qū)設置接待中心。售樓處是傳遞項目建筑風格與內在文化的重要場所，土建施工要盡量使用好的建材凸顯項目品質，內部裝修需單獨發(fā)包給有實力有經驗的公司進行內部規(guī)劃與裝飾，確保售樓處一亮相即給客戶強烈的視覺與心靈沖擊，激發(fā)客戶的購買欲望。 五、項目高端形象營造 三、樣板間 樣板間可以更直觀的向客戶展示戶型的優(yōu)勢，在客戶未入住之前即為準業(yè)主帶來良好的視覺與居住體驗，其精良的外部立面與精心布置的內部裝飾為銷售起來了極好的幫助作用。 對于總價在 200萬以上的別墅項目，其樣板間的打造與現(xiàn)場氛圍的營造同樣重要。 五、項目高端形象營造 四、雪茄紅酒品鑒會 在項目認籌期，需要舉辦一些與項目檔次格調相統(tǒng)一的公關活動，持續(xù)保持項目的市場熱度。 雪茄紅酒是品味生活的代表，也是追求品味的人士所熱捧的生活方式與收藏品。對于項目塑造歐洲文化起到了一定的幫助作用。
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